• Investitionsvolumen in den ersten drei Quartalen bei 2,8 Milliarden Euro

• Anteil der Einzeltransaktionen im dritten Quartal steigt auf 75 Prozent

• Große Nachfrage nach Projektentwicklungen – jahresauflaufend rund ein Drittel des Transaktionsvolumens

Am deutschen Hotelinvestmentmarkt wurden im dritten Quartal rund 856 Millionen Euro investiert. Obwohl damit im Vergleich zum entsprechenden Vorjahresquartal ein wesentlich geringeres Transaktionsniveau verzeichnet wurde (Q3 2015: 1,4 Milliarden Euro), erreicht der Hoteltransaktionsmarkt jahresauflaufend 2,8 Milliarden Euro. Im Vergleich zu den ersten drei Quartalen von 2015 bedeutet dies einen Rückgang von lediglich 1,5 Prozent. Im Gegensatz dazu konnte das erste Halbjahr 2016 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum eine Steigerung von 39 Prozent verzeichnen. Dies ist ein Ergebnis der aktuellen Analyse des Immobilienberatungsunternehmens CBRE.

Dennoch machen Hoteltransaktionen neun Prozent aller Investitionen in Gewerbeimmobilien aus.

Größte bisherige reine Hoteltransaktion 2016: Verkauf des Hyatt Regency in Düsseldorf
Im dritten Quartal sticht insbesondere die größte reine Einzeltransaktion hervor, die in diesem Jahr stattgefunden hat: Das 5-Sterne-Haus Hyatt Regency Düsseldorf geht für über 100 Millionen Euro an Primotel Europe, einen europäischen Hotelfonds, und Algonquin. Das Luxushotel verfügt über 303 Zimmer.

In Düsseldorf fand zudem eine weitere große Einzeltransaktion statt: Die britische Investmentgesellschaft Benson Elliott veräußerte das Nikko Hotel in Düsseldorf. Das Hotel mit rund 386 Zimmern ist Teil des Deutsch-Japanischen Centers, das zudem noch über Büro- und Handelsflächen verfügt.

Vermehrt wechseln auch Hotelprojekte den Eigentümer. So erwarb die Union Investment im dritten Quartal das Holiday Inn City Nord in Hamburg. Im Jahresverlauf wurden außerdem bereits die Projekte Holiday Inn City East und Holiday Inn Express City East in München mit insgesamt rund 307 Hotelzimmern in der Neumarkter Straße von Deka Immobilien erworben. Der Anteil der Transaktionen im Bereich der Projektentwicklungen stieg im Vergleich zum Vorjahr auflaufend auf rund ein Drittel des Transaktionsvolumens an. „Diese Marktentwicklung spiegelt die Angebotsknappheit bei Bestandsimmobilien wider und zeigt, dass selbst institutionelle Investoren inzwischen in das Projektrisiko gehen, um sich in einem frühen Stadium attraktive Investitionsobjekte zu sichern. Wir gehen davon aus, dass sich dieser Trend vorerst fortsetzt“, sagt Bruckmeier.

Das dritte Quartal zählte vier Portfoliotransaktionen, darunter der Kauf von sieben Hotels der Marken Arcadia und Dorint durch die HR Group. Das Portfolio umfasst sieben Hotels in Deutschland und den Niederlanden mit insgesamt etwa 1.130 Zimmern. Zudem trennte sich die Ergo-Versicherungsgruppe von ihren sieben Seminaris Hotels, die über rund 1.155 Zimmer verfügen. Auch Ferienhotels verzeichnen eine zunehmende Nachfrage. So wurde im dritten Quartal das Travel Charme Portfolio mit sechs Hotels an einen privaten Investor veräußert.

„Als besonders attraktiv gilt bei Investoren die 4-Sterne-Kategorie – in den ersten drei Quartalen 2016 entfielen rund 46 Prozent des Transaktionsvolumens auf diese Sternekategorie“, sagt Bruckmeier.

Starkes Kaufinteresse bei deutschen Investoren
Gemessen an der Gesamtzahl der Transaktionen (Einzelassets und Portfolios) sind im bisherigen Jahresverlauf gut 63 Prozent (57 Transaktionen) auf das Konto von deutschen Anlegern gegangen. Damit machten sie insgesamt rund 1,4 Milliarden Euro aus. Hingegen entfielen rund 18 Transaktionen mit insgesamt 976 Millionen Euro auf Investoren aus Frankreich. Die USA waren an vier Transaktionen mit etwa 125 Millionen Euro beteiligt.

Offene Immobilienfonds / Spezialfonds waren, gemessen am Transaktionsvolumen, mit 243 Millionen EUR die aktivste Käufergruppe im dritten Quartal, gefolgt von privaten Immobiliengesellschaften / Privatinvestoren (241 Millionen Euro) und Asset / Fondsmanagern (148 Millionen Euro). Jahresauflaufend stellen mit rund einer Milliarde Euro, gemessen am Transaktionsvolumen, Immobiliengesellschaften / REIT’s die aktivste Käufergruppe dar.

Spitzenrenditen noch stabil auf Vorquartalsniveau
Die weiterhin hohe Nachfrage nach Hotelimmobilien und das knappe Angebot drücken auf die Renditen. Für erstklassige Hotelimmobilien in den deutschen Kernmärkten beträgt die Spitzenrendite im dritten Quartal weiterhin 4,75 Prozent – Tendenz leicht fallend. „Da Investoren zwischenzeitlich verstärkt auf Sekundärstandorte ausweichen, verzeichnen wir auch außerhalb der Kernmärkte an ausgewählten Standorten fallende Renditen“, so Bruckmeier. In B-Standorten liegen die Renditen (in Abhängigkeit von den Standorten) dennoch noch immer mindestens 75 Basispunkte über den Spitzenrenditen der Kernmärkte.

Prognose: Wiederholung des Rekordergebnisses von 2015 unwahrscheinlich
„Trotz deutlich weniger Portfoliotransaktionen im Jahr 2016 liegt das Transaktionsvolumen jahresauflaufend nur 1,5 Prozent im Vergleich zum Vorjahr zurück. Gab es im Jahr 2015 noch einen ausgewogenen Mix zwischen Portfolio- und Einzeltransaktionen (49 Prozent Portfoliotransaktionen und 51 Prozent Einzeltransaktionen), überwiegen im laufenden Jahr bisher die Einzeltransaktionen“, so Bruckmeier.

„Im Moment ist sehr viel Produkt im Markt. Gerade angelsächsische, opportunistische Verkäufer, wollen von den derzeit ausgezeichneten Verkaufsbedingungen profitieren. Angesichts der aktuellen Marktentwicklung und den sich abzeichnenden Transaktionen ist der Ausgang des Gesamtjahres jedoch schwer vorauszusehen, wenngleich das Rekordergebnis des vergangenen Jahres wohl nicht erreicht werden wird – hier wird das vierte Quartal ausschlaggebend sein“, sagt Kaussen.

Ansprechpartner:
Olivia Kaussen
CBRE GmbH
Head of Hotels Germany
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olivia.kaussen@cbrehotels.com

Armin Bruckmeier
CBRE GmbH
Head of Corporate Hotels Brokerage Germany & CEE
+49 89 24 20 60 44
armin.bruckmeier@cbre.com

Dr. Jan Linsin
Head of Research Germany
CBRE GmbH
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jan.linsin@cbre.com