Frankfurt,
06
April
2022
|
09:26
Europe/Amsterdam

Fulminanter Jahresauftakt am deutschen Immobilieninvestmentmarkt

  • Im Vergleich zum ersten Quartal 2021 stieg das Transaktionsvolumen um 51 Prozent auf 
    23,9 Milliarden Euro
  • Büroimmobilien (42 Prozent Marktanteil) sind wichtigste Assetklasse vor Wohnimmobilien 
    (21 Prozent) sowie Industrie und Logistik (18 Prozent)
  • Spitzenrenditen der verschiedenen Assetklassen blieben im Vergleich zum letzten Quartal 2021 größtenteils stabil
  • Marktanteil internationaler Investoren stieg um 16 Prozentpunkte auf 52 Prozent

 

Im ersten Quartal 2022 erreichte der deutsche Immobilieninvestmentmarkt ein Transaktionsvolumen von 23,9 Milliarden Euro – damit war es eines der stärksten Auftaktquartale überhaupt. Im Vergleich mit dem ersten Quartal 2021 ist das ein Anstieg um 51 Prozent. Daneben wurden noch Minderheitsbeteiligungen in Höhe von rund 800 Millionen Euro verzeichnet. Insgesamt wurden 43 Transaktionen oberhalb der 100-Millionen-Euro-Marke registriert, die sich auf 14,8 Milliarden Euro summieren, davon 20 in Form von Paketverkäufen. Der Portfolioanteil war dadurch mit 48 Prozent deutlich stärker als im Vorjahr. Die Spitzenrenditen der verschiedenen Assetklassen blieben im Vergleich zum letzten Quartal 2021 größtenteils stabil. Anleger setzten weiterhin überwiegend auf risikoaverse Investments – 59 Prozent des Transaktionsvolumens entfielen auf Core- und Core-plus-Immobilien (im ersten Quartal 2021 waren es 63 Prozent). Daneben steigerte sich das in Value-add-Produkte investierte Kapital leicht um vier Prozentpunkte auf 27 Prozent. Dies sind Ergebnisse einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

Fabian Klein, Head of Investment Germany

Das Transaktionsvolumen ging an allen sieben Top-Märkten spürbar nach oben und auch internationale Investoren waren deutlich stärker aktiv. Die große Dynamik am deutschen Immobilieninvestmentmarkt im Jahresauftaktquartal 2022 bestätigt die Ergebnisse unserer Umfrage unter internationalen Investoren, die Deutschland zum wiederholten Male als den wichtigsten Zielmarkt für europäisches Anlagekapital nannten.

Fabian Klein, Head of Investment Germany

„Aufgrund der weiter gestiegenen exogenen Risiken lag der Investorenfokus überwiegend auf nachhaltigen Investments mit langfristig gesicherten Cashflows. Bisher wurden keine Transaktionen vor dem Hintergrund des Ukraine-Konflikts abgeblasen, jedoch könnte sich der eine oder andere Entscheidungsprozess angesichts der höheren exogenen Risikoparamater, vor allem mit Blick auf das Zinsumfeld, verlängern.“

Dr. Jan Linsin, Head of Research Germany

Insbesondere in Zeiten steigender Inflationsraten bieten Immobilien einen gewissen natürlichen Schutz durch die Indexierung von Gewerbemietverträgen gegenüber einem möglichen Wertverfall.

Dr. Jan Linsin, Head of Research Germany

Und auch im Vergleich zur Benchmarkrendite der zehnjährigen Bundesanleihe, die zum Quartalsende nach einem deutlichen Anstieg bei 0,72 Prozent lag, bleiben Immobilieninvestments weiterhin attraktiv. So betrug der Spread zur durchschnittlichen Spitzenrendite von Büroimmobilien zum Quartalsende 1,9 Prozentpunkte. Auch die Finanzierungskosten – gemessen etwa an dem zehnjährigen Swap-Satz – haben sich binnen der vergangenen zwölf Monate um 1,15 Prozentpunkte verteuert. „Das kann dazu führen, dass einige stärker fremdfinanzierte Investoren von eigenkapitalstarken Käufern bei den aktuellen Bieterprozessen um die knappen Core-Produkte überboten werden“, erwartet Linsin.

