Investmentmarkt setzt Höhenflug dank dynamischer Jahresendrallye fort // Büroimmobilien mit Anteil von 50 Prozent am Transaktionsvolumen // Hohe Nachfrage sorgt für weiter sinkende Spitzenrenditen

Ein fulminantes Schlussquartal mit einem Transaktionsvolumen von knapp 11,3 Milliarden Euro (+6 Prozent gegenüber Vorjahresquartal) sorgt für das beste Ergebnis am Investmentmarkt für gewerbliche Immobilien in Deutschland seit Ausbruch der Finanzkrise. Im Jahresverlauf 2013 wurden laut dem Immobiliendienstleistungsunternehmen CBRE über 30,4 Milliarden Euro investiert – ein um 21 Prozent oder 5,2 Milliarden Euro höheres Transaktionsvolumen als im Vorjahr. „Der deutsche Investmentmarkt boomt und das Vertrauen der nationalen wie internationalen Immobilieninvestoren in den hiesigen Markt verfestigt sich dank seiner Stabilität und Sicherheit zunehmend“, sagt Fabian Klein, Head of Investment bei CBRE in Deutschland. Dies zeige sich nicht nur an der Vielzahl der Großtransaktionen und einem deutlichen Plus bei den Paketverkäufen im Core- sowie zunehmend auch wieder im Non-Core-Bereich, sondern auch an dem wachsenden Interesse der Investoren aus dem nicht-europäischen Ausland, vor allem aus dem asiatischen Raum.

Allein im vierten Quartal 2013 konnten 22 von insgesamt 59 großvolumigen Transaktionen mit jeweils über 100 Millionen Euro gezählt werden. Der relative Anteil der Paketverkäufe am Transaktionsvolumen lag im Jahresmittel 2013 mit 25 Prozent zwar leicht unter dem Vorjahreswert, jedoch wurden mit 7,45 Milliarden Euro gut neun Prozent mehr allokiert als im Vorjahr. Darüber hinaus zeigt der Erwerb des ehemaligen Leo II-Portfolios durch Patrizia Immobilien, dass neben Einzelhandelspaketen – wie die Beteiligung des französischen Versicherers CNP Assurances an dem von TIAA-Cref gehaltenen Shopping-Center-Portfolio oder die Übernahme von 22 Max-Bahr-Märkten durch Bauhaus – auch zunehmend wieder in großvolumige Büroportfolios investiert wird. „Gerade die hervorragenden gesamtwirtschaftlichen Fundamentaldaten am Standort Deutschland, gepaart mit einer prognostizierten deutlichen Konjunkturbelebung sowie weiterhin relativ niedrigen Zinsen bieten die Voraussetzungen, dass sich Immobilieninvestoren wieder verstärkt Immobilienportfolios zuwenden“, erläutert Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland. „Neben den Core-Produkten rücken auch wieder mehr Pakete mit opportunistischem Charakter in den Anlagefokus.“

Büroimmobilien dominieren Investmentmarkt
Mit einem Investitionsvolumen von über 15 Milliarden Euro oder 50 Prozent des Gesamtvolumens waren Büroimmobilien die dominierende Nutzungsart. „Vor allem die zuletzt wieder gestiegene Zahl bei den Bürobeschäftigten, Wachstumsimpulse infolge des für 2014 und 2015 prognostizierten Konjunkturaufschwungs, sorgen dafür, dass im vergangenen Jahr 37 Prozent mehr Kapital in diese Nutzungsart geflossen sind als 2012“, erläutert Klein. „Hinzu kommen die recht moderaten Fertigstellungszahlen, die vor allem im Spitzensegment weiter steigende Mieten erwarten lassen.“
Das Transaktionsvolumen bei Einzelhandelsimmobilien lag dagegen mit rund 8,7 Milliarden Euro in etwa auf dem Vorjahresniveau. Ihr relativer Anteil ging nicht zuletzt aufgrund der Dominanz der Büroimmobilieninvestments auf 28,5 Prozent zurück. „Nach wie vor zählen deutsche Handelsimmobilien bei nationalen und vor allem bei internationalen Investoren dank des sehr robusten Einzelhandels und einem zuletzt deutlich verbesserten Konsumklima zu den beliebtesten Investmentprodukten“, sagt Klein.

Ein deutlich höheres Investitionsvolumen als im Vorjahr konnte im Segment der Logistik- und Industrieimmobilien mit rund 2,2 Milliarden Euro (+ 25 Prozent) verzeichnet werden. Insbesondere institutionelle Investoren setzen an wirtschafts- und exportstarken deutschen Standorten zunehmend auf diese Assetklasse, zumal die Spitzenrenditen deutlich oberhalb der vergleichbaren Rendite von Büro- oder Einzelhandelsobjekten liegen.
Ebenfalls deutlich mehr wurde im Vergleich zum Vorjahreszeitraum in Hotelimmobilien investiert. Mit insgesamt über 1,7 Milliarden Euro wurde das Vorjahresergebnis um 20 Prozent übertroffen und beschert dem Hotelsegment damit – wie bereits im Vorjahr – einen relativen Anteil am gesamten Transaktionsvolumen von 5,7 Prozent. Sonstige Nutzungsarten verbuchten 4,7 Prozent des Investmentvolumens, darunter vermehrt Gesundheits- und Sozialimmobilien wie Kliniken, Ärztehäuser und Pflegeheime. Allein auf Pflegeheime entfielen dabei fast 500 Millionen Euro.

