Bestes 9-Monats-Ergebnis seit 2007 infolge deutlicher Zunahme von Portfoliotransaktionen // Ausländische Investoren mit knapp der Hälfte des investierten Kapitals

Auf dem deutschen Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien wurden in den ersten neun Monaten 2014 25,4 Milliarden Euro umgesetzt. Dies ist das beste Neun-Monats-Ergebnis seit 2007. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht das einer Steigerung um rund ein Drittel beziehungsweise um 6,27 Milliarden Euro. Im dritten Quartal wurden mit 8,5 Milliarden Euro gut 22 Prozent mehr als im Vorquartal investiert. Dies geht aus einer Analyse des Immobilienberatungsunternehmens CBRE hervor. "Der deutsche Gewerbeimmobilienmarkt profitiert weiterhin vom starken Zufluss ausländischen Kapitals", sagt Fabian Klein, Head of Investment bei CBRE in Deutschland. "Wir sehen eine Vielzahl neuer Marktakteure, die sich an einem der weltweit sichersten und stabilsten Immobilienmärkte engagieren möchten." Deutschlands Stärke als eine der bedeutendsten Wirtschaftsnationen in Europa mit einem soliden Arbeitsmarkt, guter Binnenkonjunktur, zunehmender Exporttätigkeit und ausgeglichenem Staatshaushalt zeigt sich weiterhin in der hohen Attraktivität des deutschen Immobilienmarkts.

Ausländische Investoren legen weiter zu
Grenzüberschreitende Investitionen von knapp 11,9 Milliarden Euro dokumentieren eindrücklich das hohe Vertrauen ausländischer Investoren in den deutschen Immobilienmarkt. Der Anteil ausländischer Investoren liegt damit bei rund 47 Prozent. Insbesondere US-amerikanische Investoren (relativer Anteil am gesamten Transaktionsvolumen in Höhe von 13,3 Prozent) sowie Investoren aus Großbritannien (8,7 Prozent) und Frankreich (6,9 Prozent) schätzen den deutschen Markt. "Dazu kommen immer mehr asiatische Investoren auf den deutschen Markt und sind für 5,6 Prozent der Gesamtinvestments verantwortlich", sagt Klein. "Vor allem Investoren aus Südkorea nutzen ihre gesammelte Marktexpertise, um sich in Deutschland weiter zu engagieren." Investoren aus Malaysia und China wollen sich ebenfalls großvolumig mit deutschen Immobilien eindecken, um so das eigene Immobilien-Portfolio besser zu diversifizieren. "Die deutschen Top-Märkte bieten derzeit eine höhere Rendite im Vergleich zu London und Paris, wo die Renditen zuletzt weiter nachgaben", erklärt Klein.

Transaktionen mit Portfolios nehmen zu
Ausländische Investoren investieren dabei verstärkt über Portfolio-Transaktionen entweder direkt oder über Beteiligungsmodelle zum Beispiel im Rahmen eines Joint Ventures, um ihr Deutschland-Portfolio aufzubauen. Beispiele hierfür sind unter anderem der Erwerb von drei an die Deutsche Telekom vermieteten Büroimmobilien, die zusammen mit dem 2011 revitalisierten Concor Park Aschheim-Dornach bei München durch I-Reit Global Management vor Kurzem an die Börse in Singapur gebracht wurden oder das Joint Venture des südkoreanischen Pensionsfonds Public Officials Benefit Association (POBA) mit Dream Global Reit. Damit beteiligt sich POBA mit 50 Prozent an insgesamt sieben deutschen Büroimmobilien. Insgesamt wurden in den ersten drei Quartalen 46 Großdeals und Portfoliotransaktionen mit jeweils über 100 Millionen Euro gezählt. Insgesamt summiert sich das auf Paketverkäufe entfallende Transaktionsvolumen auf 8,3 Milliarden Euro. Damit lag der Anteil der Portfoliotransaktionen in den ersten drei Quartalen 2014 bei rund 33 Prozent. Im Vorjahr waren es etwa 22 Prozent.

Büro dominiert - Logistik immer stärker
Büroimmobilien bleiben weiterhin die gefragteste Assetklasse mit knapp 13 Milliarden Euro beziehungsweise einem Anteil am Gesamtvolumen von 51 Prozent. An zweiter Stelle folgen Handelsimmobilien mit knapp 6,4 Milliarden Euro, was rund 25 Prozent entspricht. Der Boom im Handel mit Logistikimmobilien setzt sich weiter fort und kommt auf knapp 2,4 Milliarden Euro (9,4 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens). "Die sehr robusten Fundamentaldaten des exportstarken Produktionsstandorts Deutschland und der stetig steigende Online-Handel sorgen für große Nachfrage nach geeigneten Logistikflächen", kommentiert Klein. "Auch für institutionelle Investoren sind sie zunehmend interessant, da sie im Vergleich zu anderen Assetklassen höhere risikoadjustierte Renditen bieten", sagt Klein.

