Hamburg: Büromarkt mit starkem Jahresauftakt
Bürovermietungsumsatz legte im Vorjahresvergleich um 19 Prozent auf 114.200 Quadratmeter zu
Leerstandsquote ging 20 Basispunkte auf 2,7 Prozent zurück
Investitionsvolumen halbierte sich auf 700 Millionen Euro
Spitzenrendite für Büroimmobilien bei 2,75 Prozent, weitere Renditekompression zeichnet sich ab
Im ersten Quartal 2021 konnte der Bürovermietungsmarkt der Hansestadt zulegen. Er wuchs im Jahresvergleich um 19 Prozent auf 114.200 Quadratmeter. Der Hamburger Immobilieninvestmentmarkt verzeichnete hingegen verglichen mit dem Vorjahreszeitraum einen Rückgang um51 Prozent auf knapp 700 Millionen Euro. Der dort bereits eingerechnete Wohnimmobilieninvestmentmarkt blieb mit rund 110 Millionen Euro stabil auf dem Niveau des Vorjahreszeitpunktes. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.
Investmentmarkt
Bei Core- und Core-Plus-Immobilien sehen wir einen starken Nachfrageüberhang am Hamburger Immobilieninvestmentmarkt. Das gilt sowohl für Investments im CBD als auch für Objekte mit anderweitig attraktiven Konditionen wie beispielsweise langfristigen Mietverträgen mit staatlicher Bonität. Bei Letzteren werden auch Abschläge bei der Lage in Kauf genommen und Top-Preise auch in Randlagen bezahlt. Hohe Preise setzen aber auch Qualität bei der Substanz voraus. Bei älteren Bestandgebäuden gilt mehr denn je die Regel: ‚Gebrauchtwagen müssen nicht nur laufen. Der TÜV und die letzte Inspektion müssen neu und Reparaturen in der Fachwerkstatt bewertet beziehungsweise durchgeführt worden sein.
Bürovermietungsmarkt
Der Bürovermietungsmarkt hat zum Jahresauftakt ein spürbar besseres Ergebnis als in jedem der Quartale des Vorjahres hingelegt, was unter anderem auf eine sich lange angekündigte Großtransaktion der Staatsanwaltschaft Hamburg mir rund 17.600 Quadratmetern sowie einen weiteren Abschluss über 10.000 Quadratmeter zurückzuführen ist.
Damit konnten bereits im ersten Quartal mehr Abschlüsse in dieser Größenordnung als im gesamten Jahr 2020 registriert werden „Darüber hinaus ist speziell der Flächenumsatz im Segment von 2.500 bis 5.000 Quadratmeter gestiegen und stellt somit einen Anteil von knapp einem Viertel am Gesamtmarkt dar“, so Zadeh. Diese Entwicklung zeigt, dass es vorerst noch die größeren Unternehmen sind, die zuversichtlich einer gesamtwirtschaftlichen Erholung entgegenblicken.
Auch wenn die Nachfrage in dezentralen Teilmärkten aufgrund moderater Mieten weiter zunimmt, entfiel das Gros des Umsatzes mit 55.000 Quadratmetern auf den CBD. In Folge stieg die Durchschnittsmiete in Gesamt Hamburg auf nun 18,61 Euro pro Quadratmeter und Monat. Die Spitzenmiete blieb hingegen stabil bei 32,50 Euro (plus 6,2 Prozent gegenüber dem ersten Quartal 2020). Auch die Leerstandsrate blieb trotz der Pandemie seit dem Jahresende stabil auf dem niedrigen Niveau von 2,7 Prozent – verglichen mit dem ersten Quartal 2020 entspricht dies gar einem Leerstandsabbau um 20 Basispunkte. „Das knappe Flächenangebot in Hamburg ist nach wie vor ein limitierender Faktor. Insbesondere günstige Flächen werden kaum noch angeboten. Der Flächenanteil von Vermietungen unter 15,00 Euro pro Quadratmeter und Monat ist auf 15 Prozent gesunken, vor einem Jahr betrug er noch über 40 Prozent“, so Zadeh. Anders als in Berlin spielen Untervermietungen kaum eine Rolle. Zwar wurden mit etwas weniger als 4.000 Quadratmetern mehr Untervermietungen vermarktet als im vierten Quartal, jedoch liegt deren Marktanteil bei lediglich drei Prozent. (2019: 3,5 Prozent)
Ausblick auf das Gesamtjahr
„Nach dem schwachen Auftaktquartal wird die Dynamik am Investmentmarkt Hamburg in den kommenden Quartalen an Fahrt gewinnen – für eine belastbare Prognose ist es aktuell jedoch noch zu früh. Eindeutiger ist der Ausblick auf die Entwicklung der Spitzenrendite für Büroimmobilien – dort rechnen wir fest mit einem weiteren Absinken aufgrund der starken Investorennachfrage nach Top-Immobilien“, erwartet Mikulicz. Im ersten Quartal 2021 lag die Spitzenrendite für Büroimmobilien noch stabil bei 2,75 Prozent.
„Vermutlich werden wir hinsichtlich des Bürovermietungsvolumens in Hamburg Ende des Jahres mit circa 400.000 Quadratmetern ein Niveau zwischen den Ergebnissen von 2019 und 2020 erreichen“, sagt Zadeh. Von den 100.000 Quadratmeter Bürofläche, die bis Ende des Jahres noch fertiggestellt werden, sind lediglich noch 16.000 Quadratmeter zur Anmietung verfügbar. Größer, aber weiterhin beschränkt, wird die Verfügbarkeit neuer Büroflächen erst mit Blick auf die bis Ende 2023 entstehenden 690.000 Quadratmeter. Davon sind zum aktuellen Zeitpunkt noch 54 Prozent verfügbar.
Ansprechpartner:
Michael Mikulicz
CBRE GmbH
Head of Investment Hamburg
+49 40 80 80 20 10
michael.mikulicz@cbre.com
Julian Zadeh
CBRE GmbH
Head of Office Leasing Hamburg
+49 40 80 80 20 46
julian.zadeh@cbre.com
Dr. Jan Linsin
CBRE GmbH
Head of Research Germany
+49 69 17 00 77 404
jan.linsin@cbre.com
Über CBRE
CBRE Group, Inc. (NYSE: CBRE), ein Fortune-500- und S&P-500-Unternehmen mit Hauptsitz in Dallas, ist das weltweit größte Immobiliendienstleistungs- und Investment-Unternehmen – in Bezug auf den Umsatz im Geschäftsjahr 2020. Mit mehr als 100.000 Mitarbeitern in über 100 Ländern bietet das Unternehmen ihren vielfältigen Kunden integrierte Dienstleistungen über den gesamten Immobilien-Lebenszyklus: von der strategischen und technisch-wirtschaftlichen Beratung wie u. a. beim An- und Verkauf oder der An- und Vermietung, über die Entwicklung, Verwaltung und Bewertung von Immobilien bis hin zum Transaktions-, Projekt-, Facility- sowie Investment-Management.
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