Hamburg,
08
April
2016
|
12:35
Europe/Amsterdam

Fulminanter Start am Logistikinvestmentmarkt

  • Transaktionsvolumen von knapp 1,1 Milliarden Euro im ersten Quartal

  • Anteil Logistikimmobilien am gesamten Transaktionsvolumen mit 13 Prozent auf historischem Höchstwert

  • Kapitalstarke Asset- und Fondsmanager stärkste Käufergruppe

  • Portfolioquote wird von internationalen Investoren in die Höhe getrieben

  • Spitzenrendite von aktuell 5,20 Prozent noch stabil – Anlagedruck nimmt zu

  • Transaktionsumsatz für das Gesamtjahr über Vorjahresniveau erwartet

Der Investmentmarkt für Lager- und Logistikimmobilien ist mit einem sehr starken Ergebnis äußerst dynamisch in das Jahr 2016 gestartet. Nach einer aktuellen Analyse des Immobilienberatungsunternehmen CBRE summierte sich das Investitionsvolumen in Logistikimmobilien im Zeitraum von Januar bis März auf knapp 1,1 Milliarden Euro. Mit dem zweitstärksten Jahresauftaktergebnis und dem drittbesten Quartalsergebnis seit Aufzeichnungsbeginn wurde das Transaktionsvolumen sowohl des Vorjahresergebnisses (Plus 135 Prozent), als auch des durchschnittlichen Transaktionsvolumens der vergangenen fünf Jahre (plus 78 Prozent) deutlich überschritten.

Kai F. Oulds, Head of Logistics Investment
Im Umfeld des Niedrigzinsumfelds brummt der deutsche Markt für Logistikimmobilien.
Kai F. Oulds, Head of Logistics Investment

Im Vergleich mit den traditionellen Immobilienanlageklassen Büro und Einzelhandel wird die Attraktivität für Investments in deutsche Lager- und Logistikimmobilien besonders deutlich. „Die Assetklasse Logistik etablierte sich nach Büro und Einzelhandel mit einem relativen Anteil von 13 Prozent am gesamten gewerblichen Transaktionsvolumen als drittstärkstes Immobiliensegment und konnte im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um acht Prozentpunkte zulegen. „Das ist bis dato zugleich der höchste relative Anteil am gesamten Transaktionsvolumen, den wir bei Logistikimmobilien registrieren konnten“, sagt Oulds. Begünstigt wird das gestiegene Interesse von Investoren aus dem In- und Ausland durch den anhaltenden Erfolg des E-Commerce, der sich infolge des veränderten Einkaufsverhaltens positiv auf die Handelslogistik auswirkt.

Internationale Investitionen verdoppeln sich im Vorjahresvergleich
Das Interesse ausländischer Investoren an deutschen Lager- und Logistikimmobilien war in den ersten drei Monaten nach wie vor auf einem sehr hohen Niveau. „Der Investmentmarkt für Lager- und Logistikimmobilien profitierte aufgrund der hierzulande hervorragenden wirtschaftlichen Perspektive und der gut ausgebauten Infrastruktur von starken Zuflüssen ausländischen Kapitals“, erläutert Oulds. Internationale Investoren erwarben deutschlandweit Lager- und Logistikimmobilien im Wert von 515 Millionen Euro, was eine Verdopplung des von internationalen Investoren investierten Kapitals im Vergleich zum Vorjahreszeitraum darstellt. Sehr aktiv zeigten sich Investoren aus den Vereinigten Staaten, welche über 300 Millionen Euro oder 28 Prozent des gesamten Logistiktransaktionsvolumens investierten. Vor allem aber auch nationale Akteure konnten im ersten Quartal ihr in Lager- und Logistikimmobilien allokiertes Kapital um 350 Millionen Euro auf nunmehr 557 Millionen Euro steigern, was einem Anteil von 52 Prozent am gesamten Transaktionsvolumen für Logistikimmobilien entspricht.

