• Jahresendrally mit 1,5 Milliarden Euro sorgt für neues Rekordergebnis

• Jahresvolumen mehr als doppelt so hoch wie beim letzten Boom 2006/2007

• Hohe Anzahl an Portfoliotransaktionen und Wachstum bei den Einzeltransaktionen

• Nationale und internationale Investoren engagieren sich zu jeweils 50 Prozent

Auf dem deutschen Hoteltransaktionsmarkt wurde im Gesamtjahr 2015 ein neues Rekordergebnis erzielt. Mit circa 4,4 Milliarden Euro wurde das bisherige Rekordvolumen des Vorjahreszeitraums von drei Milliarden Euro um 46 Prozent gesteigert. Damit stieg das Transaktionsvolumen des deutschen Hotelinvestmentmarkts seit dem Tiefpunkt in Folge der globalen Finanzkrise im Jahr 2009 bereits zum sechsten Mal hintereinander. Dies ist ein Ergebnis der aktuellen Analyse des Immobilienberatungsunternehmens CBRE.

35 Prozent des Gesamtvolumens im vierten Quartal
Wie im Jahr 2014 trug insbesondere ein fulminantes letztes Quartal zum Rekordergebnis bei. Knapp 35 Prozent des Gesamtvolumens (circa 1,5 Milliarden Euro) wurden in den Monaten Oktober bis Dezember generiert (2014: 34 Prozent), davon über ein Viertel infolge des Erwerbs des 18 Hotels umfassenden Leonardo-Portfolios mit zusammen 3.415 Zimmern durch die schwedische Pandox AB. Bei der Sale-and-Lease-back-Transaktion war CBRE beratend für den Käufer tätig. Verkäufer war die Fattal Gruppe aus Israel.

Positive Entwicklung des Hotelsektors
Die Anzahl der Hoteltransaktionen lag insgesamt bei 217 und überstieg damit das Ergebnis von 189 Transaktionen aus dem Vorjahr um über 15 Prozent. Die durchschnittliche Dealgröße betrug im vergangenen Jahr rund 20,2 Millionen Euro und stieg damit im Vergleich zu 2014 um circa 27 Prozent (2014: 15,9 Millionen Euro).

München mit höchstem Transaktionsvolumen
Analog zum gesamten Hotelinvestmentvolumen stieg das Hotelinvestmentvolumen in den Top 5-Standorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München im Vorjahresvergleich um 46 Prozent. Dies entspricht einem Wachstum vom 865 Millionen Euro auf rund 2,7 Milliarden Euro. Damit entfielen gut drei Fünftel des gesamtdeutschen Hotelinvestmentvolumens auf die fünf größten Investmenthochburgen. München verzeichnete mit rund 934 Millionen Euro das höchste Transaktionsvolumen, eine hohe Steigerung um 74 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Danach folgten Berlin und Hamburg mit 789 (plus 74 Prozent) und 465 Millionen Euro (plus 53 Prozent). In Düsseldorf stieg das Transaktionsvolumen um mehr als das Dreifache auf 273 Millionen Euro. Damit wurde sogar das Frankfurter Gesamtjahresvolumen von 254 Millionen Euro (-49 Prozent) übertroffen, welches im Vergleich zu einem starken Investmentjahr 2014 aufgrund einer eingeschränkten Anzahl an Investmentprodukten Einbußen erlitt.

Großvolumige Einzeltransaktionen im Fokus
Im vergangenen Jahr sorgten vor allem großvolumige Einzeltransaktionen für eine hohe Dynamik. 112 registrierte Einzeltransaktionen mit einem Volumen von rund 2,5 Milliarden Euro stehen 93 Einzeldeals aus dem Vorjahr mit 1,9 Milliarden Euro gegenüber. Dies entspricht einer Steigerung des Volumens um 32 Prozent. Zu den zwei bereits in den ersten drei Quartalen des vergangenen Jahres stattgefundenen großvolumigen Einzeltransaktionen Sofitel München (bisher größte Hoteleinzeltransaktion Deutschlands) und andel's Hotel Berlin (105 Millionen Euro), kam im vierten Quartal das Radisson Blu Hamburg dazu. Die Investmentgesellschaft und Pächterin Azure Hotels mit Sitz in London und Luxemburg erwarb das 556 Zimmer umfassende Hotel vom Vermögensverwalter und Fondsanbieter Invesco zurück. Über den Preis wurde Stillschweigen vereinbart. Zweifelsohne dürfte diese Transaktion allerdings ebenfalls die 100 Millionen Euro-Schallmauer durchbrochen haben.

