• Transaktionsvolumen im zweiten Quartal mit 9,4 Milliarden Euro elf Prozent über Vorquartalswert
• Halbjahresergebnis 2016 mit insgesamt 17,85 Milliarden Euro aufgrund von Produktverknappung im Core-Bereich 26 Prozent unter starkem Vorjahreswert
• Steigende Risikoaversion im Zuge des EU-Referendums in Großbritannien sorgt für noch mehr Anlagegelder in Deutschland - Flucht in Sicherheit dominiert
• Nachfrage nach Investments in deutsche Immobilien so groß wie noch nie
• Spitzenrenditen geben nochmals auf breiter Front nach
• Vielzahl von für die zweite Jahreshälfte anstehenden großvolumigen Einzeltransaktionen und Paketverkäufen könnte für einen Transaktionsumsatz von bis zu 50 Milliarden Euro sorgen

Am deutschen Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien wurden im zweiten Quartal mit 9,4 Milliarden Euro gut elf Prozent mehr investiert als in den ersten drei Monaten des laufenden Jahres. Damit summiert sich das in der ersten Jahreshälfte in deutsche Gewerbeimmobilien allokierte Transaktionsvolumen insgesamt auf 17,85 Milliarden Euro. Dies ist ein Ergebnis einer aktuellen Analyse des Immobilienberatungsunternehmens CBRE zum Immobilieninvestmentmarkt.

Zwar ging das kumulierte Transaktionsvolumen in den ersten sechs Monaten des laufenden Jahres gegenüber dem Vorjahr um gut ein Viertel zurück, jedoch lag der aktuelle Investmentumsatz drei Prozent über dem durchschnittlichen Halbjahreswert der letzten fünf Jahre, inklusive der Rekordwerte des vergangenen Jahres. Dies ist zurückzuführen auf diverse immobilienlastige Unternehmensübernahmen und Portfoliotransaktionen im Milliardenbereich, die im aktuell laufenden Jahr bis dato noch ausgeblieben sind.

Berlin bleibt Hot Spot der fünf größten Investmentmärkte
Unter den Top 5-Investmentzentren bleibt Berlin der Hot Spot für Immobilieninvestoren. Das enorme Wachstumspotenzial der Stadt gerade im Hinblick auf den Immobilienmarkt sorgte für einen Transaktionsumsatz von knapp 2,1 Milliarden Euro. Auf den Plätzen zwei und drei folgen Hamburg und München mit jeweils knapp zwei Milliarden Euro Transaktionsvolumen. In Frankfurt wurden in der ersten Jahreshälfte gut 1,5 Milliarden Euro allokiert, in Düsseldorf waren es 744 Millionen und damit zwei Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum.

Büro- und Einzelhandelsobjekte weiterhin stärkste Assetklassen – alternative Segmente legen deutlich zu
Das Gros des Transaktionsvolumens am deutschen Gewerbeinvestmentmarkt entfiel auch im ersten Halbjahr 2016 auf die Assetklassen Büroimmobilien (7,6 Milliarden Euro oder 42 Prozent) und Einzelhandelsobjekte (4,5 Milliarden Euro oder 25 Prozent). Insbesondere der anziehende Büroflächenumsatz und das steigende Mietniveau in den Topstandorten beflügeln Investments in Bürohäuser. Daneben gilt der Einzelhandel, gestützt durch robuste Fundamentalzahlen, Rekordzahlen am Arbeitsmarkt und steigende Haushaltseinkommen, als attraktives Investment, was vor allem die Vielzahl an gehandelten Fach- und Supermärkten sowie Nahversorgern und Discountern sowie der Run auf Geschäftshäuser in Innenstadtlagen zeigt. Durch die starke Nachfrage bei gleichzeitigem Produktmangel und entsprechend geringen Renditen orientieren sich Investoren jedoch zunehmend stärker hin zu alternativen Anlagesegmenten wie Hotelimmobilien, Logistikobjekten oder Gesundheits- und Sozialimmobilien (insbesondere Pflegeheime). Hier stiegen die investierten Volumina im Vergleich zum Vorjahreszeitraum deutlich an und sorgten bei Hotelimmobilien mit einem Zuwachs gegenüber dem Vorjahreszeitraum von 29 Prozent für einen Anteil am Gesamtvolumen von elf Prozent oder gut zwei Milliarden Euro. Auch bei Logistikimmobilien ist das investierte Volumen um zehn Prozent oder 1,8 Milliarden Euro angestiegen – ein Plus von 39 Prozent gegenüber dem ersten Halbjahr 2015. Durch die vergleichsweise robuste Wirtschaftssituation Deutschlands, die veränderten Konsumgewohnheiten durch den weiter wachsenden Onlinehandel, gute Performancekennzahlen im Hotelsektor dank gestiegener Übernachtungszahlen sowie den demographischen Wandel bieten Immobilien dieser Assetklassen, in denen der Produktmangel nicht so stark ausgeprägt ist, ein attraktives Risiko-Rendite-Verhältnis.Vor allem nationale eigenkapitalstarke Investoren dominierten den heimischen Gewerbeimmobilieninvestmentmarkt. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum allokierten sie mit knapp 12,1 Milliarden Euro 17 Prozent mehr und waren so für über zwei Drittel des gesamten Transaktionsvolumens in der ersten Jahreshälfte verantwortlich.