Mehr als die Hälfte des Transaktionsvolumens an Top 5-Standorten
Im Investorenfokus standen weiterhin im Wesentlichen die fünf großen deutschen Investmentzentren Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München. Knapp 16,8 Milliarden Euro beziehungsweise rund 55 Prozent des Transaktionsvolumens entfielen auf die Top 5-Städte. Mit einem Transaktionsvolumen von 4,74 Milliarden Euro (+ 33 Prozent gegenüber 2012) belegt München den ersten Platz vor Frankfurt mit 3,63 Milliarden Euro (+ 19 Prozent) und Berlin mit 3,33 Milliarden Euro (- 22 Prozent). In Hamburg erhöhte sich das Investmentvolumen gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 48 Prozent auf rund 2,88 Milliarden Euro. Am Düsseldorfer Markt wurde mit einem aktuellen Volumen von knapp 2,2 Milliarden Euro eine Steigerung von 151 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum registriert.

Anteil ausländischer Investoren geht zurück
Der Anteil ausländischer Investoren am gesamten Transaktionsvolumen lag im Jahresmittel bei 31 Prozent und ist damit gegenüber dem Vorjahr (42 Prozent) um elf Prozentpunkte zurückgegangen. „Dieses Ergebnis spiegelt weniger das mangelnde Interesse am deutschen Investmentmarkt wider als vielmehr den Wettbewerb mit den deutschen Immobilieninvestoren, die sich vermehrt auf den Heimatmarkt konzentrieren“, erklärt Klein. Das Gros der ausländischen Investitionen kam 2013 mit knapp zehn Prozent aus Nordamerika, Großbritannien (4,4 Prozent), dem Nahen und Mittleren Osten (3,1 Prozent) sowie zunehmend aus Asien (2,6 Prozent).

Offene Immobilien-Publikums- und -Spezialfonds aktivste Käufergruppe – vor allem Spezialfonds legten zu
Mit 8,57 Milliarden Euro oder 28 Prozent des Gesamttransaktionsvolumens stellten Offene Immobilien-Publikums- und -Spezialfonds die stärkste Käufergruppe. Gegenüber 2012 erhöhten sie ihre Investitionen um das 1,6-fache. Vor allem Spezialfonds zeichneten hierfür verantwortlich. An zweiter Stelle standen Versicherungen und Pensionskassen, die mit (Direkt-)Investments in Höhe von 4,46 Milliarden Euro rund 15 Prozent des Gesamtvolumens und 68 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum investierten. Privatinvestoren mit 4,2 Milliarden oder 14 Prozent folgten an dritter Stelle. Auf Verkäuferseite waren Projektentwickler/Bauträger, Asset- und Fondsmanager sowie Offene Immobilien-Publikums- und -Spezialfonds am stärksten vertreten.

Spitzenrenditen sinken weiter
Die ungebrochen hohe Nachfrage nach Core-Immobilien bei gleichzeitig begrenztem Produktangebot hat im vierten Quartal zu weiter sinkenden Spitzenrenditen in fast allen Immobiliensegmenten geführt. Aktuell liegen die Nettoanfangsrenditen für Core-Produkte an den Top 5-Büromärkten zwischen 4,55 Prozent in München und 4,80 Prozent in Düsseldorf, während die Spitzenrendite für erstklassige Geschäftshäuser im Durchschnitt der Top 5-Märkte rund 4,30 Prozent beträgt. Aber auch im Bereich für erstklassige Shopping-Center sowie für moderne Logistikimmobilien sinken die Spitzenrenditen. „Da nur wenig neue Produkte auf den Markt kommen und die Nachfrage nach deutschen Gewerbeimmobilien weiterhin außerordentlich hoch bleiben wird, werden sich die Anfangsrenditen tendenziell auf dem aktuellen Niveau stabilisieren“, sagt Klein. „Daran werden gegebenenfalls auch im Jahresverlauf moderat steigende Kapitalmarktzinsen nichts ändern.“

Ausblick für Investmentmarkt 2014 bleibt stabil
„Die positiven Wirtschaftsaussichten, die sehr guten Arbeitsmarktdaten und weiter steigende Mieten in den Büromarktzentren und erstklassigen Retail-Lagen machen Deutschland rund um den Globus zu einem der stabilsten und gefragtesten Anlagehäfen für Immobilieninvestoren“, resümiert Linsin. „Angesichts dieser sehr guten Fundamentaldaten erwarten wir für 2014 ein vergleichbar hohes Transaktionsvolumen wie 2013. Auch rechnen wir mit einer weiter zunehmenden Dynamik bei den Portfolioverkäufen, wobei hier mehr Management-intensivere und opportunistische Pakete auf den Markt kommen werden.“

Die vollständige Pressemitteilung inklusive aller Abbildungen finden Sie im beigefügten Dokument.


Ansprechpartner:
Fabian Klein
CBRE GmbH
Head of Investment Germany
+49 69 17 00 77 55
fabian.klein@cbre.com

Dr. Jan Linsin
CBRE GmbH
Head of Research Germany
+49 69 17 00 77 663
jan.linsin@cbre.com

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