Frankfurt,
12
Januar
2022
|
10:38
Europe/Amsterdam

Gesundheits- und Seniorenimmobilieninvestmentmarkt Deutschland 2021 mit starkem Transaktionsvolumen

  • Transaktionsvolumen 2021 betrug 3,76 Milliarden Euro – dennoch bremst Produktmangel die Investitionsdynamik
  • Marktanteil von Ärztehäusern über zehn Prozent und von betreutem Wohnen über 20 Prozent; Pflegeheime mit 65 Prozent jedoch weiterhin wichtigstes Segment
  • Spitzenrendite von Pflegeheimen sank auf 3,9 Prozent
  • Anteil deutscher Investoren stieg auf 71 Prozent

 

2021 verzeichnete der Gesundheitsimmobilienmarkt Deutschland ein Transaktionsvolumen von 3,76 Milliarden Euro. Damit wurde das vorherige Ergebnis von 2020 um acht Prozent übertroffen. Maßgeblich beeinflusst wurde dieses Investitionsvolumen durch das Pflegeimmobilienportfolio der Deutschen Wohnen, das Teil der Übernahme durch die Vonovia im vierten Quartal war. Dennoch ging der Anteil von Portfoliotransaktionen um gut neun Prozentpunkte auf 60 Prozent zurück. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

Dirk Richolt, Head of Operational Real Estate & REF Germany

2021 haben wir einen weiteren Anstieg des Investoreninteresses an Gesundheitsimmobilien beobachten können. Es gibt mehr Akteure und mehr Fonds, die in diese Objekte investieren wollen. Was es nicht in ausreichendem Maße gibt, sind zum Verkauf stehende Gesundheitsimmobilien – die Nachfrage übertrifft das vorhandene Angebot um ein Vielfaches.

Dirk Richolt, Head of Operational Real Estate & REF Germany

Nachdem der Gesundheitsimmobilientransaktionsmarkt lange von internationalen Anlegern bestimmt worden war, hatten einheimische Investoren mit 71 Prozent erstmals den größten Marktanteil. „Diese Entwicklung ist keinesfalls auf mangelndes Interesse internationaler Investoren zurückzuführen, zumal ausländische Investoren gut 1,1 Milliarden Euro im zurückliegenden Jahr am deutschen Markt für Gesundheits- und Seniorenimmobilien investiert haben. Vielmehr trug die Deutsche-Wohnen-Vonovia-Transaktion deutlich zu dieser Verschiebung bei. Dennoch gilt, dass Gesundheitsimmobilien auch immer öfter auf den Einkaufslisten deutscher institutioneller Investoren stehen“, erklärt Richolt.

Tim Schulte, Director Valuation Advisory Services

Aufgrund der starken Nachfrage sind auch die Spitzenrenditen 2021 weiter rückläufig gewesen.

Tim Schulte, Director Valuation Advisory Services

Im vierten Quartal 2021 notierten die Spitzenrenditen von Pflegeheimen mit 3,9 Prozent erstmals unterhalb der Vier-Prozent-Marke. „Bei wenigen Ausnahmetransaktionen sehen wir teilweise sogar noch höhere Preise“, fügt Schulte hinzu. „Vor allem Forward-Deals im Bereich betreutes Wohnen verzeichneten eine starke Renditekompression, da das Produktangebot in diesem noch recht jungen Segment äußerst knapp ist und die Objekte zugleich als risikoärmer als klassische Pflegeheime gelten.“ Hierbei liegen die Nettoankaufsrenditen aktuell bei 3,25 Prozent und es ist angesichts des Nachfrageüberhangs infolge des weiter steigenden Investoreninteresses nur eine Frage der Zeit, bis die Drei-Prozent-Marke hier unterschritten wird.

Pflegeheime waren größtes Segment

Auch 2021 stellten Pflegeheime mit einem Marktanteil von 65 Prozent das mit Abstand wichtigste Segment am Gesundheitsimmobilieninvestmentmarkt dar. Im Vergleich zu 2020 ging ihr Marktanteil jedoch um 5,6 Prozentpunkte zurück. Ebenfalls rückläufig war der Marktanteil von Kliniken, der sich um einen Prozentpunkt auf 3,6 Prozent reduzierte. Zulegen konnten hingegen Ärztehäuser, die nach einem Wachstum um 3,8 Prozentpunkte nun erstmals oberhalb der Zehn-Prozent-Marke notierten (10,3 Prozent). Das Segment betreutes Wohnen gewann 5,8 Prozentpunkte und kletterte damit auf einen Anteil von 20,6 Prozent. „Der Produktmangel und der Nachfrageüberhang gelten in allen Segmenten des Gesundheitsimmobilienmarkts“, sagt Richolt.

Ausblick auf 2022

„Auch 2022 wird die Investorennachfrage nach Gesundheits- und Seniorenimmobilien hierzulande weiter hoch bleiben, zumal neben ausländischen Investoren vermehrt institutionelle Investoren aus Deutschland von der krisenfesten und damit wertstabilen Assetklassen überzeugt sind und ihre Bestandsportfolios entsprechend in Richtung dieser Betreiberimmobilien mit langfristig-gesicherten Miet-/Pachteinnahmen umschichten. Einzig der spürbare Mangel an zum Verkauf stehenden Gesundheitsimmobilien könnte das Transaktionsgeschehen weiter limitieren. Entsprechend gehen wir von weiter sinkenden Spitzenrenditen aus“, erwartet Richolt. 

„Für 2022 zeichnet sich eine Ausweitung des Trends ab, dass Bestandsobjekte mit der klaren Absicht einer Revitalisierung erworben werden“, sagt Schulte. „Denn gerade viele Pflegeheime sind nicht mehr auf der Höhe der Zeit und benötigen dringend eine Auffrischung. Das gilt vor allem dann, wenn neue gesetzliche Regelungen in einem Bundesland zukünftig Einzelzimmer anstelle von Doppelzimmern vorschreiben. Bremen ist dafür ein aktuelles Beispiel.“

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Ansprechpartner:

Dirk Richolt
CBRE GmbH
Head of Real Estate Finance
+49 69 17 00 77 628
dirk.richolt@cbre.com

Tim Schulte
CBRE GmbH
Director Valuation Advisory Services
+49 30 72 61 54 176
tim.schulte@cbre.com

Dr. Jan Linsin
CBRE GmbH
Head of Research Germany
+49 69 17 00 77  404
jan.linsin@cbre.com
 

Weitere Informationen zu CBRE:

CBRE Group, Inc. (NYSE:CBRE), ein Fortune 500- und S&P 500-Unternehmen mit Hauptsitz in Dallas, ist das weltweit größte Immobiliendienstleistungs- und Investment-Unternehmen – in Bezug auf den Umsatz im Geschäftsjahr 2020. Mit mehr als 100.000 Mitarbeitern in über 100 Ländern bietet das Unternehmen ihren vielfältigen Kunden integrierte Dienstleistungen über den gesamten Immobilien-Lebenszyklus: von der strategischen und technisch-wirtschaftlichen Beratung wie u. a. beim An- und Verkauf oder der An- und Vermietung, über die Entwicklung, Verwaltung und Bewertung von Immobilien bis hin zum Transaktions-, Projekt-, Facility- sowie Investment-Management.                                                  

Seit 1973 ist CBRE Deutschland mit seiner Zentrale in Frankfurt am Main vertreten, weitere Niederlassungen befinden sich in Berlin, Düsseldorf, Essen, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. www.cbre.de