Ein Drittel des Transaktionsumsatzes durch internationale Investoren – mehr Aktivität in der zweiten Jahreshälfte erwartet
Insgesamt wurden 26 großvolumige Transaktionen ab einer Losgröße von 100 Millionen Euro gezählt, die zusammen über 5,5 Milliarden Euro oder rund ein Drittel des gesamten Transaktionsvolumens des ersten Halbjahres ausmachten. Bei den Großtransaktionen entfielen über 2,3 Milliarden Euro auf internationale Investoren; insgesamt waren ausländische Kapitalgeber für anteilig 32 Prozent oder knapp 5,8 Milliarden Euro am gesamten Transaktionsvolumen verantwortlich. „Dieser Wert wird sich bis zum Jahresende weiter deutlich erhöhen, da vor allem ausländische Investoren großes Interesse an Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich zeigen, um so schnell ihr Deutschland-Exposure als stabilisierendes Element in ihren globalen Immobilienportfolios aufzubauen“, so Linsin.

Institutionelle Investoren stärkste Nettokäufer
Während im Vorjahreszeitraum börsennotierte Immobiliengesellschaften und REITs – unter anderem durch die Portfoliotransaktionen durch Corio und Hudson’s Bay Company – klar dominierten, zeigen sich in diesem Jahr insbesondere offene Immobilien- und Spezialfonds als stärkste Nettokäufer. Die offenen Immobilienfonds und institutionellen Investoren – via indirekten Investments über Spezialfonds sowie vermehrt direkte Investments seitens Versicherungen, Pensionskassen und Versorgungswerken – sehen sich einem sehr hohen Anlagedruck gegenüber, da sie in Zeiten niedriger oder gar negativer Zinsen bei Bundesanleihen sowohl ihre Renditeanforderungen erreichen als auch ihre Mittelzuflüsse – insbesondere die offenen Publikumsfonds – risikoadjustiert steuern müssen. Aufgrund mangelnder Alternativanlagen steht somit gerade der deutsche Immobilienmarkt deutlich im Fokus dieser Anlegergruppe aus dem In- und Ausland.Immobilienaktiengesellschaften und börsennotierte REITs waren somit nicht mehr wie in der ersten Jahreshälfte 2015 die stärkste Nettokäufergruppe, jedoch immer noch unter den größten Investoren. Auch diese Anlegergruppe steht ebenfalls vor der Aufgabe, unter den aktuellen Rahmenbedingungen ein ausgewogenes Risiko-Rendite-Verhältnis zu erreichen und die Renditeerwartung ihrer Aktionäre zu erfüllen.

Nettoanfangsrenditen mit weiterem Rückgang aufgrund des großen Nachfrageüberhangs
Die Nettoanfangsrenditen sanken zur Jahresmitte 2016 aufgrund der ungebrochen hohen und teilweise sogar noch deutlich verstärkten Nachfrage nach Core-Produkten im Zusammenspiel mit dem weiterhin begrenzten Produktangebot in allen Assetklassen weiter ab. Durch den Mangel an alternativen Anlagemöglichkeiten – die Benchmarkrendite der zehnjährigen Bundesanleihe lag Ende Juni im negativen Bereich – hält der Run auf Immobilien weiter an, insbesondere seitens institutioneller Investoren. Aktuell befinden sich die Spitzenrenditen in den Topstandorten daher auf dem niedrigsten Stand seit Jahrzehnten.

