Frankfurt,
06
April
2018
|
10:24
Europe/Amsterdam

Investmentmarkt für Einzelhandelsimmobilien mit verhaltenem Jahrestart

  • Transaktionsvolumen von rund 1,6 Milliarden Euro; Produktknappheit bremst höhere Investitionsdynamik

  • Einzeltransaktionen dominieren – Portfolioquote sinkt auf zwölf Prozent

  • Nettoanfangsrenditen weitestgehend stabil auf Vorquartalsniveau, aber im Trend weiter rückläufig

In den ersten drei Monaten 2018 wurden rund 1,6 Milliarden Euro in deutsche Einzelhandelsimmobilien investiert. Gegenüber dem starken Quartalsergebnis des Vorjahres verringerte sich der Transaktionsumsatz deutlich um 56 Prozent. Auch gegenüber dem ebenfalls sehr starken Schlussquartal des Jahres 2017 ergibt sich ein klares Minus von 68 Prozent. Dies ist ein Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

Jan Dirk Poppinga, Co-Head of Retail Investment
Die Nachfrage nach deutschen Einzelhandelsimmobilien seitens nationaler sowie internationaler Investoren ist nach wie vor ungebrochen. Anleger schätzen den nachhaltig stabilen Cash-Flow von Handelsimmobilien, wie auch die Umfrageergebnisse im Rahmen der CBRE EMEA Investor Intentions Survey 2018 belegen. Ein stabiles Wirtschaftswachstum, geringe Arbeitslosigkeit, steigende Haushaltseinkommen und eine solide Konsumlaune der deutschen Verbraucher setzen ideale Rahmenbedingungen für Investitionen auf einem der größten Einzelhandelsmärkte Europas. Einzig die Verfügbarkeit geeigneter Produkte entwickelt sich immer deutlicher zum limitierenden Fakto. Hinzu kommt, dass die Objekte einer eingehenden Ankaufsprüfung unterzogen werden, weshalb sich Investitionsentscheidungen tendenziell in die Länge ziehen.
Jan Dirk Poppinga, Co-Head of Retail Investment

Weiterhin liegt der Fokus der Investoren auf dem Segment der Fachmärkte und Fachmarktzentren, in das in den ersten drei Monaten des Jahres 2018 insgesamt 781 Millionen Euro oder 49 Prozent des Gesamtvolumens investiert wurde. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum verringert sich das Transaktionsvolumen in diesem Segment um 55 Prozent, was wesentlich auf das Fehlen großvolumiger Portfoliotransaktionen zurückzuführen ist, die im Vorjahr zum guten Abschneiden dieser Assetklasse beigetragen haben. Dementsprechend dominierten Einzeltransaktionen in der Größenklasse zwischen zehn bis unter 20 Millionen Euro das Marktgeschehen. Auf den weiteren Plätzen folgen Shopping-Center und innerstädtische Geschäftshäuser, die mit einem Investitionsvolumen von 379 Millionen Euro respektive 378 Millionen Euro und einem Anteil von je gut 24 Prozent gleichauf liegen und sich den zweiten Platz teilen. Während im Segment der Shopping-Center der deutlich überwiegende Teil des Transaktionsvolumens in Objekte in den deutschen Topstandorten allokiert wurde, verhielt es sich bei den innerstädtischen Handelsimmobilien genau anders herum. Hier standen Investments in Regionalzentren und B-Standorten im Fokus der Anleger, darunter High-Street-Immobilien in Dresden, Bad Homburg und Regensburg.