Zu den weiteren bedeutenden Einzeltransaktionen im diesem Jahr zählt der Verkauf des Hotelprojekts 25hours München durch die FREO Gruppe. Käufer des Hotels, welches derzeit im ehemaligen Post- und Telegrafenamt am Münchener Hauptbahnhof entwickelt wird, ist die Inka AG, eine Unternehmenstochter der Münchener Brauereidynastie Inselkammer. Laut Presse betrug der Kaufpreis für die historische Immobilie am Bahnhofsplatz 1 rund 120 Millionen Euro, davon sollen geschätzte 85 Millionen Euro auf das Hotel der Marke 25hours entfallen.

Insgesamt wurden 2015 105 Hotels im Rahmen einer Portfoliotransaktion verkauft. Das Gesamtvolumen der Portfoliotransaktionen erreichte 1,9 Milliarden Euro und lag damit rund 793 Millionen Euro beziehungsweise 70 Prozent über dem Wert des Vorjahres (1,1 Milliarden Euro). Allein rund 400 Millionen Euro entfielen dabei auf das Leonardo-Portfolio.

Ebenso erwarb die Hotelinvest-Sparte von Accor Hotels im zurückliegenden Quartal ein Hotelportfolio von Invesco bestehend aus sechs Hotels der Accor-Marken Novotel und Mercure für 152 Millionen Euro. Zu den in Deutschland liegenden Portfolioimmobilien zählen das Novotel München City sowie das Novotel Hannover.

Darüber hinaus erwarb der Oman Investment Fund ein Portfolio aus sieben europäischen Hilton-Hotels für einen Kaufpreis von circa 400 Millionen Euro. Zu den in Deutschland liegenden Portfolioimmobilien zählen das Hilton Dresden sowie das Hilton Düsseldorf. Portfolioverkäufer war ein Joint Venture aus dem US-Hedgefonds Baupost und der Westmont Hospitality Group.

Deutsche und ausländische Investoren mit jeweils 50 Prozent
Über das Gesamtjahr 2015 betrachtet konnte CBRE ein ausgeglichenes Verhältnis an Investments von deutschen und ausländischen Investoren feststellen. Beide Gruppen investierten jeweils rund 50 Prozent des Transaktionsvolumens. Der Großteil des ausländischen Kapitals kam vor allem aus den USA, Schweden sowie Frankreich. Vorrangig investierten in- und ausländische Asset-/Fondsmanager sowie Hotelentwicklungsgesellschaften und Bauträger. Daneben waren auch institutionelle Investoren wie offene Immobilienfonds/Spezialfonds am Hotelinvestmentmarkt 2015 recht aktiv. Zu den größten Hotelkäufern im vergangenen Jahr zählen Pandox, Union Investment und Deka. Zu den größten Verkäufern zählen Fattal Holdings, die Ebertz & Partner Unternehmensgruppe sowie Invesco. Im vergangenen Jahr standen vor allem Hotels der Vier-Sterne-Kategorie im Fokus der Investoren. Demnach wurden 94 Hotels dieser Kategorie zu einem Gesamtvolumen von rund 2,5 Milliarden Euro verkauft.

Druck auf Renditen hält weiter an
„Die Renditen im Core-Segment liegen weiterhin bei rund 5,00 Prozent und in Einzelfällen deutlich darunter. Der Druck auf die Renditen wird unseres Erachtens weiterhin anhalten, da Hotels ein steigendes Ansehen bei in- sowie ausländischen Investoren genießen. Angesichts dessen erscheint uns für 2016 eine Investitionsdynamik für Hotelimmobilien auf Vorjahresniveau möglich, wobei die Produktverfügbarkeit zu einem einschränkenden Faktor werden kann“, so Bruckmeier.

Beispielhafte Hoteleinzeltransaktionen 2015

Quelle: CBRE Research 2016

Beispielhafte Hotelportfoliotransaktionen 2015

* Davon 18 Hotels in Deutschland und 11 Hotels in den Niederlanden

Quelle: CBRE Research 2016

Ansprechpartner:
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