Hamburg: Ruhiger Bürovermietungsmarkt; aktiver Investmentmarkt
- Bürovermietungsumsatz ging im ersten Quartal auf 91.200 Quadratmeter zurück
- Vorvermietungsrate von neuen Büroflächen bis zum Jahresende bei 89 Prozent
- Investitionsvolumen legte deutlich auf 1,4 Milliarden Euro zu
- Spitzenrendite für Büroimmobilien stabil bei 2,75 Prozent
Auf dem Hamburger Büromarkt ging der Vermietungsumsatz im ersten Quartal um 34 Prozent auf 91.200 Quadratmeter zurück. Zeitgleich legte das Investitionsvolumen auf dem Immobilienmarkt der Hansestadt um 79 Prozent auf 1,4 Milliarden Euro zu. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.
Wir haben am Hamburger Bürovermietungsmarkt einen verhaltenen Jahresauftakt erlebt, der nicht zuletzt auf einen starken Abbau der Leerstandsrate zurückzuführen ist. Aktuell liegt diese bei 2,5 Prozent und damit 100 Basispunkte unter dem Niveau des ersten Quartals von 2019. „Damit hat Hamburg nach Berlin den zweitniedrigsten Büroleerstand.
In den ersten drei Monaten prägten vor allem Anmietungen von Beratungsunternehmen aus der Immobilienbranche (rund 18 Prozent des Vermietungsumsatzes) sowie aus dem digital-affinen TMT-Sektor (17 Prozent) das Marktgeschehen. Für die kommenden Monate befinden sich zudem mehrere größere Vermietungen in der Pipeline. Entsprechend wird sich die mangelnde Flächenverfügbarkeit stärker bemerkbar machen. Zwar stieg das Fertigstellungsvolumen im ersten Quartal um 61 Prozent auf 24.000 Quadratmeter, mit einer Vorvermietungsquote von 89 Prozent der zum Jahresende fertig werdenden Flächen – der höchsten in allen Top-5-Märkten – stehen jedoch kaum noch neue Büroeinheiten zur Verfügung. Auch von den 667.800 Quadratmetern, die bis Ende 2022 entstehen sollen, sind bereits 67 Prozent vermietet. Die Flächenknappheit hat sich im ersten Quartal auch auf die Mieten ausgewirkt. Die Spitzenmiete stieg in den vergangenen zwölf Monaten um zwölf Prozent auf 32,50 Euro pro Quadratmeter – seit dem Jahresende 2019 ist das ein Anstieg um einen Euro pro Quadratmeter. Die gewichtete Durchschnittsmiete hingegen legte geringer zu – um vier Prozent seit dem ersten Quartal 2019 auf nun 17,35 Euro pro Quadratmeter.
Große Aktivität am Investmentmarkt
Das erste Quartal zeigte sich am Hamburger Immobilieninvestmentmarkt recht dynamisch. Vor allem der Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien hat sich verdoppelt – auf fast 1,3 Milliarden Euro.
An Bedeutung gewinnen konnten im Vergleich zum ersten Quartal 2019 Portfoliotransaktionen (plus 13 Prozentpunkte auf 31 Prozent) sowie internationale Investoren (plus 18 Prozentpunkte auf 34 Prozent). Zu den aktivsten Investorengruppen zählten neben Immobilien-Spezialfonds und Privatpersonen auch die Gruppe der Immobilien-Aktiengesellschaften/REITs aufgrund des hohen Anteils eingerechneter Portfolios-Assets.
Die Spitzenrendite ging dabei in den vergangenen zwölf Monaten um 0,25 Prozentpunkte auf 2,75 Prozent zurück. „Seit dem Ende 2019 blieb die Spitzenrendite jedoch auf einem stabilen Niveau“, sagt Mikulicz.
Auswirkungen von COVID-19
CBRE erwartet, dass sich COVID-19 zumindest kurz- und mittelfristig negativ auf den Immobilienmarkt in Europa auswirken wird, aber auch nur sofern der Ausbruch in einem angemessenen Zeitrahmen unter Kontrolle gebracht wird. Die expansiven Ansätze der Europäischen Zentralbank (EZB) und anderer Zentralbanken in der Geldpolitik deuten darauf hin, dass das Niedrigzinsumfeld wahrscheinlich noch länger anhalten wird. Darüber hinaus haben viele Regierungen weitere fiskalische Lockerungen begonnen. Die Kombination dieser beiden Maßnahmen dürfte vielen Volkswirtschaften helfen, die ansonsten noch deutlich stärkere Auswirkungen auf ihre Wirtschaft zu befürchten hätten.
Aufgrund der derzeitigen Situation können wir keine seriösen und belastbaren Prognosen für das Investitionsvolumen zum Jahresende 2020 geben. Wir verfolgen das aktuelle Marktgeschehen mit unseren Experten aus den verschiedenen Bereichen der Immobilienwirtschaft sehr genau, um unseren Kunden die richtigen Entscheidungshilfen in der von hoher Unsicherheit geprägten Zeit geben zu können.
Hamburger Investment- und Bürovermietungsmarkt Q1 2020
Quelle: CBRE Research, Q1 2020.
Investitionsvolumen (Gewerbe), Nettoanfangsrendite & Rendite 10-j. Bund
Quelle: CBRE Research, Q1 2020.
Büromarkt Hamburg: Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzungen) und Leerstandsrate
Quelle: CBRE Research, Q1 2020.
Ansprechpartner:
Michael Mikulicz
CBRE GmbH
Head of Investment Hamburg
+49 40 80 80 20 10
michael.mikulicz@cbre.com
Julian Zadeh
CBRE GmbH
Head of Office Leasing Hamburg
+49 40 80 80 20 46
julian.zadeh@cbre.com
Dr. Jan Linsin
CBRE GmbH
Head of Research Germany
+49 69 17 00 77 404
jan.linsin@cbre.com
Weitere Informationen zu CBRE:
CBRE ist – in Bezug auf den Umsatz im Geschäftsjahr 2019 – der größte globale Immobiliendienstleister. Mit mehr als 100.000 Mitarbeitern in über 530 Büros steht CBRE Investoren und Immobiliennutzern als Partner für alle Immobilienbelange weltweit zur Seite.
CBRE bietet ein breites Spektrum an integrierten Dienstleistungen über den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie: von der strategischen und technisch-wirtschaftlichen Beratung wie u. a. beim An- und Verkauf oder der An- und Vermietung, über die Verwaltung und Bewertung von Immobilien bis hin zum Portfolio-, Transaktions-, Projekt- und Facility-Management. CBRE bietet über alle Assetklassen hinweg maßgeschneiderte Beratung aus einer Hand.
Die CBRE Group, Inc. (NYSE:CBRE), ist ein Fortune 500- und S&P 500-Unternehmen mit Hauptsitz in Los Angeles, Kalifornien. Seit 1973 ist CBRE Deutschland mit seiner Zentrale in Frankfurt am Main vertreten, weitere Niederlassungen befinden sich in Berlin, Düsseldorf, Essen, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. www.cbre.de