• Flächenumsatz von insgesamt 588.400 Quadratmetern

• Umsatzsteigerung von rund 29 Prozent gegenüber dem Vorjahr

• Insgesamt zwölf Großabschlüsse über 10.000 Quadratmeter

• Spitzenmiete auf stabilem Niveau bei 5,70 Euro pro Quadratmeter und Monat

• Anhaltende Produktknappheit im Hafen- und Stadtgebiet

Der Hamburger Lager- und Logistikmarkt legte 2015 eine sehr gute Performance hin. In der Jahresendrallye wurden nochmals rund 112.000 Quadratmeter vermietet, sodass im Jahr 2015 insgesamt rund 588.400 Quadratmeter in und um die Hansestadt umgesetzt wurden. Gegenüber dem Jahr 2014 entspricht dies einem deutlichen Anstieg von nochmals rund 29 Prozent. Gemessen am Flächenumsatz gewann Hamburg damit die Spitzenposition von der Region Frankfurt/Rhein-Main zurück, welches im Vorjahr noch den höchsten Umsatz vorweisen konnte. Dies geht aus der aktuellen Analyse des Immobilienberatungsunternehmens CBRE hervor.

Umsatzdynamik angetrieben durch Großabschlüsse

Maßgeblich für die positive Entwicklung waren Abschlüsse im großvolumigen Bereich mit mehr als 10.000 Quadratmetern. Diese trugen mit gleich zwölf Transaktionen entscheidend zur hohen Umsatzdynamik bei. Insgesamt wurden in diesem Flächensegment rund 192.000 Quadratmeter und damit rund ein Drittel des gesamten Umsatzes realisiert. Zu den bedeutsamsten Anmietungen zählten dabei unter anderem die Anmietung der EDEKA AG mit über 31.500 Quadratmetern Am Genter Ufer in Harburg/Süderelbe, sowie der Still GmbH mit einer rund 25.000 Quadratmeter großen Projektentwicklung am Billbrookdeich in Hamburg Billbrook. Die BLG Handelslogistik GmbH realisiert rund 18.000 Quadratmeter in der Dradenaustraße in Harburg/Süderelbe, ebenfalls als Projektentwicklung.

Rege Nachfrage in Billbrook und im Hamburger Süden
Die Nachfrage konzentrierte sich mit 393.000 Quadratmetern Flächenumsatz oder gut zwei Drittel, erneut deutlich auf das Hamburger Stadtgebiet. Der umsatzstärkste Teilmarkt war das Gewerbegebiet Hamburg Billbrook. Im Hamburger Süd-Osten wurden insgesamt über 132.000 Quadratmeter Flächen durch Vermietungen und Eigennutzer umgesetzt. Der relative Anteil des Umsatzes dieses Teilmarktes am Hamburger Gesamtmarkt liegt damit bei knapp 23 Prozent. Zum Vergleich: Im Vorjahr lag der Umsatz dieses Teilmarktes bei rund 33.000 Quadratmetern. Lediglich knapp dahinter rangierte 2015 der Hamburger Süden. Harburg/Süderelbe verzeichnete knapp 132.000 Quadratmeter Umsatz, was rund 22 Prozent des Gesamtumsatzes ausmacht. „Das Interesse unserer Kunden ist traditionell im Hamburger Stadtgebiet und insbesondere in Hafennähe am stärksten ausgeprägt“, so Freitag. „Gleichzeitig herrscht hier jedoch ein ausgeprägter Produktmangel, der weiteren Flächenumsatz verhindert. Großvolumige Entwicklungen finden daher in der Regel im Umland und als Build-to-Suit-Projekte statt. Die Ausnahme bildet hierbei der von IDI Gazeley spekulativ entwickelte Hamburg Logistics Park 1 in Winsen (Luhe) mit rund 40.000 Quadratmeter Hallenfläche.“

Produktmangel im hochpreisigen Segment
Die nachhaltig erzielbare Spitzenmiete blieb auf einem stabilen Niveau von 5,70 Euro pro Quadratmeter pro Monat und wird in modernen Lager- und Logistikimmobilien sowie Neubau-Vorvermietungen im Bereich Harburg/Süderelbe, Billbrook und dem Hamburger Stadtgebiet aufgerufen. Die gewichtete Durchschnittsmiete im Hamburger Stadtgebiet stieg im Jahresverlauf auf 4,76 Euro pro Quadratmeter an. Gegenüber dem Vorjahr verringerte sich diese zwar um rund sechs Prozent, liegt jedoch über dem fünfjährigen Durchschnitt von 4,63 Euro pro Quadratmeter.

