• Bürovermietungsvolumen geht im Vorjahresvergleich im ersten Halbjahr 2023 um sieben Prozent auf 174.000 Quadratmeter zurück
• Gewichtete Durchschnittsmiete für Büroflächen stieg in zwölf Monaten um acht Prozent auf 24,30 Euro pro Quadratmeter und Monat
• Geringer Anstieg der Leerstandsrate auf acht Prozent – Reduzierung im CBD um 0,5 Prozentpunkte auf 4,2 Prozent
• Immobilieninvestmentvolumen von 417 Millionen Euro – minus 88 Prozent im Vorjahresvergleich
• Spitzenrendite für Büroimmobilien stieg im Jahresvergleich um 1,25 Prozentpunkte auf 4,10 Prozent

Der Frankfurter Bürovermietungsmarkt erreichte im ersten Halbjahr 2023 ein Umsatzvolumen von 174.000 Quadratmetern – sieben Prozent unter dem Niveau des Vorjahreszeitraums. Der Investmentmarkt verzeichnete im ersten Halbjahr 2023 im Vorjahresvergleich einen Rückgang um 88 Prozent auf 417 Millionen Euro, wovon gut die Hälfte auf Portfoliotransaktionen von Wohnimmobilien entfielen. Etwa 237 Millionen Euro flossen in Gewerbeimmobilien (davon knapp 200 Millionen Euro Büroimmobilien) und 180 Millionen Euro in Wohnimmobilientransaktionen ab 50 Einheiten. Dies ist Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

Bürovermietungsmarkt

„Nicht nur fiel der Rückgang des Flächenumsatzes im Vorjahresvergleich mit sieben Prozent geringer aus als in allen anderen Top-5-Märkten, sondern das zweite Quartal 2023 übertraf mit 90.500 Quadratmetern auch die beiden Vorquartale, in denen jeweils rund 84.000 Quadratmeter Flächenumsatz zu verzeichnen waren.“

Bei den größten Anmietungen des zweiten Quartals handelte es sich um die Büroräume der Eintracht Frankfurt Fußball AG im Teilmarkt Südwest (8.800 Quadratmeter) und zwei Anmietungen aus dem Banken- und Finanzdienstleistungsbereich; 5.100 Quadratmeter wurden in der Projektentwicklung „Spin“ und 4.900 Quadratmeter im Neubau „One“ im Teilmarkt Europa City vermietet. Während somit keine Abschlüsse jenseits der 10.000-Quadratmeter-Marke verzeichnet wurden, hat das Vermietungsvolumen in der Größenklasse zwischen 2.500 und 5.000 Quadratmeter bereits jetzt das Gesamtniveau von 2022 überschritten.

Umsatzstärkste Teilmärkte waren die beiden zentralen Teilmärkte Bankenlage mit 27.100 Quadratmetern und Europa City mit 26.000 Quadratmetern sowie der Teilmarkt Südwest mit 23.400 Quadratmetern. „Im Fokus der Nutzer steht die Optimierung hinsichtlich Ausstattungsqualität und Nachhaltigkeit ihrer Flächen in Verbindung mit einer sehr guten infrastrukturellen Anbindung. Deswegen sehen wir auch vermehrt Umzüge in zentralere Lagen“, erklärt Riegel.

Branchenseitig zeigt sich ein traditionelles Bild: 20 Prozent der Flächen entfielen auf Banken und Finanzdienstleister und jeweils rund zehn Prozent auf Beratungsunternehmen und die Immobilienbranche.  

Die Leerstandsquote des gesamten Marktgebietes hat sich im Vorjahresvergleich leicht um 0,1 Prozentpunkte auf acht Prozent erhöht. Heruntergebrochen auf die einzelnen Teilmärkte zeigt der Leerstand die Präferenz der Nutzer hinsichtlich Objektqualität, Lage und guter Anbindung an Infrastruktur: In den CBD-Teilmärkten (Bankenlage, City und Westend) hat sich die Leerstandsquote in den letzten drei Monaten um 0,5 Prozentpunkte auf 4,2 Prozent reduziert. In den Teilmärkten der City-Randlage und der Peripherie mit fehlender infrastruktureller Anbindung zeigte sich ein Anstieg der Leerstandsquoten – teilweise trotz kurzfristig verfügbarem Angebot an Neubauflächen.

