Hamburger Büromieten steigen deutlich: Investmentmarkt leidet unter Produktmangel
- Bürovermietungsmarkt 300.000 Quadratmeter – ein Plus von 14 Prozent
- Leerstandsrate auf Rekordtief - Mieten steigen zweistellig
- Transaktionsvolumen geht um 51 Prozent auf 1,52 Milliarden Euro zurück
- Spitzenrendite für Büroimmobilien weiterhin bei drei Prozent
Im ersten Halbjahr 2019 wurden am Hamburger Bürovermietungsmarkt 300.000 Quadratmeter umgesetzt – 14 Prozent über dem Ergebnis des ersten Halbjahres 2018. Das Investitionsvolumen hingegen ist im gleichen Zeitraum um 51 Prozent auf 1,52 Milliarden Euro zurückgegangen. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.
Große Nutzernachfrage lässt Mieten steigen und Leerstand sinken
Wir hatten am Hamburger Bürovermietungsmarkt ein dynamisches erstes Halbjahr, das deutlich über dem Niveau der meisten Vorjahre lag. Diese Dynamik ist nicht zuletzt auf mehrere Eigennutzer wie Otto zurückzuführen. Auch die Stadt Hamburg hat mit ihrer Anmietung über rund 50.000 Quadratmeter großen Einfluss auf das positive Halbjahresergebnis. Weiterhin ist der Hamburger Markt von einer starken Büroflächenknappheit geprägt.
Verglichen mit dem zweiten Quartal 2018 ist der Leerstand Ende des zweiten Quartals 2019 um 1,3 Prozentpunkte auf 3,1 Prozent zurückgegangen. In den zentralen Teilmärkten, der City, dem Hafen und der HafenCity, liegt die Leerstandsrate bereits unter der 2-Prozentmarke.
Wir nähern uns rapide der Vollvermietung. Je geringer der Leerstand wird, desto geringer dürfte in der Zukunft auch das Vermietungsvolumen ausfallen: nicht nur stehen weniger freie Flächen zur Verfügung, sondern es werden auch immer weniger Unternehmen innerhalb der Stadt umziehen wollen – aufgrund der zunehmenden Herausforderungen geeignete Flächen finden zu können. Steigende Durchschnittsmieten in allen Teilmärkten der Hansestadt tragen ihr Übriges dazu bei.
Gleichzeitig bieten Neubauten nur geringe Möglichkeiten zur Entlastung des Marktes. Von den bis Ende 2021 zu errichtenden Flächen sind bereits zwei Drittel vorvermietet.
Die Problematik wird dadurch verschärft, dass Projektentwicklungen aufgrund der Knappheit an Bauunternehmen und aufgrund steigender Baukosten zeit- und kostenintensiver werden. Auch der Mangel an Baugrundstücken sowie städtische Restriktionen hemmen die Bauaktivität beziehungsweise die spekulative Neubauentwicklung.
Eine weitere Folge des Nachfrageüberhanges am Mietmarkt sind steigende Mietniveaus. Verglichen mit dem ersten Halbjahr 2018 ist die Spitzenmiete in der Hansestadt um elf Prozent auf 30,00 Euro pro Quadratmeter gestiegen.
Das ist ein Rekordniveau für die Hansestadt. Erstmals seit 2013 wurde die Spitzenmiete im ersten Halbjahr zudem nicht nur in der Innenstadt, sondern auch in der Hafencity aufgerufen.
Die gewichtete Durchschnittsmiete stieg um zwölf Prozent auf 17,4 Euro.
Im Gesamtjahr wird sich der Hamburger Büromarkt ungefähr auf dem Umsatzvolumen des Vorjahres bewegen.
Investmentmarkt ohne Objekte
Besonders im Vergleich mit dem starken ersten Halbjahr 2018 erscheint der Rückgang am Investmentmarkt drastisch, aber auch im Vergleich mit den anderen Vorjahren hatten wir ein ruhiges erstes Halbjahr. Am Investoreninteresse deutscher wie auch internationaler Investoren liegt dies jedoch nicht – der Markt wird lediglich angebotsseitig gebremst.
Angesichts der in den letzten drei Monaten noch einmal deutlich gefallenen Zinsen und des starken Nachfrageüberhangs gehen wir davon aus, dass die Renditen im Jahresverlauf noch einmal sinken werden.
Dies gelte nicht nur für die Spitzenrendite, sondern insbesondere auch für die Lagen außerhalb des CBD.
Hamburger Investment- und Bürovermietungsmarkt H1 2019
Quelle: CBRE Research, Q2 2019.
Investitionsvolumen (Gewerbe), Nettoanfangsrendite & Rendite 10-j. Bund
Quelle: CBRE Research, Q2 2019.
Büromarkt Hamburg: Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzungen) und Leerstandsrate
Quelle: CBRE Research, Q2 2019.
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CBRE bietet ein breites Spektrum an integrierten Dienstleistungen über den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie: von der strategischen und technisch-wirtschaftlichen Beratung wie u. a. beim An- und Verkauf oder der An- und Vermietung, über die Verwaltung und Bewertung von Immobilien bis hin zum Portfolio-, Transaktions-, Projekt- und Facility-Management. CBRE bietet über alle Assetklassen hinweg maßgeschneiderte Beratung aus einer Hand.
Die CBRE Group, Inc. (NYSE:CBG), ist ein Fortune 500- und S&P 500-Unternehmen mit Hauptsitz in Los Angeles, Kalifornien. Seit 1973 ist CBRE Deutschland mit seiner Zentrale in Frankfurt am Main vertreten, weitere Niederlassungen befinden sich in Berlin, Düsseldorf, Essen, Hamburg, Köln, München, Nürnberg und Stuttgart. www.cbre.de