• Investitionsvolumen von 5,5 Milliarden Euro – ging moderat um drei Prozent zurück
• 1,5 Milliarden Euro entfielen allein auf die Objekte der Mehrheitsübernahme der alstria office REIT-AG durch Brookfield im ersten Quartal
• Spitzenrendite für Büroobjekte stieg um 1,05 Prozentpunkte auf 3,65 Prozent
• Bürovermietungsumsatz erhöht sich um 17 Prozent auf 505.900 Quadratmeter
• Leerstandsrate stieg um 0,1 Prozentpunkte auf 2,5 Prozent
• Durchschnittsmieten um 17 Prozent gestiegen

2022 summierte sich das Transaktionsvolumen am Hamburger Immobilieninvestmentmarkt auf 5,5 Milliarden Euro – und lag damit drei Prozent unter dem Niveau von 2021. Im gleichen Zeitraum legte der Bürovermietungsmarkt der Hansestadt um 17 Prozent auf 505.900 Quadratmeter zu (reine Bürofläche, ohne die Berücksichtigung von Büroanmietungen in Logistikimmobilien) – und lag damit nur knapp unter dem Niveau von 2019, was in etwa dem Zehnjahresschnitt entsprach. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

Im Vorjahresvergleich stieg die Leerstandsrate leicht um 0,1 Prozentpunkte auf 2,5 Prozent Ende 2022. Auch hier zeigte sich das schwache vierte Quartal, denn Ende September 2022 lag die Leerstandsrate noch bei 2,2 Prozent. Dennoch liegt der Leerstand noch immer sogar leicht unter dem Vor-Corona-Niveau. „Auch in Hamburg ist der Leerstand in Randlagen und in der Peripherie größer als in zentraleren Lagen. In der City stehen beispielsweise kaum moderne Flächen zur kurzfristigen Anmietung zur Verfügung“, sagt Zadeh. „Weiterhin werden Unternehmen hochwertige Flächen in zentralen Lagen nachfragen, um den Fachkräftemängel und der Zunahme von Home-Office zu entgegnen. Dieser Trend wird die Angebotsknappheit abermals verstärken.“

Dieser Wettbewerb um moderne und zentrale Flächen führte 2022 zu einem weiteren Anstieg der Spitzenmiete. Sie legte gegenüber dem Vorjahr um fünf Prozent auf 34 Euro pro Quadratmeter und Monat zu. Deutlicher stieg die gewichtete Durchschnittsmiete – um 17 Prozent auf 21,74 Euro. Auch dieser Anstieg beruht auf der Neuorientierung vieler Unternehmen in hochwertigere Flächen. „Trotz Angebotsknappheit wird die vorherrschende Nachfrage die Spitzenmiete auch künftig stützen und sogar für einen leichten Anstieg sorgen“, meint Zadeh.

Im vierten Quartal wurden keine Projekte fertiggestellt. Somit bleibt das Fertigstellungsvolumen für das Gesamtjahr bei 110.100 Quadratmetern. Insgesamt haben sich aufgrund der verzögerten Lieferketten und der gestiegenen Bau-und Finanzierungskosten einige Projektentwicklungen bis in das Jahr 2024 verschoben, sodass ab diesem Zeitpunkt die Pipeline wieder gut gefüllt sein wird. Von den 2023 bis 2025 fertigzustellenden eine Million Quadratmeter Bürofläche sind bereits die Hälfte belegt.

Bei den größten Abschlüssen des Jahres handelt es sich um 40.000 Quadratmeter von Dataport im Hanse Center sowie um 30.000 Quadratmeter der HASPA im Deutschlandhaus. Größter Deal des Schlussquartals war die Anmietung der Generali im Überseering 2 in der City-Nord mit rund 11.500 Quadratmetern. „Diese Anmietung verdeutlicht erneut die Nachfrage nach modernen Flächen in der City-Nord“, ergänzt Zadeh. Mit der umfassenden Sanierung des Arne Jacobsen Hauses wird man dieser Nachfrage gerecht und auch weitere Entwicklungen werden den Standort mittelfristig attraktiver machen. Auch wenn die rund 100.000 Quadratmeter umfassende Entwicklung des Postbankareals durch die vorübergehende Nutzung als Flüchtlingswohnheim zunächst einmal pausiert.

Investmentmarkt

Von dieser Transaktion entfielen allein 1,5 Milliarden Euro auf den Hamburger Markt. Vor allem dadurch stieg der Anteil internationaler Investoren im Jahresvergleich um zwölf Prozentpunkte auf 50 Prozent.

„Die Investorenzurückhaltung ist ausschließlich auf die Zinswende und die damit verbundene notwendige Preisrekalibrierung zurückzuführen“, sagt Mikulicz. Die Finanzierungszinsen, gemessen an der fünfjährigen Swaprate, sind im Jahresverlauf 2022 um rund drei Prozentpunkte gestiegen und haben damit das jahrelange negative Zinsumfeld endgültig hinter sich gelassen. Gleichzeitig legte die Rendite der zehnjährigen Bundesanleihe, die als Benchmarkrendite anzusehen ist, um knapp 2,7 Prozentpunkte auf 2,6 Prozent zum Jahreswechsel zu. Entsprechend stieg die Spitzenrendite für Büroimmobilien in Hamburg im Jahresvergleich um 1,05 Prozentpunkte auf 3,65 Prozent an – und damit allein um 0,65 Prozentpunkte im letzten Quartal.

Ausblick auf 2023

„2023 startet eher verhalten am Bürovermietungsmarkt – ein Trend, der sich zunächst fortsetzen dürfte. Für eine Prognose für das Gesamtjahr ist es aber noch zu früh, da die vielseitigen Einflussfaktoren schwer bewertbar sind. Klar ist, dass moderne Flächen in zentralen Lagen weiterhin eine begehrte Mangelware sind und wegen Neubauprojekten, die aufgrund der wirtschaftlichen Unsicherheiten verschoben wurden, auch weiterhin sein werden“, prognostiziert Zadeh.

„Wir erwarten zum Halbjahr hin eine Belebung des Investitionsgeschehen und rechnen bis dahin weiterhin mit einer größeren Zurückhaltung“, sagt Mikulicz. „Entscheidend für die Attraktivität des Hamburger Büroinvestmentmarktes bleibt der insgesamt starke und diversifizierte Vermietungsmarkt.“