• Transaktionsvolumen stieg 2020 um 21 Prozent auf 20 Milliarden Euro

• Anteil internationaler Investoren so hoch wie nie

• Spitzenrendite im Durchschnitt der Top-7-Märkte sank auf 2,3 Prozent

• Insbesondere die wachsenden Metropolregionen und Pendlerstädte waren im Fokus der Investoren

2020 wurden am deutschen Investmentmarkt für Wohnimmobilien (ab 50 Einheiten) 20 Milliarden Euro angelegt. Damit wurde das zweithöchste, je erzielte Transaktionsvolumen am deutschen Wohnimmobilienmarkt erreicht – lediglich das Jahr 2015 wies mit mehr als 23 Milliarden Euro eine größere Dynamik auf. Im Vergleich zu 2019 verzeichnete der Markt 2020 damit einen Anstieg um 21 Prozent, der sowohl auf eine gestiegene Investorennachfrage als auch auf den Sechs-Milliarden-Megadeal der Fusion von Adler Real Estate und Ado Properties zurückzuführen ist. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

Renditen leicht zurückgegangen

2020 hat sich der Trend der sinkenden Renditen bei Wohninvestments weiter fortgesetzt. In den Top-5-Städten lagen die Spitzenrenditen Ende des vierten Quartals 2020 im Durchschnitt bei 2,3 Prozent. Ein Jahr zuvor waren es noch 2,4 Prozent.

Bei genauerer Betrachtung des Markts zeigen sich jedoch Unterschiede. „Besonders an den Rändern der Metropolen und in den hoch dynamischen wirtschaftlichen Zentren außerhalb der Top-7-Märkte war eine stärkere Renditekompression zu beobachten“, sagt Schlatterer. 2020 wurden durchschnittlich 2.100 Euro pro Quadratmeter und 130.600 Euro pro Einheit bezahlt, aufgrund der im Vergleich zu 2019 unterschiedlichen Objektqualität der Großtransaktionen ein etwas geringes Niveau als 2019. „Während im Core- und Core-plus-Segment die Faktoren insgesamt stabil blieben, sind opportunistische und Value-add-Investoren bereit höhere Faktoren als noch vor einem Jahr zu bezahlen. Jenseits der Top-7-Märkte steigen zudem die Faktoren auch bei den Forward Deals deutlich. Dabei spielt das Vertrauen in die Zukunft des deutschen Wohninvestmentmarkts eine sehr wichtige Rolle“, erläutert Schlatterer.

Investorenlandschaft im Wandel

Angesichts der Pandemie sind 2020 vermehrt Investoren, die ansonsten in anderen Immobilienassetklassen aktiv sind, auf dem Wohnungssektor als Interessenten und Käufer aufgetreten. Gleiches gilt für internationale Investoren. Ihr Marktanteil stieg von 13 Prozent im Jahr 2019 auf nun mehr als 60 Prozent. „Und selbst wenn man den Anteil von Adler herausrechnet, hatten internationale Investoren immer noch einen Marktanteil von 30 Prozent. ‚German Resi‘ gilt Investoren aus aller Welt als sicherer Hafen“, sagt Jirka Stachen, Team Leader Research bei CBRE in Deutschland. Die größten Nettokäufergruppen waren börsennotierte Immobiliengesellschaften (plus 3,3 Milliarden Euro), Spezialfonds (plus 1,7 Milliarden Euro), Investmentfonds (3,0 Milliarden Euro) und institutionelle Investoren wie Pensionskassen, Versorgungswerke und Versicherungen (plus 874 Millionen Euro). „Vor allem langfristig orientierte Investoren wie Versicherungen und Pensionskassen zielen auf den Fixed-Income-Charakter von Wohninvestments und suchen diese als Alternative zu den immer weniger attraktiven Staatsanleihen“, sagt Stachen.

Strategien deutscher Wohnungsunternehmen

Die einheimischen Wohnungsunternehmen setzten 2020 vor allem auf Entwicklungen in Form von Forward-Deals, den Ankäufen von Projektentwicklern oder vermehrt Landbanking. Insbesondere Grundstücke mit vorhandenem Planungsrecht oder bereits in Teilen fertiggestellte Projekte wurden stark nachgefragt.

Zudem setzen deutsche Unternehmen vermehrt auch auf internationale Märkte, indem sie ausländische Portfolios und Unternehmen erwarben. „Deutsche Wohnungsunternehmen wandeln sich zu pan-europäischen Konzernen“, fasst Linsin zusammen. In Deutschland fokussieren sich die Unternehmen dabei stärker auf die erweiterten Metropolränder sowie auf prosperierende Regionen außerhalb der Metropolen, wo sie auf zukünftige Preissteigerungen setzen. „Hintergrund dieser Entwicklung sind die stagnierenden Mieten in den großen Metropolen, bedingt durch die bereits hohen Mietbelastungsquoten und die staatliche beziehungsweise kommunale Mietpreisregulierung“, sagt Linsin. „Da sich der Fokus der Wohnungsunternehmen auf Entwicklungen sowie auf die wachsenden Metropolregionen und Pendlerstädte verschiebt, entstehen in diesen durch bisher von kleinteiligen Eigentumswohnformen geprägten Regionen nun auch größere Mietmärkte.“

Ausblick auf 2021

„2021 dürfte sich das hohe Interesse der Investoren ungebrochen fortsetzen. Entsprechend wird das Transaktionsvolumen durch das limitierte Angebot bestimmt werden. Aktuell zeichnen sich eher weniger große auf den Markt kommende Portfolios ab, weswegen wir ein Investitionsvolumen von mehr als 15 Milliarden Euro erwarten. Dies kann durch noch nicht abzusehende Übernahmen noch einmal gesteigert werden“, prognostiziert Lüttger.

Ansprechpartner:

Konstantin Lüttger
CBRE GmbH
Head of Residential Investment Germany
+49 69 17 00 77 29
konstantin.luettger@cbre.com

Michael Schlatterer
CBRE GmbH
Senior Director Residential Valuation
+49 30 726 145 156
michael.schlatterer@cbre.com

Dr. Jan Linsin
CBRE GmbH
Head of Research Germany
+49 69 17 00 77 404
jan.linsin@cbre.com

Jirka Stachen
CBRE GmbH
Team Leader Research
+49 30 726 145 111
jirka.stachen@cbre.com