Berlin weiterhin der größte Markt

Mit 11,4 Milliarden Euro entfiel knapp die Hälfte des Transaktionsvolumens auf die Top-7-Märkte. Außer Berlin und München, wo aufgrund besonders akuter Produktknappheit vor allem im Core-Segment nach sehr großvolumigen Transaktionen im Vorjahr nur zweistellige Zuwächse zu verzeichnen waren, wiesen alle Standorte im Vorjahresvergleich ein erheblich höheres Transaktionsvolumen auf. „In Berlin ist zudem die Pipeline für das laufende Jahr äußerst groß und wir erwarten eine entsprechend rege Marktdynamik“, sagt Klein. Im ersten Quartal 2022 war Berlin mit 2,9 Milliarden Euro (plus 29 Prozent im Vergleich zum ersten Quartal 2021) weiterhin der wichtigste Markt. Auf den Plätzen zwei und drei folgen Frankfurt am Main (2,6 Milliarden Euro, plus 256 Prozent) und Hamburg (knapp 2,5 Milliarden Euro, plus 243 Prozent). Auf München entfielen 1,2 Milliarden Euro (plus 27 Prozent), auf Düsseldorf 1,1 Milliarden Euro (plus 295 Prozent), auf Köln 690 Millionen Euro (plus 438 Prozent) und auf Stuttgart 435 Millionen Euro (plus 108 Prozent). „Die Märkte Hamburg und Düsseldorf wurden wesentlich durch die Übernahme der von der alstria office REIT-AG gehaltenen Objekte durch Brookfield bestimmt“, sagt Klein.

Büroimmobilien waren wichtigste Assetklasse

Büroimmobilien waren mit knapp zehn Milliarden Euro – 42 Prozent des Transaktionsvolumens – die stärkste Assetklasse und verzeichneten ein Plus von 180 Prozent. Entscheidend für dieses Ergebnis war die Übernahme von alstria durch Brookfield mit einem Immobilienwert von rund 4,5 Milliarden Euro. Zweitgrößte Assetklasse war Wohnen (ab 50 Einheiten) mit 5,1 Milliarden Euro (minus 16 Prozent), gefolgt von Industrie und Logistik mit 4,2 Milliarden Euro (plus 112 Prozent). Damit lag der Umsatz im Auftaktquartal 2022 im Industrie- und Logistiksegment bereits bei zwei Fünfteln des Transaktionsvolumens des gesamten Vorjahres. Während Einzelhandelsimmobilien und Entwicklungsgrundstücke leicht zulegten, ging das Transaktionsvolumen von Gesundheitsimmobilien und Hotels im Vorjahresvergleich leicht zurück.

Rund 18 Prozent des Transaktionsvolumens – 4,2 Milliarden Euro (plus 43 Prozent) – flossen zudem in Forward Purchases und Forward Fundings von Neubauprojekten, vor allem mit wohnwirtschaftlichem Bezug (2,3 Milliarden Euro). „In den vergangenen Monaten waren vor allem deutsche institutionelle Investoren in diesem Segment aktiv“, sagt Linsin.

Die Spitzenrendite für Büroimmobilien lag im ersten Quartal im Durchschnitt der Top-7-Städte bei 2,65 Prozent und war damit im Vergleich zum letzten Quartal 2021 stabil, ging verglichen mit dem ersten Quartal 2021 jedoch um 0,19 Prozentpunkte zurück. Damit ergibt sich gegenüber dem risikolosen Zins (Benchmarkrendite) ein positiver Spread in Höhe von gut 1,9 Prozentpunkten. „Diese Differenz bleibt vor dem Hintergrund steigender Inflationsraten ein wichtiges Argument für Investitionen in Sachanlagen, zumal die Realverzinsung bei Triple A-gerateten Staatsanleihen trotz steigenden Renditen weiterhin tief im negativen Bereich bleibt“, sagt Linsin.