Dr. Jan Linsin, Head of Research
Demnach wurde das Logistiksegment erstmalig seit sechs Quartalen wieder mehr von inländischen Akteuren geprägt. Zu beobachten ist auch, dass sowohl nationale wie auch internationale Investoren mehr und mehr reine Logistikanlagevehikel initiieren und die Logistikimmobilie nicht mehr nur als Beimischung von existierenden Fonds ansehen.
Dr. Jan Linsin, Head of Research

Portfolioquote wird von internationalen Investoren in die Höhe getrieben
Alleine die sechs größten Pakettransaktionen vereinen zusammen 377 Millionen Euro. Die Portfolioquote nahm insgesamt im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um rund 35 Prozentpunkte auf nunmehr 54 Prozent zu. „Während deutsche Investoren insbesondere im Rahmen von Einzelkäufen in deutsche Logistikimmobilien anlegten, erkennen wir bei internationalen Investoren verstärkt das Interesse an großen Paketen von Lager- und Logistikimmobilien“, sagt Oulds. Unter den größten Portfoliotransaktionen wurden vier Pakete durch ausländische Investoren getätigt. Die Portfolioquote bei ausländischen Investoren lag damit bei 64 Prozent, während nationale Investoren lediglich 38 Prozent erreichten.

Kapitalstarke Asset- und Fondsmanager stärkste Käufergruppe
Die stärkste Käufergruppe in den ersten drei Monaten waren wie im Vorjahreszeitraum auch die Asset- und Fondsmanager, die rund 422 Millionen Euro (39 Prozent des gesamten Logistiktransaktionsvolumens) in deutsche Lager- und Logistikimmobilien investierten. Auf Platz zwei und drei folgen Projektentwickler und Bauträger (154 Millionen Euro) sowie Versicherungen und Pensionskassen (146 Millionen Euro), die jeweils für einen Anteil von rund 14 Prozent verantwortlich waren. Auch auf Verkäuferseite zählten Projektentwickler mit 670 Millionen Euro oder einem Anteil von 63 Prozent im ersten Quartal zu den aktivsten Akteuren. Zu diesem hohen Anteil trug der großvolumige Paketverkauf der von VGP entwickelten Projekte in das gemeinsame Joint Venture mit der Allianz Real Estate bei. Auf dem zweiten Platz folgt die Gruppe der Corporates. Sie waren für 140 Millionen Euro oder 13 Prozent verantwortlich. Drittstärkste Verkäufergruppe waren Asset- und Fondsmanager mit 83 Millionen Euro oder acht Prozent.

Lagerhallen gefragteste Nutzungsart
Mit 571 Millionen Euro wurden 53 Prozent des Transaktionsvolumens in den ersten drei Monaten in das Segment der Lagerhallen investiert, die damit ihren Anteil gegenüber dem Vorjahr fast verdreifachen konnten. Die Objekte wurden hauptsächlich im Rahmen von Paketkäufen erworben wie beispielsweise das durch Blackstone von dem australischen Entwickler Goodman erworbene Sky-Portfolio. Der Handel mit Distributionshallen konnte mit 338 Millionen Euro erneut zulegen und trägt mit einem Anteil von rund 32 Prozent zum Transaktionsvolumen bei. Die veräußerten Distributions- und Umschlaghallen wurden ausschließlich in Paketen gehandelt. Darunter fallen insbesondere die von dem niederländischen Immobilienunternehmen Geneba Properties erworbenen Immobilien sowie ein fünf Objekte umfassendes Paket, das die schweizerische Global Gate Capital Management für ihren Investmentfonds erwarb. Das Segment der Produktionshallen belegt mit 164 Millionen Euro oder 15 Prozent den dritten Platz. Im Vergleich zum Vorjahr konnte der Handel mit Produktionsimmobilien – darunter vor allem Light Industrial-Objekte – das allokierte Transaktionsvolumen vervierfachen und rund 134 Millionen Euro mehr beisteuern.

