• Transaktionsvolumen belief sich in den ersten drei Quartalen 2022 auf 2,1 Milliarden Euro – vier Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum
• Spitzenrendite von Pflegeheimen liegt leicht erhöht auf vier Prozent
• Pflegeheime wieder größte Subassetklasse – vor Ärztehäusern und Betreutem Wohnen
• Anteil internationaler Investoren steigerte sich im Vorjahresvergleich um 8,9 Prozentpunkte auf etwa 48 Prozent

In den ersten drei Quartalen 2022 erreichte der deutsche Gesundheitsimmobilieninvestmentmarkt ein Transaktionsvolumen von 2,1 Milliarden Euro – vier Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum. Ebenfalls einen Anstieg gegenüber dem Vorjahreszeitraum verzeichneten der Anteil von Portfoliotransaktionen (plus vier Prozentpunkte auf 47 Prozent) sowie der Anteil ausländischer Investoren (plus neun Prozentpunkte auf 48 Prozent). Dies sind Ergebnisse einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

„Dennoch steht der Markt vor zahlreichen Herausforderungen, die in erster Linie aus der hohen Inflationsrate resultieren. Während Projektentwicklungen vor allem unter den steigenden Baukosten leiden und erste Forward-Deals abgebrochen werden, machen den Betreibern von Pflegeheimen die stark gestiegenen Energie- und Personalkosten zu schaffen. Trotz dieser Herausforderungen besteht weiterhin eine Angebotsknappheit, der begegnet werden muss. Es bleibt abzuwarten, ob dringend notwendige Neubauprojekte und Modernisierungsmaßnahmen zur Steigerung der Energieeffizienz finanziert werden können. Viel wird auch davon abhängen, wie die von der Bundesregierung beschlossene Wohngeldreform Pflegebedürftige entlastet.“

Im Ranking der Subassetklassen blieben Pflegeheime auch nach dem dritten Quartal klar auf Platz eins. In den ersten neun Monaten des Jahres 2022 waren sie für fast die Hälfte des Transaktionsvolumens verantwortlich (48,9 Prozent) und zeigten sich damit hinsichtlich des Marktanteils stabil. Auf Platz zwei folgten Ärztehäuser mit einem Volumen von 461 Millionen Euro (plus sechs Prozentpunkte auf 22 Prozent). Deutliche Einbußen im Vorjahresvergleich verzeichnete hingegen das Betreute Wohnen mit einem Volumen von 460 Millionen Euro. Das entspricht einem Rückgang des Marktanteils um fast acht Prozentpunkte auf 22 Prozent.

Stärkste Käufergruppe am Markt waren in den ersten neun Monaten 2022 mit großem Abstand offene Immobilienfonds und Spezialfonds mit einem Volumen von etwa 1,3 Milliarden Euro. Ihr Anteil stieg um 34 Prozentpunkte auf 64 Prozent. Im Vorjahresvergleich steigerte diese Gruppe ihr Transaktionsvolumen um 126 Prozent. Auch Asset- und Fondsmanager legten mit einem Anteil am Transaktionsvolumen von 17 Prozent deutlich um sechs Prozentpunkte zu. Das Transaktionsvolumen aller anderen Käufergruppen, mit Ausnahme von Versicherungen und Pensionskassen, nahm hingegen ab. 

Der Anstieg des Anteils ausländischer Käufer ist vor allem auf das Engagement französischer Investoren am deutschen Markt zurückzuführen. Mit einem Transaktionsvolumen von mehr als 500 Millionen Euro stiegen Franzosen mit einem Anteil von 24 Prozent wieder zur größten ausländischen Investorengruppe am Markt auf, nachdem sie in den beiden vergangenen Jahren hierzulande weniger aktiv waren. Der Anteil von Investoren aus Belgien, den Niederlanden und Luxemburg hat sich hingegen mehr als halbiert – auf elf Prozent.

Prognose für das Gesamtjahr

„Angesichts der aktuellen Deal-Pipeline mit zum Teil sehr großvolumigen Portfolien zeichnet sich für das Gesamtjahr 2022 ein Transaktionsvolumen ab, das an die beiden sehr guten Vorjahre anknüpfen, wenn nicht sogar überbieten könnte“, sagt Richolt. „Die Investorennachfrage ist weiterhin groß und insbesondere defensivere Assetklassen wie Gesundheits- und Sozialimmobilien profitieren neben ihrer relativen Konjunkturabhängigkeit und den staatlichen Unterstützungsmaßnahmen im Hinblick auf die zu versorgenden Transferempfänger auch von ihrer hohen gesellschaftlichen Relevanz. Angesichts der demografischen Fakten und der chronischen Unterversorgung mit sozialer Infrastruktur hierzulande wird privates Investorenkapital dringender denn je benötigt, um den zukünftigen Herausforderungen bereits jetzt schon begegnen zu können.“

„Der jüngste Anstieg der Finanzierungskosten schlägt sich auch bei den Renditen für Gesundheitsimmobilien nieder, sodass wir hier von einem moderaten Anstieg in den kommenden Monaten ausgehen. Teilweise liegen auch die Kaufpreisgebote noch zu weit von den geforderten Verkaufspreisen, sodass die Vermarktungsprozesse länger dauern, bis sich ein neues Gleichgewicht einstellt und so zu mehr Marktevidenz führt“, sagt Schulte.