Frankfurt,
10
Juli
2017
|
15:01
Europe/Amsterdam

Großer Flächenmangel auf Berliner Büromärkten

  • Vermietungsumsatz stabil im Vorjahresvergleich
  • Leerstandsrate sinkt auf 3,8 Prozent
  • Spitzenmiete steigt auf 28 Euro pro Quadratmeter und Monat
  • Investitionsvolumen von 2,86 Milliarden Euro – plus 36 Prozent im Vorjahresvergleich

Auf dem Berliner Bürovermietungsmarkt wurden zum Abschluss des ersten Halbjahres 2017 rund 403.700 Quadratmeter Fläche umgesetzt. Damit wurde ein ähnlich hohes Niveau wie im Rekordjahr 2016 erreicht. Konkret ist im Vergleich zum Vorjahr ein leichter Rückgang um knapp drei Prozent zu verzeichnen, gleichzeitig liegt das Umsatzergebnis jedoch 54 Prozent über dem zehnjährigen Mittel. Damit konnte sich Berlin im direkten Vergleich der deutschen Topstandorte nach München (416.900 Quadratmeter) den zweiten Platz sichern. Dies ist ein Ergebnis einer aktuellen Analyse des integrierten Immobilienberatungsunternehmens CBRE.

Auf die beiden größten innerstädtischen Teilmärkte City-Ost und City-West verteilte sich mit 204.000 Quadratmetern die Hälfte des Berliner Bürovermietungsumsatzes. Die City-Ost kam dabei auf 30 Prozent des Gesamtumsatzes, die City-West noch auf 20 Prozent. Einen vergleichbaren Anteil stellte das Gebiet der Mediaspree mit 22 Prozent des Umsatzes dar, wobei die wichtigsten Transaktionen aus dem ersten Quartal stammten. Die Berliner Premiumlagen kamen auf einen Gesamtanteil von zwölf Prozent, wovon die AAA City-Ost mit einem Anteil von sieben Prozent (28.700 Quadratmeter) herausstach.

TMT-Sektor mietet kräftig an und verbucht 40 Prozent des Umsatzes auf sich
Berlin wird abermals seinem Ruf als Start-up-Hauptstadt Deutschlands und Anziehungspunkt für die internationale Kreativszene gerecht. Auch die größte Anmietung des zweiten Quartals fällt in dieses Segment. So mietete Zalando rund 43.500 Quadratmeter im bisherigen Kaufhof am Ostbahnhof an. Insgesamt kam der TMT-Sektor (Technologie, Medien und Telekommunikation) im ersten Halbjahr auf einen Umsatzanteil von 40 Prozent und konnte im Vorjahresvergleich um 22 Prozent zulegen. Die Öffentliche Hand und sonstige Dienstleistungen sind zu 17 beziehungsweise sieben Prozent beteiligt. Unter letztgenannte Branche fallen vor allem Co-Working-Spaces und Business Center.

Marc Vollmer, Director Office Leasing Berlin
Vor dem Hintergrund der angespannten Angebotssituation auf dem Berliner Büromarkt stellen diese Dienstleistungen eine interessante Übergangslösung für junge Unternehmen dar. Somit wird es möglich, durch kleinteilige, flexible und extrem kurzfristige Anmietungen auf dem Berliner Markt Fuß zu fassen und durch die räumliche Nähe zu anderen kreativen Unternehmen ein Netzwerk aufzubauen. Der sehr hohe Büroflächenumsatz kombiniert mit geringen Fertigstellungszahlen lässt das Berliner Leerstandsvolumen zusehends dahinschmelzen. Der ausgeprägte Nachfrageüberhang nach modernen Flächen führt dazu, dass eine langfristigere Planung hinsichtlich von Standortentscheidungen verstärkt notwendig ist und auch Workplace Strategien, die eine Optimierung der Flächeneffizienz ermöglichen, an Bedeutung gewinnen.
Marc Vollmer, Director Office Leasing Berlin

Nachfrage wird weiterhin nicht durch Neubauflächen gedeckt
Dem hohen Flächenumsatz steht eine vergleichsweise geringe Zahl an Büroflächenfertigstellungen gegenüber. Im ersten Halbjahr wurden insgesamt 140.000 Quadratmeter Neubaufläche beziehungsweise kernsanierte Fläche fertiggestellt und damit zwölf Prozent weniger als im Vorjahr. Hiervon haben wiederum nur 26 Prozent als spekulative, frei verfügbare Fläche den Markt erreicht.

„Nach derzeitigem Kenntnisstand sind von 524.100 Quadratmetern Bürofläche, die bis Ende 2018 fertiggestellt werden sollen, bereits 71 Prozent vorvermietet. Dieser Anteil sinkt erst bei Flächen mit Fertigstellungsdatum innerhalb des Jahres 2019 auf 50 Prozent. Somit ist eine leichte Entspannung theoretisch erst frühestens 2019 möglich. Angesichts der anhaltend hohen Nachfrage bleibt allerdings abzuwarten, ob es tatsächlich zu einer Entspannung kommen wird“, so Vollmer.

Spitzenmiete im rasanten Aufwärtstrend
Die Flächenverknappung bei gleichzeitig weiterhin hoher Nachfrage wirkt sich auf die Mietpreise aus, sodass die Berliner Spitzenmiete im Verhältnis zum Vorquartal um 0,50 Euro auf 28,00 Euro pro Quadratmeter und Monat gestiegen ist. Gegenüber dem Vorjahresquartal stellt das einen Anstieg von fast acht Prozent dar. Dieser Anstieg hat in den Teilmärkten AAA City-Ost und AAA Potsdamer Platz/Leipziger Platz gleichermaßen stattgefunden. Die AAA City-West legte um über 17 Prozent auf 27,00 Euro pro Quadratmeter und Monat zu und hat den Anschluss zu den beiden anderen Toplagen fast geschafft. Das stärkste Mietpreiswachstum gegenüber dem Vorjahr verzeichnete die City-West mit einem Plus von 26 Prozent auf 24,00 Euro pro Quadratmeter und Monat, die City-Ost kommt mit einem Wachstum von 19 Prozent auf 25,00 Euro pro Quadratmeter und Monat.