Druck auf Spitzenrendite erhöht sich
Eine hohe Nachfrage bei einer sich stetig verknappenden Produktverfügbarkeit sorgt für einen weiter steigenden Druck auf die Nettoanfangsrenditen für Premiumprodukte. Bei langfristig vermieteten Logistikobjekten mit modernen Ausstattungsqualitäten in den etablierten Top-Logistikmärkten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München geraten die Nettoanfangsrenditen weiter unter Druck. Derzeit liegen sie noch stabil bei 5,20 Prozent und damit 60 Basispunkte unter dem Vorjahreswert. „Im Verhältnis zu den Core-Produkten der in Deutschland traditionellen Immobilienanlageklassen Büro und Einzelhandel bleiben die Renditen für Investoren äußerst attraktiv, sodass wir zukünftig mit einem weiterhin hohen Anlagekapitalfluss seitens institutioneller Investoren aus dem In- und Ausland in deutsche Logistikimmobilien rechnen, die ihre Renditeanforderungen erfüllen wollen“, sagt Linsin. „Gegenüber den Assetklassen Büro und Einzelhandel weist das Logistiksegment einen Renditespread von bis zu 170 Basispunkten auf. Der Abstand zu der Benchmarkrendite einer 10-jährigen Bundesanleihe beträgt aktuell über 500 Basispunkte. Neben der gesamtwirtschaftlichen Situation des Produktions- und Logistikstandorts Deutschland ist dies ein wesentlicher Grund für Portfolioumschichtungen institutioneller Investoren in Richtung Logistikimmobilien“, so Linsin.

Transaktionsvolumen wird das Vorjahresergebnis voraussichtlich übertreffen
Angesichts des zunehmenden Ausweichens der Investoren auf das Segment der Logistikimmobilien aufgrund der vergleichsweise höheren Renditen und einem breiteren Angebot an guten Anlageobjekten zu relativ moderaten Kaufpreisen, ist von einer Fortsetzung der Investitionsdynamik am deutschen Logistikinvestmentmarkt auszugehen. „Für das Gesamtjahr rechnen wir nach dem sehr guten Ergebnis in den ersten drei Monaten mit einer anhaltenden dynamischen Entwicklung, sodass das Transaktionsvolumen aus dem Vorjahr sehr wahrscheinlich übertroffen wird“, sagt Oulds.

Investmenttransaktionsvolumen in Deutschland (Logistikimmobilien)

 

Quelle: CBRE Research, Q1 2016.

Logistikinvestmentmarkt Deutschland – Jahresvergleich

Quelle: CBRE Research, Q1 2016.

 

Ansprechpartner:
Kai F. Oulds
CBRE GmbH
Head of Logistics Investment
+49 69 17 00 77 33
kai.oulds@cbre.com

Dr. Jan Linsin
CBRE GmbH
Head of Research Germany
+49 69 17 00 77 663
jan.linsin@cbre.com

 

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Weitere Informationen zu CBRE:
CBRE Group, Inc. (NYSE:CBG), das Fortune 500- und S&P 500-Unternehmen mit Hauptsitz in Los Angeles, Kalifornien, ist das – in Bezug auf den Umsatz im Geschäftsjahr 2015 – weltweit größte Dienstleistungsunternehmen auf dem gewerblichen Immobiliensektor. Mit über 70.000 Mitarbeitern in über 400 Büros weltweit (exklusive Beteiligungsgesellschaften und Verbundunternehmen) ist CBRE Immobiliendienstleister für Eigentümer, Investoren und Nutzer von gewerblichen Immobilien. Die Dienstleistungsschwerpunkte umfassen die Bereiche Capital Markets, Vermietung, Valuation, Corporate Services, Research, Retail, Investment Management, Property- und Project-Management sowie Building Consultancy. Seit 1973 ist CBRE Deutschland mit seiner Zentrale in Frankfurt am Main vertreten, weitere Niederlassungen befinden sich in Berlin, Düsseldorf, Essen, Hamburg, Köln, München, Nürnberg und Stuttgart. www.cbre.de