Immobilieninvestmentmarkt Deutschland wird weiter durch Produktmangel gebremst
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Transaktionsvolumen von 50 Milliarden Euro in den ersten drei Quartalen
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Transaktionsvolumen von Büroimmobilien und Einzelassets stabil; auch Marktanteil der Top-7-Städte stabil
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Immobilientransaktionen im Rahmen von Übernahmen von Unternehmensanteilen gewinnen an Bedeutung
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Durchschnittliche Spitzenrendite in Top-7-Märkten für Büroimmobilien sinkt im Jahresvergleich um 0,20 Prozentpunkte auf 3,01 Prozent
In den ersten drei Quartalen 2019 wurden auf dem deutschen Immobilieninvestmentmarkt 50 Milliarden Euro investiert, was im Vorjahresvergleich einen Rückgang um elf Prozent darstellt. Das Transaktionsvolumen setzt sich aus den Volumina des Wohninvestmentmarkts (minus 14 Prozent auf 12,1 Milliarden Euro; ab 50 Einheiten) sowie der Gewerbeimmobilienmärkte (minus zehn Prozent auf 38 Milliarden Euro) zusammen. Während der Marktanteil der Top-7-Märkte stabil blieb, entwickelten sich die einzelnen Standorte sehr unterschiedlich. Berlin baute dabei mit einem Anstieg um 26 Prozent auf 9,3 Milliarden Euro in den ersten drei Quartalen seine Position als mit Abstand aktivster Investmentstandort weiter aus. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.
Gerade im dritten Quartal haben wir ein sehr aktives Marktgeschehen beobachten können, in dem mit 19,1 Milliarden Euro knapp 40 Prozent des bisherigen Transaktionsvolumens von uns erfasst wurde. Das Interesse der nationalen wie internationalen Investoren an deutschen Immobilien ist ungebrochen. Auch die sich abschwächende Konjunktur tut der Dynamik bisher keinen Abbruch, denn die Immobilieninvestmentmärkte werden von der nach wie vor sehr guten Situation an den Vermietungsmärkten getrieben. Nicht nur sind die Leerstände gering und die Nachfrage weiterhin hoch, auch das Neubauvolumen ist überschaubar.
Dass der Rückgang des Transaktionsvolumen vor allem auf den Produktmangel zurückzuführen ist, zeigt ein Vergleich der Investmentvolumina von Portfolios und Einzelassets. So blieben Einzelassets im Vorjahresvergleich mit einem Rückgang um zwei Prozent auf 32,1 Milliarden Euro annähernd stabil, während das Investitionsvolumen in Portfolios um 23 Prozent zurückging. Eine Ausnahme davon ist der Verkauf des „Millennium-Portfolios“ der Generali an den offenen Immobilienfonds Hausinvest der Commerz Real.
Dabei handelt es sich um eine der größten Immobilientransaktionen, die der deutsche Markt jemals gesehen hat.
Büro ungebrochene Nummer eins
Fast alle Assetklassen verzeichneten in den ersten drei Quartalen Rückgänge der Transaktionsvolumen: Wohnen ging um 14 Prozent auf 12,1 Milliarden Euro, Einzelhandel um zehn Prozent auf 7,2 Milliarden Euro, Logistik um 23 Prozent auf 3,9 Milliarden Euro, Hotel um 17 Prozent auf 2,5 Milliarden Euro und Sonstige um 59 Prozent auf 1,5 Milliarden Euro zurück. Lediglich zwei Assetklassen wiesen eine andere Entwicklung auf. Mit einem Plus von einem Prozent auf 20,8 Milliarden Euro sind Büroimmobilien weiterhin unangefochten die am meisten gehandelte Immobilienart. Auch die Spitzenrenditen für Büroobjekte sind weiter zurückgegangen und liegen im Durchschnitt der Top-7-Märkte nun bei 3,01 Prozent – in Berlin gar bei 2,80 Prozent. Spürbar zulegen konnte das Transaktionsvolumen nur bei Entwicklungsgrundstücken (um elf Prozent auf 2,1 Milliarden Euro).
Immobilientransaktionen im Rahmen von Übernahmen von Unternehmensanteilen gewinnen an Bedeutung
Zusätzlich zu dem klassischen Transaktionsvolumen in Höhe von 50 Milliarden Euro, das gehandelte Immobilien und Grundstücke beinhaltet, gab es zuletzt vermehrt Investitionen in den deutschen Immobilienmarkt infolge der Übernahme von Unternehmensanteilen von Immobiliengesellschaften (inklusive signifikanter Minderheitsbeteiligungen) durch institutionelle Investoren, große Family Offices und Immobiliengesellschaften. Allein im dritten Quartal summierten sich diese Investitionen auf rund 3,75 Milliarden Euro (bezogen auf das Bruttoanlagevermögen). Die Gründe für diese Entwicklung sind vielseitig.
Portfoliodiversifizierung, Alternative zum – vom Produktmangel geprägten – klassischen Immobilieninvestmentmarkt und Konsolidierungsprozesse der Immobiliengesellschaften gehören dazu. Gerade vor dem Hintergrund niedriger Kapitalmarktzinsen und einem Überangebot von Beteiligungskapital im Markt erwarten wir weitere Investitionen im Rahmen von M&A-Transaktionen und der Übernahme von Unternehmensanteilen.
Ausblick auf das Gesamtjahr
Wir erwarten ein reges Jahresendgeschäft, welches die im dritten Quartal angezogene Dynamik am Transaktionsmarkt weiter fortsetzt. Aufgrund des relativ schwachen ersten Halbjahres 2019 erscheint für das Gesamtjahr eine Wiederholung des Rekordniveaus von 2018 mit gut 77 Milliarden Euro jedoch eher unwahrscheinlich. Weiterhin ist sehr viel Investitionskapital unterwegs und Deutschland ist einer der wichtigsten Zielmärkte global agierender Investoren, jedoch bremst der Produktmangel die handelnden Akteure etwas aus.
Top-7-Investmentmärkte (ohne anteilige Übernahmen von Unternehmensanteilen)
Quelle: CBRE Research, Q3 2019.
Investmenttransaktionsvolumen in Deutschland (Quartalswerte, ohne anteilige Übernahmen von Unternehmensanteilen)
Quelle: CBRE Research, Q3 2019.
Renditespread Büroimmobilie vs. 10-jährige Bundesanleihe
Quelle: Bundesbank, CBRE Research, Q3 2019.
Quelle: CBRE Research, Q3 2019.
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CBRE GmbH
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Die CBRE Group, Inc. (NYSE:CBG), ist ein Fortune 500- und S&P 500-Unternehmen mit Hauptsitz in Los Angeles, Kalifornien. Seit 1973 ist CBRE Deutschland mit seiner Zentrale in Frankfurt am Main vertreten, weitere Niederlassungen befinden sich in Berlin, Düsseldorf, Essen, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. www.cbre.de