• Bürovermietungsumsatz legte im Vorjahresvergleich um 19 Prozent auf 206.400 Quadratmeter zu
• Leerstandsquote ist im Vorjahresvergleich stabil bei 2,6 Prozent
• Investitionsvolumen halbierte sich auf 1,46 Milliarden Euro
• Spitzenrendite für Büroimmobilien ging um zehn Basispunkte auf 2,65 Prozent zurück

Im ersten Halbjahr 2021 ging das Investitionsvolumen am Hamburger Immobilienmarkt verglichen mit dem ersten Halbjahr 2020 um 49 Prozent auf 1,46 Milliarden Euro zurück. Der Bürovermietungsmarkt konnte hingegen um 19 Prozent auf 206.400 Quadratmeter zulegen. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

Investmentmarkt

Die Spitzenrendite für Büroimmobilien ist in der Hansestadt zum Halbjahreswechsel um zehn Basispunkte auf 2,65 Prozent zurückgegangen. Dies ist auch eine Folge des verstärkten Anlegerfokus auf den CBD beziehungsweise den CBD-Rand sowie die potenzielle ESG Konformität der Investments, insbesondere im Hinblick auf energetische Aspekte. „Die Investoren schauen aktuell verstärkt auf moderne und zertifizierte Gebäude beziehungsweise Projektentwicklungen. Das führt noch einmal zu einem zusätzlichen Nachfrageüberhang in dem Segment und zu steigenden Preisen“, sagt Mikulicz. Die von der Europäischen Union entwickelten Regelwerke, wie beispielsweise die ESG-Offenlegungsverordnung und die EU-Taxonomie, spielen demnach eine zunehmende Rolle. „Dennoch müssen die Investoren darauf achten bei älteren Bestandsgebäuden nicht zu pauschalieren, da sie sonst riskieren Chancen zu verpassen. Viele Objekte stehen bei genauerer Betrachtung bereits heute schon energetisch deutlich besser da als aufgrund des Baujahres angenommen oder lassen sich beispielsweise im Zuge sowieso anstehender Lebenszyklusmaßnahmen zukunftsfähig positionieren“, stellt Mikulicz fest.

Bürovermietungsmarkt

Das zeigt auch die Leerstandsquote, die mit 2,6 Prozent niedrig ist und auf dem Niveau von vor zwölf Monaten liegt. „Grund für die stabile Leerstandsquote trotz Wirtschaftskrise sind das geringe Fertigstellungsvolumen sowie die hohe Vormietungsquote, die dazu führten, dass dem Markt nur wenig leerstehende Flächen zugeführt wurden“, sagt Zadeh. Von den 90.400 Quadratmetern, die im ersten Halbjahr in Hamburg fertiggestellt wurden, waren nur 3.700 Quadratmeter oder gerade einmal vier Prozent zum Zeitpunkt der Fertigstellung noch unvermietet. Dementsprechend legte auch die gewichtete Durchschnittsmiete kontinuierlich zu. Treiber dieser Entwicklung war der Mangel an günstigen Flächen und der steigende Anspruch der Mieter an hochwertige Büroflächen, der im Zuge der Pandemie noch einmal einen besonderen Schub erlebte. Im Fokus standen vor allem Lagequalität, Flexibilität, Sicherheit und hochwertige technische Gebäudeausstattung, insbesondere im Hinblick auf das Wohlbefinden der Büronutzer. Verglichen mit dem Ende des zweiten Quartals 2020 stieg die Durchschnittsmiete um 6,1 Prozent auf 18,34 Euro pro Quadratmeter und Monat. Die Spitzenmiete blieb hingegen stabil bei 32,50 Euro.

Starke Teilmärkte waren vor allem die innerstädtischen, wobei dort ein Mangel an Flächen die positive Entwicklung weiterhin einbremst. Stark abgeschlossen haben auch der Hamburger Norden und Westen. Der Flächenmangel hat auch die Anzahl an größeren Abschlüssen beschränkt. Deutlichere Zuwächse gab es aber im kleineren Segment bis 1.000 Quadratmeter. „Das Vertrauen dieser Mieter in den Markt steigt und auch die Einsicht über die langfristige Notwendigkeit des Büros kommt zurück“, sagt Zadeh. Signale einer Renaissance als Nachfragegruppe erlebten auch die Anbieter von Flex-Offices, was sich in vier Anmietungen im ersten Halbjahr 2021 darstellt.

Prognose für das Gesamtjahr

„In den anderen Metropolen hat die Marktdynamik bereits zugenommen und wir gehen davon aus, dass wir im zweiten Halbjahr auch in Hamburg ein verstärktes Jahresendgeschäft erleben werden. Sollten wir dabei auch die eine oder andere Großtransaktion sehen, erscheint ein Transaktionsvolumen zum Jahresende von 3,5 Milliarden Euro möglich“, prognostiziert Mikulicz.

„Der Hamburger Bürovermietungsmarkt wird im Gesamtjahr das Flächenvolumen von 2020 deutlich übertreffen, weswegen auch der Leerstand rückläufig sein dürfte“, sagt Zadeh. „Ein limitierender Faktor dürfte dabei die geringe Pipeline fertig werdender Büroflächen darstellen, die sich auch weiterhin aufgrund sich bereits heute abzeichnender großen Mietervertragsabschlüssen in Projektentwicklungen nicht erholen wird.“ Denn bis Jahresende werden lediglich noch 50.200 Quadratmeter fertiggestellt, von denen mit 4.100 Quadratmetern nur noch ein Bruchteil dem Markt zur Verfügung steht.