Übernahmen prägten das Investorenfeld

Offene Immobilien- und Spezialfonds waren im ersten Quartal 2022 die stärksten Nettokäufer – sie investierten 2,5 Milliarden Euro mehr in Immobilien als sie verkauften. Auf Platz zwei folgten Asset- und Fondsmanager (Saldo 1,9 Milliarden Euro) und Immobiliengesellschaften (Saldo 1,4 Milliarden Euro). Berücksichtigt man jedoch auch anteilige Übernahmen börsengelisteter Unternehmen, waren Immobilienaktiengesellschaften und REITs absolut betrachtet mit knapp 7,1 Milliarden Euro die stärkste Käufergruppe. Beispiele dafür sind neben Brookfield/alstria die Mehrheitsbeteiligung der DIC Asset AG an der VIB Vermögen AG und die Übernahme der Deutschen Industrie REIT durch CTP. „Übernahmen sollen einen strategischen Ausbau der jeweiligen Wettbewerbsposition mit sektorspezifischem beziehungsweise geografischem Fokus zur Diversifikation ermöglichen und erlauben die Ergänzung von Bestandsportfolios vor allem um Assetklassen wie Büro und Logistik“, erklärt Linsin. Die Unternehmensübernahmen hatten zudem einen Einfluss darauf, dass der Anteil internationaler Investoren am deutschen Immobilienmarkt im ersten Quartal 2022 um 16 Prozentpunkte auf 52 Prozent anstieg. Es gab jedoch auch prominente Einzeltransaktionen unter anderem mit Beteiligung internationaler Investoren – beispielsweise der Verkauf des Frankfurter Marienturms. Bedingt auch durch die Brookfield-Transaktion stammten 31,5 Prozent des am deutschen Immobilienmarkt investierten Kapitals aus Nordamerika (20 Prozent aus Kanada und 11,5 Prozent aus den USA). Weitere 13 Prozent flossen aus Europa in den hiesigen Markt, insbesondere aus dem Vereinigten Königreich, den Niederlanden und Frankreich. Weitere vier Prozent stammten von asiatischen Investoren, insbesondere aus Südkorea.

Ausblick 2022

„Die Transaktionspipeline ist weiterhin gut gefüllt und die Investoren sind weiter zuversichtlich. Vor allem im Logistiksektor und bei lebensmittelgeankerten Handelsobjekten erwarten wir zudem weitere Renditekompressionen“, sagt Klein. Linsin ergänzt: „Aufgrund der derzeitigen Situation können wir aber keine seriösen und belastbaren Prognosen für das Investitionsvolumen zum Jahresende 2022 geben. Wir verfolgen das aktuelle Marktgeschehen mit unseren Experten aus den verschiedenen Bereichen der Immobilienwirtschaft sehr genau, um unseren Kunden die richtigen Entscheidungshilfen in der von hoher Unsicherheit geprägten Zeit geben zu können.“

„Für 2022 gehen wir aktuell angesichts der gestiegenen Energie- und Rohstoffkosten von einer mittleren Inflationsrate von 5,7 Prozent aus. Kurzfristig wird sich die Teuerung weiter auf hohem Niveau verfestigen. Im März lag die Inflationsrate bei 7,3 Prozent und wir erwarten, dass die Inflation im weiteren Jahresverlauf auch deutlich langsamer sinken wird. Für 2023 rechnen wir mit einer gewissen Normalisierung, jedoch dürfte die Inflationsrate mit 2,2 Prozent gemäß unserer aktuellen Schätzung im Basisszenario über der Zielmarke der EZB liegen“, erwartet Linsin. Abzuwarten bleibt der geldpolitische Kurs der EZB im weiteren Jahresverlauf, um der hohen Inflation Einhalt zu gebieten – zumal infolge des Konflikts in der Ukraine, der Wirtschaftssanktionen gegen Russland, der gestörten Lieferketten und des latenten Corona-Risikos die gesamtwirtschaftliche Wachstumsrate für die deutsche Wirtschaft für 2022 bereits zum Jahresauftakt auf aktuell 1,8 Prozent und damit mehr als halbiert wurde.“

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Über CBRE

CBRE Group, Inc. (NYSE:CBRE), ein Fortune 500- und S&P 500-Unternehmen mit Hauptsitz in Dallas, ist das weltweit größte Immobiliendienstleistungs- und Investment-Unternehmen – in Bezug auf den Umsatz im Geschäftsjahr 2021. Mit mehr als 105.000 Mitarbeitern (exkl. Turner & Townsend-Mitarbeiter) in über 100 Ländern bietet das Unternehmen ihren vielfältigen Kunden integrierte Dienstleistungen über den gesamten Immobilien-Lebenszyklus: von der strategischen und technisch-wirtschaftlichen Beratung, wie u. a. beim An- und Verkauf oder der An- und Vermietung, über die Entwicklung, Verwaltung und Bewertung von Immobilien bis hin zum Transaktions-, Projekt-, Facility- sowie Investment-Management.

Seit 1973 ist CBRE Deutschland mit seiner Zentrale in Frankfurt am Main vertreten, weitere Niederlassungen befinden sich in Berlin, Düsseldorf, Essen, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. www.cbre.de