• Investmentvolumen stieg im Jahresvergleich um rund 42 Prozent

• Paketverkäufe legen mit Volumen von rund neun Milliarden Euro oder einem Anteil von etwa 38 Prozent deutlich zu

• Büroinvestments weiterhin die dominierende Anlageklasse

• Investments im Bereich Einzelhandel legen dank einer Vielzahl an großvolumigen Portfolio-Transaktionen kräftig zu

• Assetklasse Hotel weiterhin stark nachgefragt – Investmentvolumen auf Vorjahresniveau

• Anteil ausländischer Investoren bei 57 Prozent

• Weitere Renditekompression in allen Assetklassen aufgrund des ungebremst hohen Anlagedrucks

• Prognose: Transaktionsumsatz von gut 45 Milliarden Euro erwartet

Auf dem deutschen Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien wurden in der ersten Jahreshälfte 2015 rund 24 Milliarden Euro umgesetzt. Dies ist ein Ergebnis des aktuellen Marktreports des Immobilienberatungsunternehmens CBRE. Damit liegt der Transaktionsumsatz deutlich (42 Prozent) über dem Vorjahresergebnis. Alleine im zweiten Quartal 2015 wurde genauso viel investiert wie im seit 2007 stärksten vierten Quartal des letzten Jahres. Gegenüber dem Vorquartal legte das Transaktionsvolumen um das eineinhalbfache zu.

Anhand des deutlich gestiegenen Transaktionsumsatzes wird einmal mehr die Rolle Deutschlands als einer der weltweit am stärksten nachgefragten Immobilienmärkte deutlich. Investoren schätzen die attraktiven wirtschaftlichen Rahmenbedingungen mit der stetig sinkenden Arbeitslosenzahl, der günstigen Finanzierungssituation und den allgemein guten Stimmungsindikatoren in der Wirtschaft. Zudem spielen die Immobilienrenditen eine entscheidende Rolle, die weiterhin signifikant über der niedrigen Verzinsung der risikolosen Staatsanleihen liegen und so zum Investmentboom beitragen.

Signifikanter Anstieg des Transaktionsvolumens in den Top 5-Investmentmärkten
In den Top 5-Standorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München war im Vorjahresvergleich eine deutliche Steigerung des Investmentvolumens um insgesamt 58 Prozent zu verzeichnen. Auf diese Standorte entfielen rund 46 Prozent des gesamtdeutschen Investmentvolumen. Frankfurt und Berlin registrierten mit 2,9 Milliarden Euro (+ 127 Prozent) beziehungsweise 2,7 Milliarden Euro (+ 134 Prozent) jeweils einen dreistelligen Zuwachs im Vergleich zum ersten Halbjahr 2014. In München (2,8 Milliarden Euro) und Hamburg (1,9 Milliarden Euro) fielen die Anstiege mit 48 Prozent und 27 Prozent moderater aus. Einzig in Düsseldorf war das investierte Volumen um 37 Prozent auf 703 Millionen Euro rückläufig, da der Vergleichszeitraum des ersten Halbjahres 2014 extrem umsatzstark war.

„Gerade die Top 5-Märkte haben für Immobilieninvestoren aus dem Ausland eine Magnetwirkung. Hier bieten sich großvolumige Investitionsmöglichkeiten gerade auch für Erstinvestments neuer Marktteilnehmer an. Entsprechend stellten sie mit 45 Prozent knapp die Hälfte des in der ersten Jahreshälfte allokierten Investitionsvolumens in diesen Märkten“, sagt Klein.

Weiterhin breit diversifizierte Investorenschaft – börsennotierte Immobilienunternehmen und REITs dominieren
Die stärkste Käufergruppe waren mit 6,7 Milliarden Euro oder 28 Prozent börsennotierte Immobilienaktiengesellschaften und REITs, unter anderem durch den Zusammenschluss des niederländischen Shopping-Center-Unternehmens Corio mit dem französischen Unternehmen Klépierre im ersten Quartal sowie die Übernahme der Kaufhof-Warenhausimmobilien durch die kanadische Hudson’s Bay Company (HBC), die einen Teil der Immobilien in ein Joint Venture ausgegliedert hat, an dem der US-Immobilienkonzern Simon Property Group beteiligt ist. Dahinter folgten Asset- und Fondsmanager mit 5,8 Milliarden Euro oder 24 Prozent, gefolgt von Offenen Immobilien- und Spezialfonds mit 3,6 Milliarden Euro oder knapp 15 Prozent.