Im Büroimmobiliensegment wurden nur noch in Düsseldorf und Frankfurt Spitzenrenditen oberhalb der Vier-Prozent-Marke verzeichnet (4,10 Prozent bzw. 4,20 Prozent). In München fiel der Rückgang zum Vorquartal mit fünf Basispunkten vergleichsweise noch moderat aus; dennoch weist die bayerische Landeshauptstadt mit 3,60 Prozent weiterhin die geringste Nettoanfangsrendite für erstklassige Bürohäuser auf. In Berlin und Hamburg gingen die Nettoanfangsrenditen um 25 Basispunkte auf jeweils 3,75 Prozent zurück. Auch in den innerstädtischen Nebenlagen der Topstandorte und zunehmend in peripheren Lagen stehen die Renditen für gutes Investmentprodukt unter Druck und sanken teilweise weiter, da die Investoren vermehrt auch in diesen Lagen nach Anlageprodukten suchen (müssen) und gleichzeitig ihre Risikobereitschaft überprüfen, um ihre Renditeanforderungen erfüllen zu können.

Auch im Segment innerstädtischer Geschäftshäuser in Toplagen sorgte der Anlagedruck für noch weiter sinkende Werte. Der stärkste Rückgang im Vergleich zum Vorquartal wurde in Düsseldorf registriert, wo die Spitzenrendite um 40 Basispunkte auf 3,50 Prozent sank. Noch geringer ist der Wert in München – hier liegt die Nettoanfangsrendite für erstklassige Geschäftshäuser in Bestlagen bei nur noch 3,25 Prozent. In Berlin, Frankfurt und Hamburg steht der Wert jeweils bei 3,75 Prozent, ein Rückgang um jeweils 15 Basispunkte im Vergleich zum ersten Quartal.

Im Logistiksegment, welches für viele Investoren eine zunehmend attraktive alternative Anlageklasse neben den klassischen Segmenten Büro- und Geschäftshäusern darstellt, fiel der Rückgang der Nettoanfangsrendite für moderne Logistikimmobilien in den Top 5 mit 20 Basispunkten auf nunmehr 5,00 Prozent ebenfalls deutlich aus. Die vergleichsweise robuste Verfassung der deutschen Wirtschaft in Verbindung mit steigenden Vermietungsumsätzen von Lager- und Logistikflächen und den deutlich schneller sinkenden Renditen in den klassischen Assetklassen rückt Logistik- und Produktionsimmobilien zunehmend in den Fokus auch traditionell orientierter institutioneller Investoren, lässt sich so eine noch höhere Rendite erzielen, die selbst für Core-Produkte gut 100 bis 140 Basispunkte über der vergleichbaren Rendite für Büro- oder Einzelhandelsimmobilien liegt.

Prognose: Flucht in den sicheren Anlagehafen Deutschland sorgt für höhere Investitionsdynamik –Transaktionsvolumen 2016 von bis zu 50 Milliarden Euro möglich
„Aufgrund der jüngsten Ereignisse mit höheren Volatilitäten in den Märkten setzen die Immobilieninvestoren noch mehr auf Sicherheit und langfristig stabile Einkommensströme aus Realvermögensgütern wie Immobilien und schalten derzeit verstärkt bei der Auswahl ihrer möglichen Allokationsziele in einen Risk-off-Modus“, so Klein. „Deutschland ist nicht nur der zweitgrößte Investmentmarkt in Europa nach Großbritannien, er gilt auch als einer der sichersten und stabilsten Anlagehäfen weltweit. Diese Voraussetzungen schätzen die Immobilieninvestoren sehr, sodass 2016 trotz der limitierten Produktverfügbarkeit ein sehr gutes Investmentjahr für den deutschen Gewerbeimmobilienmarkt werden kann. Aufgrund der Portfolioumschichtungen bei institutionellen Investoren erachten wir einen Transaktionsumsatz von bis zu 50 Milliarden Euro nach wie vor für möglich“, sagt Linsin. „Intensiver wird der Wettbewerb um die knapper werdenden Prime- und Core-Produkte, infolgedessen rechnen wir in diesem Segment mit weiter rückläufigen Anfangsrenditen“, so Klein in seinem Ausblick.

Ansprechpartner:

Fabian Klein
CBRE GmbH
Head of Investment Germany
+49 69 17 00 77 55
fabian.klein@cbre.com

Dr. Jan Linsin
CBRE GmbH
Head of Research Germany
+49 69 17 00 77 663
jan.linsin@cbre.com