• Bürovermietungsmarkt Umsatzrückgang – Ergebnis jedoch über 5-Jahresdurchschnitt

• Leerstandsrate sinkt weiter auf 4,2 Prozent

• Spitzenmiete auf 27,50 Euro pro Quadratmeter gestiegen

• Transaktionsvolumen am Investmentmarkt erreicht ein Ergebnis von 4,85 Milliarden Euro

• Sieben Transaktion im dreistelligen Millionenbereich

• Nettoanfangsrendite erreicht Talsohle bei 3,00 Prozent

Das Umsatzvolumen am Hamburger Bürovermietungsmarkt ist im Vergleich zum Vorjahresergebnis um zwölf Prozent zurückgegangen. Der Gesamtumsatz liegt nach den ersten drei Quartalen bei 425.000 Quadratmetern. Das Transaktionsvolumen am Investmentmarkt hingegen nahm um 78 Prozent im Vorjahresvergleich deutlich zu und erreichte, trotz rückläufiger Anzahl an Transaktionen, mit einem Volumen von rund 4,85 Milliarden Euro ein herausragendes Niveau. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

Die Spitzenrendite für Büroobjekte im CBD blieb konstant und beträgt nach wie vor 3,00 Prozent. „Dies spricht für eine Bodensatzbildung bei Core-Objekten in den Toplagen. Der nach wie vor vorhandenen positive Spread zum Non-CBD und insbesondere den Stadteillagen, lässt hier hingegen auf weiteres Kompressionspotenzial schließen“, so Mikulicz weiter.

Cityrand-Lagen mit überdurchschnittlichem Mietpreiswachstum

Die Mietpreise sind im vergangenen Quartal als Folge des Zusammenspiels der konstanten Nachfrage und des begrenzten Angebots erneut stark gestiegen. Im Vorjahresvergleich stieg die Spitzenmiete im Teilmarkt City auf 27,50 Euro pro Quadratmeter pro Monat an (plus 6,0 Prozent). Die gewichtete Durchschnittsmiete im Gesamtmarkt stieg derweil um 7,0 Prozent auf 15,70 Euro pro Quadratmeter pro Monat zum Ende des dritten Quartals. Ein überdurchschnittlich starkes Mietwachstum wurde dagegen in den zentralen Teilmärkten wie der Hafen City (plus 9,0 Prozent) sowie in den Cityrand-Lagen wie St. Pauli oder Altona (jeweils plus 15,0 Prozent) verzeichnet.

„Dem Vermietungsmarkt folgend sind Bestandsobjekte mit kurz- bis mittelfristig auslaufenden Mietverträgen bei Investoren aktuell besonders stark nachgefragt. Dies gilt in zunehmendem Maße auch für Objekte in Cityrand- und in Stadtteillagen“, ergänzt Mikulicz. „Die Höhe des von den Investoren antizipierten Mietsteigerungspotenzials ist dabei mittlerweile der wesentlichste kaufpreisbildende Faktor“, so Mikulicz weiter.

Der Leerstand geht zurück

Die Leerstandsreduktion setzt sich ebenfalls weiter fort. Zum Quartalsende notierte die Leerstandsrate auf Gesamtmarktebene bei 4,2 Prozent und damit noch einmal unter dem historischen Tiefstand aus dem vergangenen Quartal. Besonders dynamisch fiel die Leerstandsentwicklung im Teilmarkt City-Süd aus. Hier fiel die Leerstandsrate in den vergangenen zwölf Monaten um weitere 2,9 Prozentpunkte auf nunmehr 5,8 Prozent. Dies stellt den historisch niedrigsten Leerstand im Bereich City-Süd dar. Eine Veränderung dieser Entwicklung ist nicht in Sicht. „Konkurrierende Nutzungsarten wie Wohnen oder der wachsende Hospitality-Sektor, aber auch der Mangel an verfügbaren Grundstücken und sanierbarem Bestand zur spekulativen Entwicklung, stellen die wesentlichen Hemmnisse für eine marktkonforme Angebotserweiterung dar. Wir erwarten vor diesem Hintergrund eine weitere Verknappung in den nächsten Quartalen. Mieter reagieren auf diese Entwicklung verstärkt mit Prolongationen bestehender Mietverhältnisse, sofern dies vertraglich vereinbarte Optionen zulassen. Mieter ohne entsprechende Verlängerungsoption sollten sich vor dem Hintergrund der begrenzten Pipeline für die nächsten Jahre jedoch frühzeitiger auch mit Vorvermietungen in aktuellen Projektentwicklungen beschäftigen“, sagt Zadeh.

Hamburger Investment- und Bürovermietungsmarkt Q3 2018

Investitionsvolumen, Nettoanfangsrendite & Rendite 10-j. Bund

Quelle: CBRE Research, Q3 2018.

Büromarkt Hamburg: Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzungen) und Leerstandsrate

Quelle: CBRE Research, Q3 2018.

Ansprechpartner:

Michael Mikulicz
CBRE GmbH
Head of Investment Hamburg
+49 40 80 80 20 10
michael.mikulicz@cbre.com

Julian Zadeh
CBRE GmbH
Head of Office Leasing Hamburg
+49 40 80 80 20 46
julian.zadeh@cbre.com

Jan Schwarze
CBRE GmbH
Associate Director Research
+49 69 17 00 77 150
Jan.schwarze@cbre.com