Portfolios bestimmen den Investmentmarkt
Insgesamt wurden rund 38 Prozent des Volumens im Rahmen von Paketverkäufen gehandelt. Dies entspricht einem Anstieg um 45 Prozent auf nunmehr 9,2 Milliarden Euro. Darunter fallen auch die großvolumigen Transaktionen wie Klépierre/Corio und HBC. Insgesamt wiesen 21 Portfolios ein Volumen von jeweils 100 Millionen Euro und mehr aus und kamen zusammen auf rund 7,5 Milliarden Euro. Davon gingen 14 an ausländische Investoren, überwiegend aus den USA und Kanada sowie UK und Frankreich, die zusammen 6,4 Milliarden Euro in deutsche Gewerbeimmobilien im Paket investierten und somit für die hohe Transaktionsdynamik im ersten Halbjahr 2015 sorgten. Zugleich deckten sich insbesondere ausländische Investoren mit deutschen Einzelhandels-Portfolios ein.

Hohe Aktivität ausländischer Investoren in Deutschland
Der Anteil ausländischer Käufer erhöhte sich weiter und lag im ersten Halbjahr mit 13,7 Milliarden Euro bei 57 Prozent des Gesamtvolumens (1. Halbjahr 2014: 8,2 Milliarden Euro oder 48,5 Prozent). Nordamerikanische Investoren stellten die stärkste Gruppe unter den internationalen Investoren dar. Insgesamt investierten sie 5,5 Milliarden Euro (23 Prozent des Gesamtvolumens), darunter mit 3,4 Milliarden Investoren aus Kanada, die für ein Viertel aller internationalen Gelder im ersten Halbjahr verantwortlich zeichneten. Es folgten französische Investoren mit 2,5 Milliarden Euro oder gut zehn Prozent am Gesamtvolumen, unter anderem bedingt durch die Fusion von Corio mit Klépierre, und britische Akteure mit 2,4 Milliarden Euro oder ebenfalls zehn Prozent. Auf asiatische Investoren entfielen gut vier Prozent des gesamten Transaktionsumsatzes. Die inländischen Investoren steigerten ihr Engagement am heimischen Markt gegenüber dem Vorjahreszeitraum um rund 18 Prozent und hielten mit 10,3 Milliarden Euro rund 43 Prozent des Gesamtvolumens.

Büroinvestments dominierende Anlageklasse – Verdopplung des Transaktionsvolumens bei Einzelhandelsimmobilien
Büroimmobilien bilden weiterhin die stärkste Assetklasse. Mit über zehn Milliarden Euro hatten sie einen Anteil von rund 42 Prozent am Gesamtvolumen. Dicht dahinter folgten Einzelhandelsimmobilien mit 9,8 Milliarden Euro oder 41 Prozent, die sich hinsichtlich des Transaktionsvolumens im Vorjahresvergleich verdoppelten. Im Bereich Einzelhandel sind es vor allem der starke Binnenkonsum, die robuste Arbeitsmarktsituation, steigende Löhne und Gehälter sowie eine historisch hohe Verbraucherstimmung, die für das gestiegene Investoreninteresse hierzulande verantwortlich sind. Vor allem Shopping-Center und großflächige Fachmarktzentren/Fachmärkte, Supermarktportfolios und Kaufhäuser – dominierend hier der Einstieg von HBC in den deutschen Einzelhandelsmarkt – bestimmten den deutschen Retail-Investitionsmarkt. An dritter Stelle standen Hotelobjekte, bei denen sich mit knapp 1,5 Milliarden Euro (sechs Prozent) das Investmentvolumen in dieser Assetklasse ungefähr auf das Vorjahresniveau belief. Das Investmentvolumen in Lager-/Logistikimmobilien lag jedoch rund ein Fünftel unter dem durch eine Vielzahl großvolumiger Portfolios geprägten Ergebnis des ersten Halbjahres 2014 und summierte sich nach dem zweiten Quartal 2015 nur auf 1,4 Milliarden Euro oder sechs Prozent des Gesamtvolumens.

Renditekompression über alle Nutzungsarten hinweg – Rückläufige Renditen auch in den B-Lagen in den Top-Märkten
Die große Liquidität im Markt macht sich auch bei den Spitzenrenditen in den traditionellen Anlageklassen bemerkbar. Bei Büroimmobilien in den Investmentzentren gaben die Renditen in allen Top-Standorten weiter nach. In Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München sorgte der Anlagedruck bei den Nettoanfangsrenditen für einen weiteren Rückgang um bis zu 0,1 Prozentpunkte innerhalb der letzten drei Monate. Mit vier Prozent markiert München damit das niedrigste Renditeniveau unter den Top 5-Büromärkten. Angesichts des sehr eingeschränkten Produktangebots bei Core-Immobilien in den zentralen Lagen erweitern die Investoren ihren Investitionsfokus auf B-Lagen in den Bürozentren, infolgedessen sich auch in diesem Segment für gut positionierte Objekte ein teilweise signifikanter Renditerückgang feststellen lässt.

