Hamburg,
11
Januar
2022
|
09:37
Europe/Amsterdam

Hamburg Büromarkt 2021: Geringer Leerstand und wenig Objekte für Investoren

  • Von 5,55 Milliarden Euro Immobilieninvestitionsvolumen entfielen jeweils zwei Milliarden Euro auf Büro- und Wohnimmobilien
  • Spitzenrendite für Büroobjekte ging auf 2,6 Prozent zurück
  • Bürovermietungsumsatz stieg auf 430.700 Quadratmeter an
  • Leerstandsrate sank im Vorjahresvergleich um 0,2 Prozentpunkte auf 2,4 Prozent
  • Durchschnittsmieten stiegen um fünf Prozent an, Spitzenmieten blieben stabil

 

Das Transaktionsvolumen am Hamburger Immobilienmarkt lag 2021 bei 5,55 Milliarden Euro – das entspricht im Vorjahresvergleich einem Rückgang um 14 Prozent. Vor allem der Produktmangel bei Gewerbeimmobilien und hier insbesondere im Anlagesegment Büroimmobilien ist hierfür verantwortlich. Insgesamt lag das gewerbliche Transaktionsvolumen mit 3,55 Milliarden Euro 36 Prozent unter dem Ergebnis des Vorjahres. Dagegen konnte die Assetklasse Wohnen (mit 50 Wohneinheiten und mehr) um 120 Prozent auf über zwei Milliarden Euro im Jahresvergleich zulegen. Getragen wurde dieses hohe Transaktionsvolumen im Wesentlichen von dem 1,2 Milliarden Euro umfassenden Hamburg-Anteil des Wohnportfolios, das Heimstaden von Akelius erwarb. Der Bürovermietungsmarkt der Hansestadt steigerte 2021 hingegen seinen Flächenumsatz um 35 Prozent auf 430.700 Quadratmeter. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

Bürovermietungsmarkt

Julian Zadeh, Head of Office Leasing Hamburg

Trotz der deutlich sichtbaren Erholung lag der Hamburger Büromarkt mit seinem Flächenumsatz von 2021 noch immer rund 15 Prozent unter dem Niveau von 2019.

Julian Zadeh, Head of Office Leasing Hamburg

„Insgesamt konnte 2021 von einer Normalisierung des Bürovermietungsmarktes gesprochen werden – nach den zwei gegensätzlichen Extremjahren 2019 und 2020. Größtes Hindernis für einen dynamischeren Vermietungsmarkt war das fehlende Angebot an modernen Neubauflächen.“ Im Gegensatz zu vielen anderen Top-Märkten in Deutschland ging der Büroleerstand 2021 zurück – um 0,2 Prozentpunkte auf 2,4 Prozent. „Hamburg hat momentan einen geringeren Leerstand als Berlin, Frankfurt, München oder Düsseldorf“, sagt Zadeh. Dennoch blieb die Spitzenmiete 2021 stabil bei 32,50 Euro pro Quadratmeter und Monat, während die Durchschnittsmiete um fünf Prozent auf 18,52 Euro anstieg. 

2021 hat sich der Trend fortgesetzt, dass Unternehmen zunehmend zentralere Flächen nachfragten, um für die Belegschaft und als potenzieller Arbeitgeber attraktiver zu werden. Das zeigte sich auch an den Flächenumsätzen. Während der Gesamtmarkt im Vergleich zu 2020 um 35 Prozent zulegte, verzeichnete der Flächenumsatz in den CBD-Märkten City, Hafen und Hafencity einen Anstieg um 50 Prozent. 

Der größte Flächenumsatz wurde 2021 durch die öffentliche Hand erzielt. Mehr als die 36.100 Quadratmeter Bürofläche fragte die Freie und Hansestadt zuletzt 2015 nach.  Auch der Transport- und Verkehrssektor hatte einen großen Anteil am Flächenumsatz. Maßgeblich dafür waren die Anmietungen von Maersk, dem weltweit größten Anbieter für integrierte Container-Logistik, über insgesamt 21.000 Quadratmetern, unter anderem im Johann Kontor.

Investmentmarkt

2021 erfuhren Wohnimmobilien zwar einen starken Anstieg am Hamburger Immobilieninvestmentmarkt, aber mit zwei Milliarden Euro blieben Büroimmobilien weiterhin die größte Assetklasse. Darüber hinaus waren auch Industrie- und Logistikimmobilien sehr begehrt und erreichten mit einer Verdoppelung auf 461 Millionen Euro ein neues Allzeit-Hoch. 

