• Transaktionsvolumen in den ersten drei Quartalen bei 2,9 Milliarden Euro – allein 1,1 Milliarden Euro im dritten Quartal
• Vermehrtes Interesse an Portfoliotransaktionen
• Renditen bleiben weiter unter Druck

Mit einem Transaktionsvolumen von 2,9 Milliarden Euro für die ersten drei Quartale zeigt der deutsche Hotelinvestmentmarkt weiterhin eine sehr positive Entwicklung und liegt leicht über dem Vorjahresvolumen. Mit 1,1 Milliarden Euro liegt das dritte Quartal 71 Prozent über dem Volumen des vorangegangenen Quartals und ist zugleich das stärkste des bisherigen Jahresverlaufes. Die positive Entwicklung ist hauptsächlich auf Portfoliotransaktionen zurückzuführen. Dominiert wurden diese von dem Verkauf von insgesamt 13 Hotels von der Apollo Management International LLP an die Invesco Real Estate. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des integrierten Immobiliendienstleistungsunternehmens CBRE.

Wie auch im vorangegangen Quartal bleibt der Druck auf die Renditen hoch. Diese geben weiter nach und liegen aktuell für erstklassige Hotelimmobilien mit Pachtvertrag bei 4,00 Prozent.

Vermehrt Portfoliotransaktionen im dritten Quartal
Dem Jahrestrend weiter folgend dominieren auch im dritten Quartal mit 58 Prozent weiterhin die Einzeltransaktionen den Markt. Beispielhaft hierfür ist das für rund 43 Millionen Euro verkaufte Motel One Berlin-Spittelmarkt, welches an M&G Real Estate verkauft wurde. Verkäufer des 303 Zimmer umfassenden Hotels war die Commerz Real, die von CBRE beraten wurde. Außerdem wurde das Hampton by Hilton Aachen Tivoli von der Dr. Peters Group für einen neu gegründeten Hotel-Immobilienfonds für rund 20 Millionen Euro gekauft.

Im dritten Quartal konnten jedoch auch wieder vermehrt Portfoliotransaktionen beobachtet werden, die sich auf anteilig 42 Prozent des Transaktionsvolumens summierten. Im ersten Halbjahr lag die Portfolioquote noch bei 31 Prozent. Der Zunahme des Anteils von Portfoliotransaktionen ist vor allem zurückzuführen auf das von Invesco Real Estate erworbene Portfolio, welches elf deutsche und zwei niederländische Hotels verschiedener Marken der InterContinental Hotels Group umfasst. Das gesamte Portfolio wurde für knapp 530 Millionen Euro verkauft, CBRE Hotels war beratend auf der Käuferseite tätig.

Investoren mit steigendem Interesse an Projektentwicklungen
Angesichts der auch im Hotelsektor weiter rückläufigen Spitzenrenditen bei Bestandsimmobilien weichen Investoren zunehmend auf Projektentwicklungen aus, um ihren Renditeforderungen gerecht zu werden und die reichlich vorhandene Liquidität im Markt zu platzieren. Entsprechend sind in den ersten drei Quartalen insgesamt rund 817 Millionen Euro in Projektentwicklungen – ein Plus von 21 Prozent gegenüber dem Vorjahreswert – geflossen, was einem Anteil von 28 Prozent am gesamten Transaktionsvolumen entspricht. Signifikant im dritten Quartal war der Verkauf einer Projektentwicklung von UBM an der Hamburger Eiffestraße an Union Investment für 90 Millionen Euro. Das Projekt umfasst ein rund 3.760 Quadratmeter großes Grundstück, auf dem zwei Hotels der Marken Holiday Inn und Super 8 gebaut werden. Zudem wurde das Hotelprojekt Capri by Fraser in Leipzig von der GBI verkauft – entstehen sollen hier 151 Serviced Apartments.

Wie auch im vorangegangenen Quartal ist die Nachfrage nach Hotels der 4-Sterne Kategorie am höchsten, gefolgt von Hotels der 3-Sterne Kategorie. 4-Sterne-Hotels machten 52 Prozent und 3-Sterne-Hotels 22 Prozent des Transaktionsvolumens aus.

München stärkster Markt
Auch im dritten Quartal des Jahres war München mit rund 380 Millionen Euro (34 Prozent des Transaktionsvolumens) der größte Markt für Hotelinvestitionen. Besonders signifikant für diese Entwicklung war der Verkauf des Großprojektes Leuchtenbergring, das für 190 Millionen Euro von UBM an die Real I.S. verkauft wurde. Die Immobilie umfasst Büroflächen sowie ein Holiday Inn. Außerdem wurde das Holiday Inn München City Centre als Teil des von Invesco Real Estate gekauften Portfolios mit einem Einzelwert von 188 Millionen Euro verkauft. Die nächstgrößeren Märkte waren Berlin (21 Prozent des Transaktionsvolumens) und Hamburg (17 Prozent).

Weiterhin gleichmäßige Verteilung zwischen nationalen und internationalen Käufern
Wie auch im Vorjahreszeitraum bleibt die Verteilung zwischen nationalen und internationalen Investoren relativ konstant. Internationale Akteure bewahrten sich in den ersten neun Monaten mit 50,4 Prozent eine leichte Dominanz. Auf internationaler Käuferseite war im dritten Quartal mit rund 44 Prozent das Vereinigte Königreich das Land mit dem höchsten Investitionsvolumen in deutsche Hotelimmobilien. Maßgeblich dazu beigetragen hat der Portfoliokauf von Invesco Real Estate.

Insgesamt können im dritten Quartal rund 40 Transaktionen notiert werden wobei Asset- und Fondsmanager mit einem Anteil von 44 Prozent am Hotelinvestmentvolumen die größte Investorengruppen sind. Auch auf Verkäuferseite dominieren Asset- und Fondsmanager mit einem Anteil von 52 Prozent. Diese wurden gefolgt von Projektentwicklern, die für rund 19 Prozent der Verkäufe verantwortlich waren.

Prognose: Wiederholung des Rekordergebnisses vom Vorjahr möglich
„Die Fundamentdaten in der deutschen Hotellerie stimmen und die Übernachtungszahlen steuern auf einen neuen Rekord zu. Entsprechend legen die Performancekennzahlen der Betreiber weiter zu und locken so nationale wie internationale Investoren an, die den deutschen Markt für seine Stabilität und Sicherheit schätzen. Wie die Transaktionszahlen belegen, ist weiterhin auch von einer erhöhten Nachfrage nach Projektentwicklungen auszugehen“, so Bruckmeier. „Aufgrund der momentanen Aktivität am Markt erwarten wir weiterhin eine positive Entwicklung bei den Investmentumsätzen. Es bleibt jedoch abzuwarten, ob das Rekordergebnis vom Vorjahr erneut erreicht werden kann. Das vierte Quartal wird hier ausschlaggebend sein“, ergänzt Kaussen.

Ansprechpartner:
Olivia Kaussen
CBRE GmbH
Head of Hotels Germany
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Olivia.kaussen@cbrehotels.com

Armin Bruckmeier
CBRE GmbH
Head of Corporate Hotels Brokerage Germany & CEE
+49 89 24 20 60 44
armin.bruckmeier@cbrehotels.com

Dr. Jan Linsin
CBRE GmbH
Head of Research Germany
+49 69 17 00 77 663
jan.linsin@cbre.com