Immobilieninvestmentvolumen von 4,3 Milliarden Euro in den ersten drei Quartalen 2022 – 14 Prozent weniger als im Vorjahreszeitraum

Spitzenrendite für Büroimmobilien stieg auf 3,10 Prozent an

Steigerung des Bürovermietungsvolumen um 16 Prozent auf 288.300 Quadratmeter im Jahresvergleich

Bürospitzenmiete legte in den vergangenen zwölf Monaten um ein Prozent auf 45,50 Euro je Quadratmeter pro Monat zu

Leerstandsrate stieg im Vorjahresvergleich um 1,1 Prozentpunkte auf 7,9 Prozent – blieb seit dem zweiten Quartal aber stabil

Der Bürovermietungsmarkt des Marktgebiets Frankfurt am Main, inklusive Eschborn und Offenbach/Kaiserlei, erreichte in den ersten drei Quartalen 2022 einen Flächenumsatz von 288.300 Quadratmetern und lag damit 16 Prozent über dem Niveau des Vorjahreszeitraums. Am Investmentmarkt war in den drei Quartalen ein Transaktionsvolumen von 4,31 Milliarden Euro zu verzeichnen – 14 Prozent weniger als in den ersten drei Quartalen von 2021. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

Investmentmarkt

Von Juli bis September wurden nur 803 Millionen Euro in Gewerbe- und Wohnimmobilien angelegt. Das Kapital agierte weiterhin zu großen Teilen abwartend – das gilt für Investoren mit Core-Strategien wie auch für opportunistische Kapitalquellen. Die Zurückhaltung galt besonders für Akteure, die mit hohem Fremdkapitalanteil investieren, war aber auch bei Investoren, die klassischerweise mit überwiegend Eigenkapital kaufen, zu erkennen.“

Büroimmobilien waren mit 3,34 Milliarden Euro und einem entsprechenden Anteil von 78 Prozent am Transaktionsvolumen die mit Abstand stärkste Assetklasse. „Unabhängig von Core oder Value-Add-Produkt sehen wir die Konzentration des Investitionsvolumens im laufenden Jahr neben den CBD-Teilmärkten Bankenviertel und Westend im Wesentlichen in den etablierten Cityrandlagen wie der City-West, im Ostend und auch in Eschborn“, sagt Neiser. 

Infolge der anhaltenden geopolitischen und wirtschaftlichen Gesamtlage stieg die Nettoanfangsrendite für erstklassige Büroimmobilien in Top-Lage in den letzten drei Monaten um 0,25 Prozentpunkte auf 3,10 Prozent an. Am City-Rand erhöhte sich die Nettoanfangsrendite auf 3,70 Prozent. In peripheren Teilmärkten fiel der Anstieg mit 0,4 Prozentpunkten auf 4,25 Prozent stärker aus. Wenngleich zu erwarten ist, dass die Renditen im weiteren Verlauf diesen und nächsten Jahres weiter leicht steigen werden, wird Frankfurt weiterhin als attraktiver Investitionsstandort betrachtet. „Wir beobachten aktuell eine zunehmende Dynamik bei opportunistischen Investoren, die sich intensiv mit dem Markt auseinandersetzen und sich entsprechend in Position bringen, damit sie kurzfristig Transaktionschancen wahrnehmen können. Auch Investoren aus dem Ausland, wie zum Beispiel aus dem asiatischen Raum, beobachten das aktuelle Marktgeschehen mit hoher Aufmerksamkeit. Für diese Akteure wird Frankfurt mit seinen Landmarks und damit der Möglichkeit großvolumig in den deutschen Immobilienmarkt zu investieren wieder interessanter, da die Objekte ihre Anforderung an gewisse Mindestrenditen wieder erfüllen“, sagt Neiser.

Büromarkt

Inklusive dieser, gab es im bisherigen Jahresverlauf drei große Transaktionen mit jeweils mehr als 10.000 Quadratmetern, die zusammen für 20 Prozent des gesamten Flächenumsatz verantwortlich sind. Weiterer Umsatztreiber sind die Abschlüsse im Flächensegment zwischen 1.500 und 2.500 Quadratmeter, die 15 Prozent des Vermietungsvolumens ausmachen.

Die umsatzstärkste Branche waren mit 24 Prozent Umsatzanteil traditionell die Banken und Finanzdienstleister. Auf die Beratungsunternehmen entfielen 14 Prozent, gefolgt von der öffentlichen Hand mit 13 Prozent.