Topstandorte können zulegen
Der hohe Anteil der Topstandorte am Transaktionsvolumen im Segment der Shopping-Center hat maßgeblich dazu beigetragen, dass die Investmentzentren auch insgesamt deutlich zulegen konnten. Mit insgesamt 481 Millionen Euro konnten die sieben Topstädte 30 Prozent des gesamten Einzelhandelsinvestmentvolumens für sich verbuchen und gegenüber dem Vorjahr mit 347 Millionen Euro deutlich um 39 Prozent zulegen. Shopping-Center trugen hier zu 64 Prozent des Gesamtvolumens der Top-7 bei, gefolgt von 1A-Einzelhandelsimmobilien mit 17 Prozent und Fachmärkten / Fachmarktzentren mit 15 Prozent. Letztere dominierten das Marktgeschehen außerhalb der Metropolen, wo das Fachmarktsegment mit 708 Millionen Euro zu 64 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens beitrug, gefolgt von High-Street-Immobilien mit 298 Millionen Euro und einem Anteil von 27 Prozent.

Niedrige Portfolioquote dämpft Transaktionsvolumen
Nur rund zwölf Prozent oder 191 Millionen Euro des Gesamtvolumens wurde im Rahmen von Portfoliotransaktionen investiert, wobei nahezu ausschließlich Handelsimmobilien außerhalb der Topstandorte erworben wurden. Im Vergleich mit dem Vorjahr (1,6 Milliarden Euro) reduzierte sich der Anteil der Paketverkäufe um 88 Prozentpunkte.

Jan Schönherr, Co-Head of Retail Investment
In den ersten drei Monaten des neuen Jahres gab es so gut wie keine Portfoliotransaktionen auf dem deutschen Markt für Einzelhandelsimmobilien, was wesentlich zu dem insgesamt geringen Transaktionsvolumen beigetragen hat. Viele Ankäufe wurden noch im Schlussquartal des Vorjahres abgeschlossen und haben so zu der dynamischen Jahresendrally 2017 beigetragen. Zwar werden neue, attraktive Pakete von Handelsimmobilien geschnürt, Platzierung und Käuferansprache nehmen jedoch Zeit in Anspruch. Allerdings gehen wir aufgrund der in der Pipeline befindlichen Projekte davon aus, dass die Portfolioquote im Laufe des Jahres wieder deutlich zulegen wird.
Jan Schönherr, Co-Head of Retail Investment

Inländische Investoren bauen Bestand weiter aus
Heimische Investoren dominierten zu Jahresbeginn das Geschehen auf dem deutschen Investmentmarkt für Einzelhandelsobjekte. Sie erwarben bundesweit Handelsimmobilien im Wert von über einer Milliarde Euro und trugen so zu 66 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens bei, während internationale Akteure 541 Millionen Euro oder 34 Prozent investierten. Im Vorjahreszeitraum war das Verhältnis zwischen in- und ausländischen Akteuren mit einem Anteil von jeweils 50 Prozent ausgeglichen. Auch auf Verkäuferseite entfiel mit 62 Prozent der überwiegende Teil des Transaktionsvolumens auf nationale Investoren.

„Gerade der Nachfragedruck der internationalen Investoren bleibt hoch, auch da die Auswahl an attraktiven und sicheren Ausweichmärkte begrenzt ist. Das bedeutet aber nicht, dass die internationalen Investoren das Geschehen auf dem hiesigen Investmentmarkt bestimmen – im Gegenteil. Das erste Quartal zeigt eine klare Dominanz nationaler Marktteilnehmer. Zwei Drittel des gesamten Transaktionsvolumens für Einzelhandelsimmobilien ist von deutschen Anlagegeldern geprägt, so dass sich der Wettbewerb um die zunehmend knapper werdenden Anlageobjekte weiter verschärft“, so Poppinga.

Für knapp 30 Prozent der deutschlandweiten Investments in einzelhandelsgenutzte Immobilien zeichneten die offenen Immobilien- und Spezialfonds verantwortlich. Sie investierten insgesamt 463 Millionen Euro und waren insbesondere in den Topstandorten aktiv, wo sie mit Investments von 247 Millionen Euro zu mehr als der Hälfte (51 Prozent) des dortigen Transaktionsvolumens beitrugen. An zweiter Stelle standen Asset- und Fondsmanager mit 284 Millionen Euro (18 Prozent), gefolgt von der Gruppe der Corporates, darunter verschiedene Einzelhandelsunternehmen wie Rewe, Poco oder XXXLutz, die Handelsimmobilien im Wert von 195 Millionen Euro erwarben (zwölf Prozent). Auf Verkäuferseite zeigte sich die Gruppe der Asset- und Fondsmanager ebenfalls besondere aktiv, mit Verkäufen von Einzelhandelsobjekten im Wert von rund 374 Millionen Euro ( 24 Prozent des Verkaufsvolumens). Projektentwickler und Bauträger trennten sich von Objekten in Höhe von 348 Millionen Euro (22 Prozent).