Das Mietniveau auf dem Berliner Markt zieht aktuell spürbar in allen Preisklassen an. Die gewichtete Durchschnittsmiete stieg innerhalb eines Jahres um elf Prozent auf 17,01 Euro pro Quadratmeter und Monat. Eine Sonderstellung nimmt die AAA City-West ein. Hier erfuhr die gewichtete Durchschnittsmiete einen Anstieg um fast 29 Prozent auf 23,54 Euro pro Quadratmeter und Monat. Dieser extreme Anstieg, der sogar das Niveau der AAA Potsdamer Platz/Leipziger Platz überschreitet, ist durch sehr teure Anmietungen jenseits der 30 Euro pro Quadratmeter im kürzlich fertiggestellten Büroturm Upper West zu erklären. Ein ähnlich hohes Wachstum zeigte die Mediaspree mit fast 26 Prozent auf 19,14 Euro pro Quadratmeter und Monat und hat nun sogar das Niveau der City-Ost (19,05 Euro pro Quadratmeter) leicht übertroffen.

Rekordhalbjahr am Investmentmarkt
Der gewerbliche Investmentmarkt schließt das erste Halbjahr mit dem besten Halbjahresergebnis seit dem Beginn der Aufzeichnungen. Insgesamt wurde ein Transaktionsvolumen von 2,86 Milliarden Euro verzeichnet – gegenüber dem Vorjahr eine Steigerung von 36 Prozent. Dieses Rekordergebnis sichert Berlin die Spitzenposition unter den deutschen Topstandorten. Die traditionell wichtigsten Nutzungsarten blieben mit einem Volumenanteil von 72 Prozent des Volumens Büroimmobilien, gefolgt von Einzelhandelsobjekten (zwölf Prozent) und Hotels mit elf Prozent.

Norbert Parnemann, Senior Director Capital Markets
Die Nachfrage nach Objekten ist enorm –Investoren konkurrieren um die Möglichkeit, die wenigen verfügbaren Objekte zu erstehen.
Norbert Parnemann, Senior Director Capital Markets

Die Spitzenrendite für erstklassige Büro-, aber auch für Einzelhandelsobjekte in Toplagen bleibt zum Vorquartal unverändert niedrig auf 3,25 Prozent. Im Vorjahresvergleich erfolgte eine Renditekompression beider Nutzungsarten um 50 Basispunkte.

Internationale Investoren strömen nach Berlin
Berlin und Deutschland als Gesamtmarkt dienen aufgrund der wirtschaftlichen Stabilität weiterhin als sicherer Hafen für Investitionen. Mehr als die Hälfte (55 Prozent) der Käufer kamen aus dem Ausland und investierten in der Bundeshauptstadt. Südkoreaner hatten einen Anteil von 19 Prozent am Investitionsvolumen, Investoren aus dem Vereinten Königreich 14 Prozent sowie Anleger aus Frankreich und den USA jeweils acht Prozent. Die volumenstärkste Transaktion ist somit auch von ausländischen Investoren getätigt worden. In Adlershof ist eine Projektentwicklung der Allianz für 318 Millionen Euro an einen südkoreanischen Investor verkauft worden. Auf deutscher Seite kaufte die Allianz Real Estate das frisch sanierte Büroobjekt „Eight Floors“ in der Franklinstraße für 175 Millionen Euro. CBRE war beim Ankauf beratend tätig.

Ausblick: Neues Rekordjahr möglich
Die rasante Entwicklung des Berliner Büromarktes wird sich im weiteren Jahresverlauf fortsetzen. „Das reizvolle internationale Flair gepaart mit einer überdurchschnittlichen wirtschaftlichen Entwicklung treibt die Nachfrage nach modernen Büroflächen. Bis zum Ende des Jahres ist mit einer anhaltend hohen Vermietungstätigkeit zu rechnen, sodass ein Jahresendumsatz auf dem Niveau der letzten beiden Rekordjahre denkbar ist“, erklärt Vollmer. „Die Bautätigkeit zieht weiterhin langsam an, ist bei der hohen Nachfrage allerdings noch viel zu niedrig, wie am sehr hohen Vorvermietungsstand abzulesen ist“, so Vollmer weiter. Aufgrund der sehr knappen Verfügbarkeit von adäquaten Büroflächen wird die Spitzenmiete in Toplagen weiter steigen, wodurch ein Anstieg auf 29,00 Euro pro Quadratmeter und Monat nicht unrealistisch erscheint.

„Auf dem Berliner Investmentmarkt werden noch weitere Großtransaktionen erwartet, die in der zweiten Jahreshälfte zum Abschluss kommen sollen und auch auf dem Investmentmarkt zu einem neuerlichen Rekordjahr führen können“, prognostiziert Parnemann.

 

Ansprechpartner:

Marc Vollmer
CBRE GmbH
Director Office Leasing Berlin
+49 30 72 61 54 215
marc.vollmer@cbre.com

 

Norbert Parnemann
CBRE GmbH
Senior Director Capital Markets Berlin
+49 30 72 61 54 261
norbert.parnemann@cbre.com

 

Dr. Jan Linsin
CBRE GmbH
Head of Research Germany
+49 69 17 00 77 663
jan.linsin@cbre.com

 

 

 

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Weitere Informationen zu CBRE:
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