Infolge der großvolumigen deutschlandweiten
Portfoliotransaktionen ging der Anteil der Top 5-Märkte von 56 auf 48 Prozent zurück, wenngleich der Transaktionsumsatz mit knapp 12,2 Milliarden Euro 15 Prozent über dem Volumen des Vorjahreszeitraums lag. München war der gefragteste Markt mit über 3,52 Milliarden Euro (+37 Prozent gegenüber dem Vorjahr), gefolgt von Berlin mit 2,57 Milliarden Euro (+10 Prozent) und Hamburg mit 2,37 Milliarden Euro (+38 Prozent). Auf dem vierten Platz landet Frankfurt mit einem Rückgang von 23 Prozent auf 2,1 Milliarden Euro. "In der Mainmetropole befinden sich allerdings einige großvolumige Transaktionen mit asiatischer Beteiligung in der Anbahnung, die für ein sehr dynamisches Jahresendgeschäft sorgen werden", prognostiziert Klein. Düsseldorf konnte durch diverse Großtransaktionen einen deutlichen Zuwachs um 25 Prozent auf 1,62 Milliarden Euro verzeichnen.

Breit diversifizierte Investorenschaft
Aktivste Investoren waren in den ersten neun Monaten Asset-/Fondsmanager mit sechs Milliarden Euro oder 24 Prozent. An zweiter Stelle folgen Offene Immobilienfonds/Spezialfonds mit knapp fünf Milliarden Euro beziehungsweise 19,5 Prozent. Versicherungen und Pensionsfonds kommen auf knapp drei Milliarden Euro, was etwa 12 Prozent entspricht. Der Anteil von Immobilien-AGs und Unternehmen am gesamten Transaktionsvolumen liegt bei jeweils rund 10 Prozent. Mit einem Anteil von 10 Prozent sind ebenso Privatinvestoren stark vertreten, da der Mangel an Alternativinvestments auch den Investmentmarkt mit Gewerbeimmobilien beflügelt. "Wir sehen aktuell eine sehr diversifizierte Investorenschaft aus dem In- und Ausland, die sich für den deutschen Immobilienmarkt interessiert", sagt Klein. "Dies spiegelt das Vertrauen in die deutsche Wirtschaft wider."

Druck auf Renditen nimmt zu
Der Nachfrageüberhang im Core-Segment sorgt im Büro- und großflächigen Einzelhandelssegment für weiter steigenden Druck auf die Anfangsrenditen. Noch sind die Spitzenrenditen im Bürosegment jedoch stabil auf dem niedrigen Vorquartalsniveau geblieben: Berlin (4,65 Prozent), Düsseldorf und Frankfurt (jeweils 4,70 Prozent), Hamburg (4,55 Prozent) und München (4,45 Prozent). "Es zeichnet sich allerdings eine weitere Reduktion der Renditen für Top-Immobilien im weiteren Jahresverlauf ab", sagt Klein. Für erstklassige Shopping-Center in den Top-Märkten liegen diese bei 4,50 Prozent, für vergleichbare Produkte in den prosperierenden Regionalzentren bei 5,30 Prozent, für moderne Fachmarktzentren bei 5,90 Prozent und für Fachmärkte/Supermärkte bei 6,90 Prozent. Die hohe Nachfrage nach Logistikimmobilien sorgt für tendenziell rückläufige Spitzenrenditen um 25 Basispunkte auf nunmehr 6,00 Prozent in den großen Logistikzentren. Auch im Hotelsegment sind die Spitzenrenditen infolge der hohen Nachfrage um 25 Basispunkte auf aktuell 5,25 Prozent gesunken. "Die Renditen der Alternativinvestments von deutlich unter einem Prozent zwingen insbesondere institutionelle Investoren dazu, Immobilien in den Kernmärkten mit stabiler Wirtschaft und stabilem Immobilienmarkt zu erwerben", so Klein. "In den Top-Städten führt die Ausweichstrategie auf gute Büroimmobilien in B-Lagen zu weiteren Renditekompressionen im Sekundärmarktbereich, wodurch die Renditen für ein gutes Produkt in den B-Lagen der Top-Städte unter Druck geraten."

Die vollständige Pressemitteilung finden Sie im Anhang.

Ansprechpartner:
Fabian Klein
CBRE GmbH
Head of Investment Germany
+49 69 17 00 77 55-
fabian.klein@cbre.com

Dr. Jan Linsin
CBRE GmbH
Head of Research Germany
+49 69 17 00 77 663
jan.linsin@cbre.com

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