• Investitionsvolumen von 3,44 Milliarden Euro im ersten Halbjahr – deutlicher Anstieg bedingt vor allem durch die Mehrheitsübernahme der alstria office REIT-AG durch Brookfield im ersten Quartal
• Spitzenrendite für Büroobjekte stieg auf 2,75 Prozent
• Bürovermietungsumsatz legte um 27 Prozent auf 273.500 Quadratmeter zu
• Leerstandsrate ging zuletzt leicht auf 2,6 Prozent zurück
• Durchschnittsmieten stiegen im Vorjahresvergleich um 18 Prozent an

Im ersten Halbjahr 2022 erreichte der Hamburg Immobilieninvestmentmarkt ein Transaktionsvolumen von 3,44 Milliarden Euro, was verglichen mit dem Vorjahreszeitraum einem Anstieg um 130 Prozent entspricht. 2,5 Milliarden Euro davon wurden bereits im ersten Quartal umgesetzt – damals übernahm der kanadische Asset Manager Brookfield die Mehrheit an der alstria office REIT-AG. Von dieser Transaktion entfielen allein 1,5 Milliarden Euro auf den Hamburger Markt. Dennoch lag das Investitionsvolumen im zweiten Quartal 29 Prozent über dem Ergebnis des Vorjahreszeitraums. Der Büroflächenmarkt der Hansestadt hingegen zog im zweiten Quartal deutlich an. Von 273.500 Quadratmetern im ersten Halbjahr 2022 (plus 27 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum) wurden 163.900 Quadratmeter im zweiten Quartal umgesetzt.  Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

Bürovermietungsmarkt

Über 50 Prozent des gesamten Flächenumsatzes konzentrierte sich auf die zentralen gut angebundenen Teilmärkte (City, Hafen und HafenCity). Dabei war eine Großvermietung über 30.800 Quadratmeter aus dem Banken- und Finanzsektor in den 2023 fertig werdenden Neubau des Deutschlandhauses am Gänsemarkt allein für 19 Prozent des Gesamtumsatzes im zweiten Quartal verantwortlich. Entsprechend verbuchte im Branchenvergleich dieser Sektor den höchsten Umsatzanteil (20 Prozent), gefolgt von Unternehmen aus der Immobilienbranche (14 Prozent), darunter auch die zweite Büroanmietung für den Elbtower.

Im ersten Halbjahr fand ein hoher Anteil der Flächenumsätze in Projektentwicklungen statt (38 Prozent), ein Anstieg um 68 Prozent im Vorjahresvergleich. „Dies spiegelt ein erhöhtes Interesse der Mieter in Hinblick auf hohe Ausstattungsqualitäten und die Erfüllung von gehobenen ESG-Standards wider“, so Zadeh.

Nachdem die Spitzenmiete über zwei Jahre stabil geblieben ist, verzeichnet Hamburg im zweiten Quartal einen Anstieg der Spitzenmiete von 32,50 auf 33,00 Euro pro Quadratmeter pro Monat. „Gegenüber anderen deutschen Städten ist dieser Spitzenmietenanstieg noch moderat“, sagt Zadeh. Die gewichtete Durchschnittsmiete markierte im Vorjahresvergleich einen Anstieg um 18 Prozent auf 21,42 Euro.

Im Vergleich zum ersten Quartal ist die Leerstandsquote am Hamburger Büromarkt leicht um 0,1 Prozentpunkte auf 2,6 Prozent gesunken. Damit lag sie auf demselben Niveau wie im Vorjahreszeitraum und zu Beginn der Pandemie. „Gleichzeitig ist das Angebot aufgrund weniger zur Verfügung stehender Flächen in spekulativen Entwicklungen zurückgegangen, sodass die Leerstandsrate weiter sinken dürfte“, sagt Zadeh. Bis Ende des Jahres werden noch 151.000 Quadratmeter neuer Büroflächen fertiggestellt, von denen bereits über 90 Prozent vorvermietet sind. Die Pipeline für 2023 umfasst rund 255.400 Quadratmeter, bei einer ebenfalls hohen Vorvermietungsquote von 70 Prozent. „Angesichts der Nachfrage vor allem nach modernen Büros in zentralen Lagen ist das entsprechende Angebot weiterhin sehr begrenzt, zumal Liefer- und Materialengpässe die Bauwirtschaft bei der Fertigstellung neuer Flächen herausfordern“, erklärt Zadeh.

Investmentmarkt

Risikoarme Core-Produkte in den Top-Lagen rücken dabei noch stärker in den Fokus. Ihr Anteil lag im zweiten Quartal bei 62 Prozent des Gesamtvolumens.

Der Investmentmarkt war im ersten Halbjahr – bedingt vor allem durch die alstria-Übernahme – maßgeblich durch die Assetklasse Büro bestimmt, welche über die Hälfte des Gesamtvolumens ausmacht (56 Prozent). Zweitstärkste Assetklasse war mit rund 884 Millionen Euro Wohnen (25 Prozent). In Einzelhandelsimmobilien flossen gut 230 Millionen Euro, in Grundstückankäufe rund 190 Millionen Euro.

Dem gestiegenen Zinsniveau folgend ist die Spitzenrendite für Büroimmobilien seit dem ersten Quartal um 0,15 Prozentpunkte gestiegen und lag zum Ende des zweiten Quartals bei 2,75 Prozent. Deutlicher zeigt sich der Renditeanstieg am City-Rand (plus 0,2 Prozentpunkte) und in der Peripherie (plus 0,5 Prozentpunkte). „Das selektivere Investorenverhalten und der verstärkte Fokus auf den CBD führt hierbei zu einem Ausweiten der Renditespreads in den einzelnen Lagen“, sagt Mikulicz.

Prognose für das Gesamtjahr
„Zuletzt sind die bei uns eingehenden Neuanfragen von Unternehmen auf Flächensuche insgesamt gestiegen. Vor allem ist eine Nachfrage nach großen und modernen Flächen in zentralen Lagen vorhanden“, sagt Zadeh. „Zum Jahresende könnte ein Gesamtumsatz am Büromarkt von mehr als 500.000 Quadratmetern erreicht werden.“

„Die Verunsicherung, insbesondere hinsichtlich der zukünftigen Zinsentwicklung und somit der adäquaten Preisbildung, bremst den Markt sowohl auf Käufer als auch auf Verkäuferseite aktuell deutlich ein. Daher ist eine belastbare Prognose für das voraussichtliche Gesamtinvestitionsvolumen 2022 derzeit noch nicht möglich“, stellt Mikulicz fest.