• 60,6 Milliarden Euro Transaktionsvolumen in den ersten drei Quartalen – plus acht Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum

• Top-7-Städte bei 55 Prozent Marktanteil

• Sieben Großtransaktionen mit jeweils mehr als eine Milliarde Euro – drei davon im Wohnsektor

• Wohnimmobilien dadurch größte Assetklasse vor Büroimmobilien

• Weitere Portfolioumschichtungen in Richtung defensiver Assetklassen

• Renditen vieler Assetklassen sinken weiter – Spitzenrendite für Büroimmobilien im Durchschnitt der Top-7-Städte bei 2,78 Prozent

• Marktanteil internationaler Investoren bei 42 Prozent

In den ersten drei Quartalen 2021 erzielte der deutsche Immobilieninvestmentmarkt ein Transaktionsvolumen von rund 60,6 Milliarden Euro. Damit wurde das Niveau des Vorjahreszeitraums um acht Prozent übertroffen. Wohnimmobilien waren vor Büroimmobilien die stärkste Assetklasse und erreichten mit 20,8 Milliarden Euro ein höheres Ergebnis als in allen bisherigen Gesamtjahren. Trotz zahlreicher und mitunter auch sehr großer Paketverkäufe -darunter der von CBRE begleitet Verkauf der von Akelius gehaltenen Wohnimmobilien in Berlin und Hamburg an Heimstadten - hatten Portfolios einen geringeren Anteil am Gesamttransaktionsvolumen als im Vorjahreszeitraum. Einzeltransaktionen dominierten mit mehr als 35 Milliarden Euro das Marktgeschehen – ein Plus von 30 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Die Top-7-Standorte vereinten rund 55 Prozent des Gesamttransaktionsvolumens auf sich, deutlich mehr als im Vorjahreszeitraum (44 Prozent). Dies sind Ergebnisse einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE

Assetklassen

In den ersten drei Quartalen verzeichneten alle Assetklassen außer Einzelhandel, Hotel und Entwicklungsgrundstücke deutliche Zuwächse gegenüber dem Vorjahreszeitraum. An den Top-7-Standorten wurden aber auch bei Hotelinvestments wieder Zuwächse verzeichnet, getrieben durch Käufe in Frankfurt am Main, München und Stuttgart. Neben der Assetklasse Wohnen (plus 38 Prozent) verzeichnete im Vorjahresvergleich vor allem der Logistiksektor einen deutlichen Anstieg um knapp 22 Prozent auf mehr als 6,2 Milliarden Euro. „Beide Assetklassen kennzeichnet ein hoher Nachfrageüberhang auf Nutzer- beziehungsweise Mieterseite, eine zu geringe Bautätigkeit aufgrund des Mangels an geeigneten Grundstücken und ausgelasteter Kapazitäten in der Bauwirtschaft sowie ultraniedrige Leerstandsquoten“, sagt Linsin. Das veränderte Lebens- und Konsumverhalten lasse zudem insbesondere in den Ballungszentren den Bedarf an stadtnahen Logistikimmobilien gerade auch im Hinblick auf die Versorgung des Endverbrauchers weiter ansteigen. Derweil kamen mit 1,9 Milliarden Euro Gesundheits- und Sozialimmobilien anteilig auf zwei Prozent des Transaktionsvolumens.

In fünf der Top-7-Städte waren die Spitzenrenditen für Büroimmobilien verglichen mit dem dritten Quartal 2020 rückläufig – im Schnitt erreichten sie 2,78 Prozent und lagen damit 0,7 Prozentpunkte unter dem Vorjahreswert. Lediglich in Frankfurt am Main waren sie mit 2,90 Prozent stabil. Am geringsten waren sie mit 2,55 Prozent in München – ebenfalls unverändert zum Vorjahreszeitraum. „Die Kompression der Spitzenrenditen macht sich aufgrund des Nachfrageüberhangs vor allem bei Wohnimmobilien und im Logistiksektor bemerkbar“, sagt Klein. Bei Letzterem ging die Rendite um weitere 0,05 Prozentpunkte auf 3,20 Prozent zurück und nähert sich weiter der Drei-Prozent-Marke an. „Wie auch Wohnimmobilien profitieren Logistikimmobilien von der Umschichtung vieler institutioneller Investoren in resilientere Assetklassen“, führt Klein fort. Auch im Einzelhandelssegment gingen die Renditen für jene Objekte zurück, die von der Pandemie nicht oder nur sehr gering betroffen waren: Lebensmittelmärkte, Fachmärkte, Baumärkte und Verbrauchermärkte. Dort liegen die Renditen teilweise bis zu 1,2 Prozentpunkte unter den Vergleichswerten des Vorjahres. So etwa bei Lebensmittelmärkten, deren Spitzenrendite Ende des dritten Quartals bei 3,8 Prozent lag.

Portfolio- und Einzeltransaktionen

Es wurden 111 Transaktionen oberhalb der 100-Millionen-Euro-Marke registriert, die sich auf 35,4 Milliarden Euro summierten – und damit leicht mehr als im entsprechenden Vorjahreszeitraum (104 Transaktionen mit 33,9 Milliarden Euro). Neben großvolumigen Wohnportfolios, bei denen mit 31 Abschlüssen 14,4 Milliarden im großvolumigen Segment investiert wurden, darunter die Übernahme von Wohnungen der Deutsche Wohnen und Vonovia durch das Land Berlin sowie die Übernahme des Akelius-Bestands durch Heimstaden, wurden vor allem große Einzeltransaktionen im Bürosegment verzeichnet, darunter die Frankfurter Bürotürme T1 und Skyper, das FÜRST in Berlin und die Highlight Towers sowie das Uptown/Campus C in München. Insgesamt wurden bei Büroimmobilien 47 Abschlüsse oberhalb der 100-Millionen-Euro-Marke registriert, die sich auf knapp 13,2 Milliarden summierten. Auch in anderen Assetklassen gab es großvolumige Abschlüsse, die aber in Summe hinter den beiden stärksten Assetklassen am Gesamtmarkt deutlich zurückblieben.

