• Bürovermietungsmarkt auf Vorjahresniveau von 127.000 Quadratmetern

• Leerstandsrate sinkt um 1,2 Prozentpunkte auf 3,5 Prozent – Mietpreise steigen stark

• Transaktionsvolumen geht um 51 Prozent auf 818 Millionen Euro zurück

• Spitzenrendite für Büroimmobilien sinkt auf drei Prozent

Im ersten Quartal 2019 wurden am Hamburger Bürovermietungsmarkt 127.000 Quadratmeter umgesetzt – und damit genau das Volumen des Vorjahreszeitraums erreicht. Im selben Zeitraum ging das Transaktionsvolumen am Hamburger Investmentmarkt um 51 Prozent auf 818 Millionen Euro zurück. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

Flächenknappheit trotz starkem Start ins Jahr

Hierzu zählten Anmietungen von Vattenfall (15.900 Quadratmeter), Unilever (6.500 Quadratmeter) und der Wünsche Group (5.100 Quadratmeter). Zu Großabschlüssen in Bestandsflächen zählten XING (21.600 Quadratmeter) und smava (3.500 Quadratmeter). Insgesamt wurden 33 Prozent aller Vermietungen in Projektentwicklungen verzeichnet. 

„Der große Anteil von Vorvermietungen am Marktgeschehen zeigt, wie knapp das Flächenangebot in Hamburg mittlerweile ist“, erklärt Zadeh. In den vergangenen zwölf Monaten sank der Leerstand um 1,2 Prozentpunkte auf 3,5 Prozent.

„Der Nachfrageüberhang treibt natürlich die Mieten. Auch die vielen Vermietungen in den Projektentwicklungen mit ihren modernen Flächen treiben die registrierten Mieten“, resümiert Zadeh. Die hohen und weiter steigenden Baukosten lassen die Mieten in Projektentwicklungen ebenfalls steigen. Die Spitzenmiete legte um neun Prozent zu und liegt in der City und der HafenCity nun bei 29 Euro pro Monat und Quadratmeter. Die gewichtete Durchschnittsmiete im Gesamtjahr stieg mit elf Prozent noch deutlicher an und liegt nun bei über 17 Euro. „In den kommenden Monaten dürften die Mieten weiter steigen – und die Incentivierungen der Vermieter an die Mieter weiter nachlassen“, prognostiziert Zadeh.

Die Pipeline mit neuen Projektentwicklungen verspricht in den kommenden Jahren steigende Fertigstellungsvolumina, die jedoch zügig vom Markt absorbiert werden dürften. So kommen bis 2021 nach derzeitigem Kenntnisstand zwar rund 524.000 Quadratmeter neue Büroflächen auf den Markt, von diesen sind jedoch bereits zum heutigen Stand 63 Prozent. durch Eigennutzer oder Vorvermietungen belegt. Zudem verzögert die hohe Auslastung der Baufirmen einzelne größere Projektentwicklungen.

Produktmangel am Investmentmarkt drückt Renditen

Der Nachfrageüberhang sowie die Zinsentwicklung der jüngeren Vergangenheit lassen auf eine erneute Kompression der Spitzenrendite um bis zu zehn Basispunkte schließen. „Nach München könnte Hamburg somit der zweite Markt sein, der die Drei-Prozent-Marke unterschreitet“, prognostiziert Mikulicz. „Aus diesem Grund blicken Investoren vermehrt auch in Lagen außerhalb des Central Business Districts. Dort treffen sie nicht nur auf Objekte mit höheren Anfangsrenditen, sondern versprechen sich zudem ein Mietwachstum“, so Mikulicz. „Da das Mietwachstum bisher vor allem auf die zentraleren Märkte fokussiert war, die Nutzer angesichts des Flächenmangels aber sich vermehrt auch in der Peripherie umschauen müssen, könnte diese Logik aufgehen“, erläutert Zadeh.

Hamburger Investment- und Bürovermietungsmarkt 2018

Investitionsvolumen (Gewerbe), Nettoanfangsrendite & Rendite 10-j. Bund

Quelle: CBRE Research, 2019.

Büromarkt Hamburg: Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzungen) und Leerstandsrate

Quelle: CBRE Research, Q1 2019.