Die erzielbare Spitzenmiete ist im Jahresverlauf um zwei Prozent und in den letzten drei Monaten um ein Prozent auf 46,50 Euro pro Quadratmeter und Monat gestiegen. Auch die gewichtete Durchschnittsmiete legte im Vergleich zum zweiten Quartal 2022 um acht Prozent auf 24,30 Euro zu. Den höchsten Anstieg verzeichneten die Teilmärkte Südwest (plus 53 Prozent), Europa City (plus zehn Prozent) und Flughafen/Gateway Gardens (plus acht Prozent).

Inklusive des letzten Bauabschnitts des Projekts „Flow“ im Teilmarkt Flughafen/Gateway Gardens wurden im Jahresverlauf bislang 44.000 Quadratmeter fertigstellt, weitere 143.400 Quadratmeter mit geplanter Fertigstellung bis Ende des Jahres befinden sich in Bau. Bis Ende 2025 sollen insgesamt etwa 520.800 Quadratmeter neue und sanierte Bürofläche auf den Markt kommen. Knapp 50 Prozent sind davon bereits vorvermietet. „Generell ist so gut wie keine spekulative Entwicklung geplant – ohne Vorvermietungsquoten von 30 bis 50 Prozent wird in der Regel nicht mit dem Bau begonnen“, erklärt Riegel.

Investmentmarkt

Bislang fand lediglich eine Büro-Transaktion mit einem Volumen von mehr als 50 Millionen Euro statt:  der Kö Campus in Eschborn, welcher die Objekte Kölner Straße 10 und 12 umfasst, wurde für rund 70 Millionen veräußert.

Core- und Core-plus-Objekte stellten mit einem Anteil von 75 Prozent weiterhin die vorherrschende Risikoklasse dar. „Zugleich wurden in den vergangenen sechs Monaten vermehrt opportunistische Immobilien nachgefragt“, ergänzt Neiser. Sie erreichten einen Anteil von 21 Prozent. Die Spitzenrendite für erstklassige Büroimmobilien am Frankfurter Markt erhöhte sich gegenüber dem Vorquartal um weitere 0,15 Prozentpunkte auf nun 4,10 Prozent. Dies entspricht im Jahresvergleich einer Steigerung um 1,25 Prozentpunkte. In der City-Randlage betrug die Spitzenrendite Ende des zweiten Quartals 4,60 Prozent und in peripheren Lagen 5,25 Prozent.

Die stärkste Käufergruppe im ersten Halbjahr waren Asset- und Fondmanager (33 Prozent). Mit 20 Prozent folgten private Investoren und Family Offices, diese sind weiterhin von Investitionen in Immobilien überzeugt und sehen hier gute Anlage-Opportunitäten bei aktuell eingeschränktem Wettbewerb. Internationale Investoren unterstreichen mit einem Marktanteil von 59 Prozent ihr bestehendes Interesse am Frankfurter Markt.

Ausblick auf den weiteren Jahresverlauf

„Trotz der insgesamt stabilen Situation am Frankfurter Bürovermietungsmarkt bleibt die Dynamik begrenzt, sodass wir im Gesamtjahr einen Flächenumsatz unterhalb der 450.000-Quadratmeter-Marke erwarten“, prognostiziert Riegel. „Neben dem knappen Angebot an Flächen im CBD und den allgemeinen Preissteigerungen durch Baukosten und Inflation wird nicht zuletzt der ‚flight to quality‘ der Nutzer die Mietpreisentwicklung weiter antreiben.“

„Zwar hat die Pitchdynamik im zweiten Quartal etwas zugelegt, was in Transaktionen im zweiten Halbjahr münden könnte, wir gehen insgesamt aber dennoch von einem begrenzten Marktgeschehen aus“, erwartet Neiser. „In Anbetracht des Weiteren geplanten Zinsschrittes der EZB Ende Juli und der damit einhergehenden Erhöhung der Fremdkapitalkosten, werden wir auch einen weiteren Anstieg des Renditeniveaus in der zweiten Jahreshälfte sehen“.