Die Leerstandsquote des gesamten Marktgebietes lag Ende des dritten Quartals bei 7,9 Prozent, was im Vergleich zum Vorjahreszeitraum einem Anstieg um 1,1 Prozentpunkte entspricht. Zum Vorquartal blieb sie entsprechend stabil. Im CBD liegt die Leerstandsquote unter der Fünf-Prozent-Marke.

Die erzielbare Spitzenmiete bestätigte ihr Niveau von 45,50 Euro pro Quadratmeter im Monat. Die gewichtete Durchschnittsmiete des gesamten Marktgebietes gab hingegen leicht nach – im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um drei Prozent auf rund 22,50 Euro. Eine deutliche Steigerung der Durchschnittsmieten zeigte sich jedoch in den Teilmärkten Europa-City, City-West, Ostend und Sachsenhausen. „Im Teilmarkt Europa-City sehen wir eine Steigerung der Durchschnittsmiete im Jahresvergleich um 18,4 Prozent, im Ostend um 13,1 Prozent“, sagt Riegel. „Auch wenn der Einfluss von großflächigen, hochpreisigen Neuanmietungen im CBD zum aktuellen Zeitpunkt geringer ist als noch vor einem Jahr, sehen wir einen deutlichen Anstieg des Mietniveaus in den angrenzenden Lagen. Das liegt insbesondere an der Zahl der laufenden Neubauprojekte und Bestandssanierungen, welche die Büroflächenqualität in den Teilmärkten der Cityrandlage erheblich aufwerten. Projekte wie das Oststern oder das Atreeum an der Hanauer Landstraße sind bei den Nutzern gefragt.“

Mit der Fertigstellung des ONE und des FAZ Towers im dritten Quartal summiert sich der Büroflächenneuzugang im laufenden Jahr auf 93.500 Quadratmeter. Weitere 42.300 Quadratmeter sollen bis Ende des Jahres noch fertiggestellt werden. Stand Ende September sind erst knapp 30 Prozent dieser Flächen belegt. Mit Fertigstellung bis 2024 befinden sich aktuell rund 350.000 Quadratmeter Neubau- und Sanierungsfläche im Bau von denen noch über 180.000 Quadratmeter zur Anmietung zur Verfügung stehen. „Große Verschiebungen der Fertigstellungsdaten der im Bau befindlichen Objekte sind uns derzeit noch nicht bekannt, das könnte sich im Hinblick auf andauernde Verzögerungen durch weiterhin gestörte Lieferketten in den nächsten Monaten aber noch ändern“, sagt Riegel.     

Prognose für das Gesamtjahr

„Bisher sehen wir keine Anzeichen einer sich verlangsamenden Dynamik am Bürovermietungsmarkt. Deswegen erwarten wir für das Gesamtjahr 2022 einen Flächenumsatz, der über dem Wert von 2021 von 440.000 Quadratmetern liegen dürfte. Der langjährige Durchschnittswert von rund 515.000 Quadratmetern wird auch dieses Jahr wieder nicht erreicht werden“, erwartet Riegel. „Im verbleibenden Jahresverlauf dürfte ein Anstieg bei der Spitzenmiete zu beobachten sein – getrieben von steigenden Bau- und Ausbaukosten sowie durch die geringe Verfügbarkeit hochwertiger Flächen. Die Leerstandsquote für erstklassig Ausgestattete Flächen im Bankenviertel liegt aktuell bei nur 3,1 Prozent.“

„Die knapp sechs Milliarden Euro Transaktionsvolumen im Jahr 2021 wird der Frankfurter Investmentmarkt 2022 nicht erneut erreichen können. Es ist aber davon auszugehen, dass die Dynamik am Investmentmarkt Frankfurt im Verlauf des kommenden Jahres wieder zunehmen wird“, sagt Neiser. „Speziell nach der erwarteten weiteren Erhöhung der Kapitalmarktzinsen werden viele Akteure den Markt besser beurteilen können und ihre Investitionsentscheidungen entsprechend ausrichten. Die grundsätzliche Attraktivität des Marktes wird durch die Diversifikation der ansässigen Branchen und deren anhaltender Nachfrage nach Mietflächen sichergestellt. “, sagt Neiser.