Die Verknappung von verfügbaren Flächen und gestiegene Ansprüche von Nutzern an Logistikimmobilien spiegelten sich in der hohen Rate an Flächenumsätzen in Projektentwicklungen wider. Rund 37 Prozent beziehungsweise 215.000 Quadratmeter wurden in Neubauprojekten vermietet. Gegenüber nutzerspezifischen Projektentwicklungen spielen spekulative Projektentwicklungen dabei eine untergeordnete Rolle. Dem Flächenmarkt werden in den nächsten beiden Jahren rund 168.000 Quadratmeter Logistikflächen hinzugefügt, von denen bereits über 76 Prozent vorvermietet oder durch Eigennutzer absorbiert sind.

Positive Aussichten für das Jahr 2016
Die Wirtschaft in und um die Freie und Hansestadt Hamburg wächst auf einem stabilen Fundament. Der deutsche Außenhandel entwickelte sich 2015 sehr dynamisch. Exporte von Waren und Dienstleistungen stiegen preisbereinigt um 5,4 Prozent und die Importe legten mit 5,7 Prozent zu. Aus der konjunkturellen Erholung der Eurozone sowie den USA, aber auch aus dem jüngsten Abbau von Wirtschaftssanktionen gegen den Iran ergeben sich Potentiale für die Logistikbranche in Deutschland. „Für 2016 erwarten wir insgesamt eine Fortsetzung der positiven Konjunktur am deutschen Lager- und Logistikimmobilienmarkt“, so Linsin. „Die Handelseinschränkungen mit dem wichtigen deutschen Exportmarkt Russland, eine schwächere Entwicklung des Außenhandels mit China sowie ungewisse Wachstumsprognosen für die Schwellenländer, sind makroökonomische Einflussfaktoren, deren Auswirkungen speziell auf den Lager- und Logistikmarkt Hamburg jedoch abzuwarten bleiben.“

In Hamburg sorgte der verringerte Containerumschlag im Jahr 2015 für eine nicht gänzlich ungetrübte Aussicht. Die konjunkturelle Entwicklung der Logistikbranche durchlief im vierten Quartal 2015 entsprechend des Logistik-Indikators der BVL (Bundesvereinigung Logistik e.V.) erneut eine leichte Abkühlung. Während die Lageeinschätzung etwas anstieg, gingen die Erwartungen von Händlern und Logistikdienstleistern an die Zukunft leicht zurück. Der Auftragseingang in Industrie und Handel, dargestellt durch den Frühindikator des Einkaufsmanager-Index (EMI) hingegen, befand sich im Dezember 2015 auf einem Vier-Monats-Hoch, was eine positive Prognose für den nachgelagerten Flächenmarkt zulässt. „Das Umsatzvolumen in Hamburg wird 2016 auf ähnlich hohem Niveau liegen“, so Freitag. Der Fünf-Jahres-Durchschnitt von rund 510.000 Quadratmetern sollte wieder erreicht werden.“

Logistikmarkt Deutschland: Flächenumsatz (Vermietung und Eigennutzung)

Quelle: CBRE Research 2016

Ausgewählte Flächenumsätze in der Region Hamburg*

Quelle: CBRE Research 2016

*CBRE GmbH definiert als Marktgebiet Hamburg für Lager- und Logistikimmobilien alle relevanten verfügbaren Lager- und Logistikflächen im Stadtgebiet Hamburg zzgl. dem Umland zwischen den Städten Kaltenkirchen im Norden, Buchholz (in der Nordheide) im Süden, Wedel und Buxtehude im Westen sowie Schwarzenbek im Osten.

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