Michael Mikulicz, City Lead & Head of Investment Hamburg

Das Transaktionsvolumen am Büroinvestmentmarkt hat 2021 spürbar nachgelassen. Diese Entwicklung war jedoch vor allem auf das fehlende Angebot zurückzuführen, denn der starke Bürovermietungsmarkt hat das Interesse der Investoren nur noch gesteigert.

Michael Mikulicz, City Lead & Head of Investment Hamburg

Darüber hinaus war das gewerbliche Transaktionsvolumen in der Vergangenheit auch immer von Portfolioinvestments geprägt. 2021 haben dieses sich in Bezug auf das Volumen fast halbiert. Die Anzahl der Einzeltransaktionen stieg sogar und erreichte ein höheres Volumen als im Vor-Corona Jahr 2019. „Es ist offensichtlich, dass Investoren in der aktuellen Marktphase eine ausgeprägte Cherry-Picking-Strategie fahren.“ Dahingehend ist auch die weitere Reduktion der Spitzenrendite für Büroimmobilien auf 2,6 Prozent zu erklären. Insbesondere suchten Investoren Objekte, die den ESG-Kriterien entsprechen. „Unter anderem bedingt durch die geringen Fertigstellungszahlen ebensolch moderner und nachhaltiger Immobilien gibt es auch hier einen Nachfrageüberhang“, sagt Mikulicz. 

Aufgrund der Heimstaden-Akelius-Transaktion betrugt der Anteil internationaler Investoren am Hamburger Investmentmarkt 2021 44 Prozent und war damit ungewöhnlich hoch. Hamburg ist und bleibt ein für ausländisches Kapital wichtiger Markt“, sagt Mikulicz. Auch im Core Segment bei Büroinvestments haben sich ausländische Investoren mit ihren Renditeerwartungen dem Markt angepasst und sind zunehmend wettbewerbsfähig. „Die stabile Hamburger Wirtschaft und der nachhaltige Mietwachstumstrend der vergangenen Jahre hat hier sicherlich wesentlich dazu beigetragen“, so Mikulicz.

Ausblick auf 2022

„Die eingehenden Gesuche und die gute Stimmung am Markt lassen erwarten, dass 2022 trotz der pandemiebedingten Unsicherheiten für die wirtschaftliche Entwicklung eine weitere Erholung des Bürovermietungsmarkts zu verzeichnen sein wird“, sagt Zadeh. „Ein Umsatz von 450.000 bis 500.000 Quadratmeter ist durchaus erreichbar, da auch wieder neue Büroflächen fertiggestellt werden.“ Von den bis Ende 2024 auf den Markt kommenden 1,1 Millionen Quadratmeter neuer und fast immer ESG-konformer Bürofläche sind bisher circa 40 Prozent vorvermietet.  

„Wir gehen davon aus, dass das Transaktionsvolumen für Büroimmobilien anziehen wird. Da das Transaktionsvolumen am Wohninvestmentmarkt jedoch eher zurückgehen dürfte – es zeichnet sich bisher keine mit 2021 vergleichbare Großtransaktion ab – ist ein Gesamtinvestitionsvolumen von circa fünf Milliarden Euro zu erwarten“ prognostiziert Mikulicz.

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Ansprechpartner:

Michael Mikulicz
CBRE GmbH
Head of Investment Hamburg & City Lead Hamburg
+49 40 80 80 20 10
michael.mikulicz@cbre.com

Julian Zadeh
CBRE GmbH
Head of Office Leasing Hamburg
+49 40 80 80 20 46
julian.zadeh@cbre.com 

Dr. Jan Linsin
CBRE GmbH
Head of Research Germany
+49 69 17 00 77 404
Jan.linsin@cbre.com 

 

Weitere Informationen zu CBRE:

CBRE Group, Inc. (NYSE:CBRE), ein Fortune-500- und S&P-500-Unternehmen mit Hauptsitz in Dallas, ist das weltweit größte Immobiliendienstleistungs- und Investment-Unternehmen – in Bezug auf den Umsatz im Geschäftsjahr 2020. Mit mehr als 100.000 Mitarbeitern in über 100 Ländern bietet das Unternehmen ihren vielfältigen Kunden integrierte Dienstleistungen über den gesamten Immobilien-Lebenszyklus: von der strategischen und technisch-wirtschaftlichen Beratung wie u. a. beim An- und Verkauf oder der An- und Vermietung, über die Entwicklung, Verwaltung und Bewertung von Immobilien bis hin zum Transaktions-, Projekt-, Facility- sowie Investment-Management.                                                  

Seit 1973 ist CBRE Deutschland mit seiner Zentrale in Frankfurt am Main vertreten, weitere Niederlassungen befinden sich in Berlin, Düsseldorf, Essen, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. www.cbre.de