• Investitionsvolumen von 4,9 Milliarden Euro in den ersten drei Quartalen 2022 – ein Plus von 19 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum
• Spitzenrenditen für Büroobjekte sind gestiegen – in Top-Lagen auf drei Prozent
• Büroflächenumsatz steigerte sich in den ersten neun Monaten des Jahres 2022 um 25 Prozent auf 418.000 Quadratmeter
• Leerstandsrate weiter gesunken auf nun 2,2 Prozent
• Durchschnittsmieten stiegen im Vorjahresvergleich um 19 Prozent

Der Hamburger Immobilieninvestmentmarkt erreichte in den ersten drei Quartalen des Jahres 2022 ein Transaktionsvolumen von 4,9 Milliarden Euro. Das entspricht einem Anstieg um 19 Prozent verglichen mit dem Vorjahreszeitraum. Gegenüber dem zweiten Quartal 2022 betrug der Anstieg 43 Prozent. Auch der Hamburger Bürovermietungsmarkt zog im dritten Quartal weiter an. Insgesamt erreichte der Büroflächenumsatz in den ersten drei Quartalen 2022 418.000 Quadratmeter, was einem Anstieg um 25 Prozent im Vorjahresvergleich entspricht. Im dritten Quartal wurden davon 135.100 Quadratmeter umgesetzt (plus 13 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum). Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

Bürovermietungsmarkt

Eine Großvermietung mit rund 40.000 Quadratmeter machte 30 Prozent des Gesamtumsatzes im dritten Quartal aus, ein IT-Dienstleister mietete Flächen im „Hanse Center“ in der City-Süd. Insgesamt lag der Umsatzschwerpunkt 2022 bisher in der Größenklasse 5.000 bis 10.000 Quadratmeter, die 27 Prozent des Gesamtumsatzes ausmachte. Im Branchenvergleich verbuchte demzufolge der IT-Sektor im dritten Quartal 2022 den höchsten Umsatzanteil, gefolgt von Unternehmen aus der Handelsbranche (14 Prozent). Der Umsatzanteil des gesamten TMT-Segments (Technologie, Medien, Telekommunikation) belief sich im dritten Quartal 2022 damit auf rund 36 Prozent – ein Anstieg um 125 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum.

Nach dem Anstieg der Spitzenmieten im ersten Halbjahr 2022 blieben diese im dritten Quartal stabil bei 33,00 Euro pro Quadratmeter pro Monat. Die gewichteten Durchschnittmieten sind hingegen im Vorjahresvergleich um 19 Prozent auf 21,81 Euro pro Quadratmeter pro Monat gestiegen. „Maßgeblich für diese Entwicklung ist der hohe Flächenumsatz in zentralen Lagen sowie in Neubauten – 36 Prozent des gesamten Flächenumsatzes fand im bisherigen Jahrverlauf in Projektentwicklungen statt“, sagt Zadeh.

Wie schon im zweiten Quartal des Jahres ging die Leerstandsquote am Hamburger Büromarkt weiter zurück auf nun 2,2 Prozent (minus 0,4 Prozentpunkte im Vergleich zum zweiten Quartal). „Die Nachfrage nach qualitativ hochwertigen Flächen in den zentralen Lagen ist weiterhin hoch und wird zukünftig noch steigen. Die Leerstandsquote ist im dritten Quartal auf ein historisches Tief gefallen, neu auf den Markt kommende Flächen werden sehr schnell absorbiert. Das verdeutlicht die anhaltende, strukturelle Angebotsknappheit auf dem Hamburger Büromarkt. Die Voraussetzungen für Projektentwicklungen sind also grundsätzlich gut, stehen allerdings sowohl den Herausforderungen der Entwicklung des Kapitalmarktes als auch der Baukosten gegenüber“, sagt Zadeh.

Im dritten Quartal wurden 45.700 Quadratmeter Büroflächen fertiggestellt. In den ersten drei Quartalen des Jahres insgesamt 111.100 Quadratmeter. Bis Ende 2022 werden noch 82.900 Quadratmeter fertiggestellt, von denen bereits 90 Prozent vorvermietet sind. Die Pipeline für 2023 umfasst rund 214.900 Quadratmeter, bei einer ebenfalls hohen Vorvermietungsquote von 80 Prozent.

Investmentmarkt

Der Anteil von Core-Produkten lag im dritten Quartal bei 52 Prozent des Gesamtvolumens. „Hamburg bleibt ein sicherer Hafen für nationale und internationale Investoren“, sagt Mikulicz. „Auch großvolumige Transaktionen wurden weiterhin abgeschlossen“. Insgesamt stieg in den ersten neun Monaten des Jahres 2022 im Vorjahresvergleich das Transaktionsvolumen in dem Segment von Abschlüssen von mehr als 100 Millionen Euro um 39 Prozent. Zu den großvolumigen Transaktionen gehört der Kauf des ehemaligen Fernmeldeamts in Hamburg-Rothenbaum durch VALUES Real Estate, die bei dem Erwerb von CBRE beraten wurden.

Maßgeblich bestimmt war der Investmentmarkt in den ersten drei Quartalen durch die Assetklasse Büro, welche über die Hälfte des Gesamtvolumens ausmachte (57 Prozent) – im Vorjahresvergleich fast eine Verdoppelung (plus 98 Prozent). Zweitstärkste Assetklasse war mit über einer Milliarde Euro Wohnen mit einem Anteil von 22 Prozent. In Einzelhandelsimmobilien flossen im selben Zeitraum rund 370 Millionen Euro (plus 85 Prozent im Vorjahresvergleich), in Grundstücksankäufe circa 260 Millionen Euro. 

Vor dem Hintergrund des weiter gestiegenen Zinsniveaus sind die Spitzenrenditen für Büroimmobilien in Top-Lagen um 0,25 Prozentpunkte auf nun drei Prozent gestiegen. Auch am City-Rand und in der Peripherie (jeweils plus 0,25 Prozentpunkte) erhöhten sich die Renditen. „Der stärkere Fokus von Investoren auf die zentralen Lagen führt zu einer verstärkten Ausdifferenzierung in den Renditen in den unterschiedlichen Lagen“, sagt Mikulicz.

Prognose für das Gesamtjahr

„Unternehmen sind weiterhin auf der Suche nach modernen, zentralen Flächen. Die Zahl der Neuanfragen, insbesondere aus dem TMT-Segment, sind weiter gestiegen. Daher rechnen wir weiter mit einer stabilen Nachfrage nach Büroflächen in allen Größenklassen“, sagt Zadeh. „Mit Blick auf das Gesamtjahr rechnen wir mit einem Gesamtumsatz von mehr als 550.000 Quadratmeter und damit einem Übertreffen des Vorjahresniveaus.“

„Trotz der Unsicherheiten im Markt und des verhaltenen Transaktionsgeschehens gehen wir davon aus, dass ein Transaktionsvolumen um die sechs Milliarden Euro im gesamten Jahr 2022 erreichbar ist. Außerdem werden die Spitzenrenditen in allen Lagen weiter steigen“, stellt Mikulicz fest.