Nettoanfangsrenditen zunächst weitestgehend stabil
Die Nettoanfangsrenditen blieben im Einzelhandelssegment gegenüber dem Jahresendquartal 2017 über nahezu alle Assetklassen hinweg stabil. So notieren innerstädtische Geschäftshäuser in 1A-Lagen im Durchschnitt der Top-6 Städte unverändert bei 3,14 Prozent. Auch Fachmärkte, Supermärkte, SB-Warenhäuser und Baumärkte stehen weiterhin auf dem Niveau des Vorquartals. Einzig bei Fachmarktzentren und erstklassigen Shopping-Centern in A-Standorten gingen die Nettoanfangsrenditen aufgrund des hier besonders hohen Nachfragedrucks weiter zurück. Für erstklassige Fachmarktzentren mit langläufigen Mietverträgen und bonitätsstarken Mieterbesatz liegt die Spitzenrendite bei 4,50 Prozent, Premium-Shopping-Center liegen bei 3,80 Prozent.

Ausblick: Anziehen des Transaktionsmarktes im Jahresverlauf
„Ungeachtet des verhaltenen Jahresstarts wird der Einzelhandelsinvestmentmarkt im Jahr 2018 noch deutlich an Dynamik zulegen, so dass wir trotz Angebotsknappheit bis zum Jahresende erneut ein Investitionsvolumen im zweistelligen Milliardenbereich erwarten“, sagt Poppinga.

Transaktionsvolumen von Einzelhandelsimmobilien (in Milliarden Euro)

Quelle: CBRE Research, Q1 2018.

Entwicklung der Spitzenrenditen* von Handelsimmobilien

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

*: Nettoanfangsrendite

**: Durchschnittliche Nettoanfangsrendite von Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München

Quelle: CBRE Research, Q1 2018.

Ansprechpartner:

Jan Dirk Poppinga
CBRE GmbH
Co-Head of Retail Investment
+49 30 72 61 54 155
jan.poppinga@cbre.com

Jan Schönherr
CBRE GmbH
Co-Head of Retail Investment
+49 30 72 61 54 153
jan.schoenherr@cbre.com

Jan Schwarze
CBRE GmbH
Senior Analyst
+49 69 17 00 77 150
jan.schwarze@cbre.com

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CBRE ist – in Bezug auf den Umsatz im Geschäftsjahr 2017 – der größte globale Immobiliendienstleister. Mit mehr als 80.000 Mitarbeitern in über 450 Büros steht CBRE Investoren und Immobiliennutzern als Partner für alle Immobilienbelange weltweit zur Seite.

CBRE bietet ein breites Spektrum an integrierten Dienstleistungen über den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie: von der strategischen und technisch-wirtschaftlichen Beratung wie u. a. beim An- und Verkauf oder der An- und Vermietung, über die Verwaltung und Bewertung von Immobilien bis hin zum Portfolio-, Transaktions-, Projekt- und Facility-Management. CBRE bietet über alle Assetklassen hinweg maßgeschneiderte Beratung aus einer Hand.

Die CBRE Group, Inc. (NYSE:CBRE), ist ein Fortune 500- und S&P 500-Unternehmen mit Hauptsitz in Los Angeles, Kalifornien. Seit 1973 ist CBRE Deutschland mit seiner Zentrale in Frankfurt am Main vertreten, weitere Niederlassungen befinden sich in Berlin, Düsseldorf, Essen, Hamburg, Köln, München, Nürnberg und Stuttgart. www.cbre.de