Anfangsrenditen im Einzelhandel ebenso rückläufig
Auch bei den Einzelhandelsimmobilien kommen die Netto-Spitzenrenditen weiter unter Druck. So gaben die Renditen für erstklassige Geschäftshäuser in den Top-Einkaufslagen weiter nach und liegen in München, als Deutschlands teuerstem Standort in diesem Segment, bei nunmehr 3,60 Prozent (minus 0,3 Prozentpunkte gegenüber dem Vorquartal). Auch in Berlin, Frankfurt und Hamburg wurde in dieser Anlageklasse die Vier-Prozent-Marke unterschritten. Die derzeit hohe Nachfrage nach großflächigen Einzelhandelsimmobilien sorgte auch hier für weiter sinkende Immobilienrenditen. Zur Jahresmitte 2015 lag die Spitzenrendite für Shopping-Center in den Top-Märkten bei 4,30 Prozent (minus 0,2 Prozentpunkte); in Regionalzentren bei nunmehr fünf Prozent (minus 0,1 Prozentpunkte). Bei Fachmarktzentren und SB-Warenhäusern mit langen Mietverträgen liegen die Renditen aktuell bei 5,40 beziehungsweise 5,70 Prozent (jeweils minus 0,1 Prozentpunkte gegenüber dem Vorquartal). Die Anfangsrendite für erstklassige freistehende Fach- und Supermärkte blieb mit 6,25 Prozent stabil auf Vorquartalsniveau.

Die weiter zunehmende Diversifikation der Anlagestrategie sorgte in den letzten drei Monaten auch bei erstklassigen Logistikimmobilien für eine weitere Renditereduktion um 0,2 Prozentpunkte auf nunmehr 5,60 Prozent

Investoren finden in Deutschland Alternativen mit höheren Renditechancen
Das sogenannte Core- und Core-Plus-Segment spielte auch im ersten Halbjahr 2015 die zentrale Rolle für Investoren. Aufgrund des geringen Angebots fokussieren sich diese teilweise auf attraktive Investments, die außerhalb der CBD-Lagen liegen. „Wir gehen demnach davon aus, dass auch hier die Renditen im Jahresverlauf weiter sinken werden“, sagt Klein. „Investoren werden sich aller Voraussicht nach zunehmend dazu bereit erklären, bei der Immobilienallokation höhere Risiken in Kauf zu nehmen - innerhalb Europas finden sie in Deutschland hierfür die besten Voraussetzungen.“ Weiterhin können insbesondere Investments mit Wertsteigerungspotenzial eine geeignete Lösung für Investoren sein. Neben Projektentwicklungen von Büroimmobilien in den Top-Standorten sind es vor allem auch Einzelhandelsimmobilien mit dem Potenzial zur Revitalisierung, die in Frage kommen könnten.

Prognose: Transaktionsvolumen 2015 bei gut 45 Milliarden Euro
„Der Run wird weitergehen und wir erwarten nach wie vor, dass sich das Transaktionsvolumen 2015 auf rund 45 Milliarden Euro belaufen wird“, sagt Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland. „Nicht zuletzt deshalb, weil das nötige Fremdkapital seitens der Banken und der Investoren vorhanden ist und im Vergleich zu anderen Ländern Europas die Renditen immer noch hoch sind.“ Insbesondere die ausländischen Investoren werden den deutschen Markt auch im zweiten Halbjahr 2015 bestimmen und ihre Immobilienquote weiter zu erhöhen versuchen. „Eine entscheidende Rolle spielen vor allem Investoren aus Nordamerika und Asien, für die nach London die zweite europäische Anlaufstelle für Immobilieninvestments in erster Linie der deutsche Markt ist“, erklärt Linsin. Der Handel mit Immobilienpaketen dürfte auch im zweiten Halbjahr 2015 ebenso weiter ansteigen wie die Investitionen in B- und C-Standorte, wenngleich auch an den Cityrandlagen und an peripheren Standorten der Druck auf die Rendite zunehmen wird. „Einerseits sind derzeit mehrere großvolumige Pakete im Umlauf, andererseits weichen Investoren auf alternative Standorte und Non-Core-Produkte aus, weil das Angebot in den Top-Standorten auch aufgrund der unterdurchschnittlichen Projektentwicklungspipeline knapper wird“, so Linsin. „Dabei spielen nicht nur Büro- und Handelsimmobilien eine Rolle, denn auch Immobilien aus der Logistik- und der Hotelbranche bieten eine gute Alternative zu den klassischen Nutzungsarten.“

Ansprechpartner:
Fabian Klein
CBRE GmbH
Head of Investment Germany
+49 69 17 00 77 55
fabian.klein@cbre.com

Dr. Jan Linsin
CBRE GmbH
Head of Research Germany
+49 69 17 00 77 663
jan.linsin@cbre.com