• Bürovermietungsumsatz ging um 13 Prozent auf 102.500 Quadratmeter zurück
• Leerstandsrate stieg um 0,2 Prozentpunkte auf 2,7 Prozent
• Gewichtete Durchschnittsmiete legte um elf Prozent zu
• Investitionsvolumen von 250 Millionen Euro – 90 Prozent weniger als noch im ersten Quartal 2022
• Spitzenrendite für Büroobjekte stieg in den vergangenen zwölf Monaten um 1,25 Prozentpunkte auf 3,85 Prozent

Im ersten Quartal 2023 verzeichnete der Hamburger Bürovermietungsmarkt einen Flächenumsatz von 102.500 Quadratmetern. Damit lag der aktuelle Umsatz 13 Prozent unter jenem des ersten Quartals 2022, dennoch war Hamburg der drittstärkste Büromarkt der Top-Bürostandorte nach Berlin und München. Das Transaktionsvolumen am Immobilieninvestmentmarkt der Hansestadt war hingegen rückläufig, um 90 Prozent auf 250 Millionen Euro. Dieser Unterschied am Investmentmarkt ist vor allem auch auf den hohen Vergleichswert des ersten Quartals 2022 zurückzuführen, das signifikant von der Übernahme der alstria office REIT-AG durch Brookfield geprägt war. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

Umsatzstärkster Teilmarkt war erneut die City. Auf den Positionen zwei und drei folgten die Teilmärkte Harburg/Süderelbe und Eppendorf – in beiden Fällen zurückzuführen auf Anmietungen von Hochschulen. So erweitert sich die Technische Universität Hamburg-Harburg in Harburg und die Internationale Hochschule im Zeughaus in Eppendorf, dem mit 6.700 Quadratmetern größten Abschluss des Quartals. Diese Abschlüsse in Harburg und Eppendorf haben aufgrund ihrer Randlage dazu geführt, dass die gewichtete Durchschnittsmiete am Hamburger Büromarkt seit Jahresende 2022 leicht um 1,4 Prozent auf 21,43 Euro pro Quadratmeter und Monat gesunken ist. Im Vergleich zum ersten Quartal 2022 legte die gewichtete Durchschnittsmiete jedoch um elf Prozent zu. Im CBD stieg die gewichtete Durchschnittsmiete gar um 15 Prozent auf 28,12 Euro. Auch die Spitzenmiete konnte zulegen – um sechs Prozent auf 34,50 Euro. Durch die fortschreitenden Fertigstellungen der HafenCity Quartiere ist für das laufende Jahr mit einem weiteren Anstieg der Spitzen- als auch Durchschnittsmieten zu rechnen.

Sowohl gegenüber dem ersten Quartal 2022 als auch gegenüber dem vierten Quartal 2022 stieg die Leerstandsrate um 0,2 Prozentpunkte auf 2,7 Prozent. Damit weist Hamburg im Vergleich zu den anderen Top-5-Märkten weiterhin die geringste Leerstandsrate auf. „Der Leerstandsanstieg im ersten Quartal ist vor allem auf Flächen zurückzuführen, die bereits zuvor dem Markt zur Nachvermietung zur Verfügung standen, aber erst jetzt von ihren vorherigen Mietern leergezogen wurden“, erklärt Zadeh.

Die zur Untervermietung verfügbaren Flächen stiegen im ersten Quartal um 20.000 Quadratmeter auf 44.300 Quadratmeter an. „Damit ist der Untervermietungsmarkt in Hamburg recht überschaubar“, ordnet Zadeh ein. Die anderen Top-5-Städte liegen zwischen 90.000 und 150.000 Quadratmetern.

Die Nachfrage der Büronutzer nach qualitativ hochwertigen Büroflächen in zentraler Lage setzt sich weiterhin fort und erhöht den Druck auf noch zur Verfügung stehende Flächen in der Projektpipeline.

Im ersten Quartal wurden lediglich 3.500 Quadratmeter neue Bürofläche fertiggestellt, 81 Prozent weniger als im Vorjahreszeitraum. „Aktuell verzögern sich viele Entwicklungen oder werden von den Projektentwicklern verschoben, vor allem aufgrund steigender Baukosten und des schwierigen Finanzierungsumfelds“, sagt Zadeh. Von den 932.600 Quadratmetern, die bis 2025 fertiggestellt werden sollen, stehen nur noch 42 Prozent spekulativ zur Verfügung. Die 2023 anstehenden Fertigstellungen sind bereits zu 83 Prozent belegt.

Entsprechend legte auch die Spitzenrendite von Büroimmobilien spürbar zu – im Vergleich zum Schlussquartal 2022 um 0,2 Prozentpunkte und im Vergleich zum ersten Quartal 2022 um 1,25 Prozentpunkte auf nun 3,85 Prozent.

Bei dem größten Deal der insgesamt lediglich zwölf Abschlüsse handelt es sich um den Verkauf des „Schumacher Kontor“ durch ein von La Française Real Estate Managers vertretenes Family Office an die Vermögensverwaltung Prof. Dr. h.c. Hannelore Greve – hier war CBRE für La Française beratend tätig.

Darüber hinaus fand eine Verschiebung von Unternehmensanteilen durch die Deutsche EuroShop AG / Otto-Familien statt, die mit rund 30 Millionen Euro ebenfalls die Hansestadt betrafen. Aufgrund der Minderbeteiligung von 25 Prozent am Phoenix-Center wurde diese jedoch nicht in das Transaktionsvolumen gezählt. Somit beläuft sich das gesamte Investitionsvolumen für Gewerbe auf 134 Millionen Euro in Q1 2023.

Ausblick

„Wir rechnen mit einem unaufgeregten Jahresverlauf am Hamburger Bürovermietungsmarkt – selbstverständlich weit entfernt von allen Vermietungsrekorden, aber sicherlich stärker als das mit gut 300.000 Quadratmetern schwache Coronajahr 2020“, erwartet Zadeh.

„Eine abnehmende Unsicherheit hinsichtlich der zu erwartenden Zinsentwicklungen würde die Preisfindungsprozesse von Käufern und Verkäufern beschleunigen und so die Dynamik am Investmentmarkt in der zweiten Jahreshälfte wieder beleben“, prognostiziert Mikulicz.