Investoren

Mit mehr als elf Milliarden Euro waren Asset- und Fondsmanager die stärkste Investorengruppe, gefolgt von offenen Immobilienfonds/Spezialfonds (knapp zehn Milliarden Euro), Immobilienaktiengesellschaften/REITs (9,5 Milliarden Euro) und von Versicherungen/Pensionskassen (sechs Milliarden Euro). Stärkste Nettokäufer waren aufgrund der hohen Netto-Geldmittelzuflüsse institutionelle Investoren in Form der offenen Immobilienfonds/Spezialfonds mit rund 5,5 Milliarden Euro vor Asset-/Fondsmanagern, die ihre Nettovermögensposition um 4,8 Milliarden Euro mit deutschen Immobilien ausgebaut haben. Dahinter folgt die öffentliche Hand, die netto mehr als 3,2 Milliarden Euro in den Immobiliensektor investierte, darunter die Übernahmen von Wohnungsbeständen der Deutsche Wohnen und Vonovia durch das Land Berlin beziehungsweise durch die kommunalen Wohnbaugesellschaften. Börsennotierte Immobilienunternehmen/REITs erweiterten ihre Vermögenswerte um 2,8 Milliarden Euro.

Deutsche Investoren erreichten mit 35,2 Milliarden Euro einen Marktanteil von mehr als 58 Prozent des Transaktionsvolumens. Im Vorjahreszeitraum waren es noch 50 Prozent. „Die coronabedingten Reisebeschränkungen sind der wesentliche Grund dafür, dass der Marktanteil ausländischer Investoren rückläufig war, zumal das Interesse weiterhin ungebrochen hoch ist“, sagt Klein. Von den ausländischen Marktakteuren waren durch das milliardenschwere Engagement durch Heimstaden schwedische Investoren am aktivsten (5,2 Milliarden Euro bzw. 8,7 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens), gefolgt von Investoren aus den USA (4,6 Milliarden Euro beziehungsweise 7,5 Prozent) und dem Vereinigten Königreich (2,9 Milliarden Euro beziehungsweise 4,7 Prozent). „Deutschland gilt dank seiner guten Fundamentaldaten, der Rechtssicherheit und der hohen Qualität der zu erwerbenden Immobilien bei internationalen Investoren als einer der wichtigsten Zielmärkte für ihre Portfoliostrategien. Das zeigte sich bereits in unserer Umfrage unter global agierenden Investoren zu Beginn des Jahres. So können derzeit insbesondere deutsche, aber auch europäische Investoren den regionalen Heimvorteil ausspielen. Wir sehen aber, dass mit der erfolgreichen Bekämpfung der globalen Pandemie die internationalen Investoren sukzessive zu den Bieterverfahren hierzulande zurückkehren“, sagt Linsin.

Prognose für das Gesamtjahr

„Im Gesamtjahr 2021 könnte das Rekordergebnis von 2019 in Höhe von knapp 84 Milliarden Euro durchaus deutlich überschritten werden“, erwartet Klein. „Für das Gesamtjahr rückt gar die 100-Milliarden-Euro-Marke in Reichweite. Grundlage dafür wären neben in der Pipeline befindlichen Plattformdeals und Landmark-Transaktionen aber auch einmalige Sondereffekte in Form von milliardenschweren Unternehmensübernahmen.“

„Die große Dynamik an den Immobilieninvestmentmärkten wird sich fortsetzen. Denn die hohe Nachfrage ist angesichts der niedrigen Kapitalmarktzinsen ungebrochen, und auch eine Wende in der Geldpolitik dürfte sich insbesondere in der Eurozone nicht so schnell abzeichnen. Zwar werden die derzeit höheren Inflationsraten und die Notwendigkeit des Gegensteuerns der EZB kontrovers diskutiert, aber alles deutet darauf hin, dass die gestiegene Inflation nur ein temporäres Phänomen ist“, erklärt Linsin. „Derweil ist die Wirtschaftslage robust und der Arbeitsmarkt hellt sich auf – aktuell gibt es knapp 800.000 offene Stellen. Für 2022 ist mit einem sehr kräftigen Aufschwung bei der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung zu rechnen.“

„Die sich in den nächsten Wochen und Monaten zusammenfindende neue Regierungskoalition wird gut daran tun, den Wirtschaftsstandort Deutschland insbesondere durch eine vorausschauende und ressourcenschonende Steuer- und Finanzpolitik zu stärken, die Digitalisierung voranzutreiben und die Infrastruktur hierzulande massiv auszubauen. Dabei gibt es gerade für die Immobilienwirtschaft ein großes Mitwirkungspotenzial, damit die Städte lebenswert, bezahlbar und vielfältig bleiben und zudem die Klimaziele erreicht werden können“, fordert Linsin.

Ansprechpartner

Fabian Klein
CBRE GmbH
Head of Investment Germany
+49 69 17 00 77 55
fabian.klein@cbre.com

Dr. Jan Linsin
CBRE GmbH
Head of Research Germany
+49 69 17 00 77 404
Jan.linsin@cbre.com