• Immobilieninvestmentvolumen von 3,48 Milliarden Euro im ersten Halbjahr (plus 82 Prozent im Vergleich zum ersten Halbjahr 2021)
• Erhöhung der Renditen für Büroimmobilien über das gesamte Marktgebiet – Spitzenrendite liegt somit bei 2,85 Prozent
• Steigerung des Bürovermietungsvolumen um 15 Prozent auf 189.900 Quadratmeter im Jahresvergleich
• Bürospitzenmiete stieg in den vergangenen zwölf Monaten um drei Prozent auf 45,50 Euro je Quadratmeter pro Monat
• Leerstandsrate liegt bei 7,9 Prozent

Im ersten Halbjahr 2022 wurden am Investmentmarkt des Marktgebiets Frankfurt am Main, inklusive Eschborn und Offenbach/Kaiserlei, 3,48 Milliarden Euro in Gewerbe- und Wohnimmobilien angelegt. Verglichen mit dem Vorjahreszeitraum ist das zwar ein Anstieg um 82 Prozent, dieser geht jedoch vor allem auf ein dynamisches erstes Quartal zurück. Der Umsatz am Büroflächenmarkt stieg im ersten Halbjahr 2022 im Vorjahresvergleich um 15 Prozent auf 189.900 Quadratmeter, wovon 81.800 Quadratmeter auf das zweite Quartal entfielen. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

Investmentmarkt
Im zweiten Quartal fiel das Transaktionsvolumen aufgrund der gestiegenen Unsicherheit infolge des Kriegs in der Ukraine, weiterhin gestörter Lieferketten, rekordhoher Inflationsraten und zuletzt deutlich gestiegener Finanzierungskosten spürbar geringer aus. 

Die Investoren aus Deutschland sowie anderen Ländern sind weiterhin von Frankfurt als nachhaltig attraktiven Investitionsstandort für Wohn- und Büroinvestments überzeugt. Das zeigt auch das Economist-Ranking bezüglich der Lebensqualität, bei dem Frankfurt am Main mit dem siebten Platz unter den 172 weltweit untersuchten Metropolen gleichzeitig auch die beste Position aller deutschen Städte erreichte.

Büroimmobilien waren mit 80 Prozent des Transaktionsvolumens die stärkste Assetklasse im ersten Halbjahr. Von diesen 2,8 Milliarden Euro entfielen jedoch 2,1 Milliarden auf das erste Quartal. Im zweiten Quartal gab es lediglich drei Büro-Transaktionen oberhalb der 100-Millionen-Euro-Schwelle, die zusammen 60 Prozent des gesamten Volumens ausmachten. Zweitstärkste Assetklasse im ersten Halbjahr war Wohnen mit einem Anteil von 13 Prozent.

Core-Immobilien lagen weiterhin im Fokus der Käufer (63 Prozent im ersten Halbjahr) – Core-plus, Vale-add- und opportunistische Objekte kamen auf je etwa zwölf Prozent. Dieser Fokus auf risikoarme Objekte spiegelte sich auch in den Spitzenrenditen wider, die in zentralen Lagen geringer anstiegen als anderswo. Im CBD, beispielsweise in der Bankenlage, ist die Spitzenrendite von Büroimmobilien im Vergleich zum ersten Quartal 2022 um 0,15 Prozentpunkte auf 2,85 Prozent gestiegen. Im City-Randgebiet und in den peripheren Lagen fiel der Anstieg noch deutlicher aus – um 0,2 Prozentpunkte auf 3,4 Prozent beziehungsweise um 0,35 Prozentpunkte auf 3,85 Prozent. „Diese Risikoaufschläge sind auf das sich verändernde Finanzmarktumfeld zurückzuführen“, erklärt Neiser. 

Bürovermietungsmarkt

Die Aktivität im Flächensegment zwischen 1.000 und 3.000 Quadratmetern ist weiterhin rege, im Größensegment über 5.000 Quadratmeter gab es im zweiten Quartal allerdings nur zwei Abschlüsse – die Anmietung der Citigroup über rund 10.000 Quadratmeter in der Projektentwicklung „Taurus“ im Teilmarkt City und die von CBRE begleitete Anmietung von Noerr im ehemaligen „BHF Tower“ im Teilmarkt Westend, der unter neuem Namen „Central Parx“ nach Auszug der Finanzgruppe Oddo BHF revitalisiert wird.

Die gewichtete Durchschnittsmiete, über die registrierten Abschlüsse der letzten zwölf Monate, lag Ende des zweiten Quartals bei 22,42 Euro pro Quadratmeter und Monat – 4,6 Prozent niedriger als ein Jahr zuvor. Im Vergleich zum Wert Ende des ersten Quartals 2022, ist sie aber um 3,7 Prozent gestiegen. „Der Einfluss von großflächigen, hochpreisigen Neuanmietungen ist zum aktuellen Zeitpunkt geringer als vor einem Jahr. Dennoch haben die bereits genannten Abschlüsse in den Projektentwicklungen in der Innenstadt (“Taurus“) und im Westend („Central Parx“) mit Mietpreisen, die über dem Niveau der Spitzenmieten des jeweiligen Teilmarktes liegen, die positive Entwicklung der Durchschnittsmiete angetrieben.“ Die im Bankenviertel erzielbare Spitzenmiete stieg über die vergangenen zwölf Monate um drei Prozent auf 45,50 Euro pro Quadratmeter und Monat.

Seit dem ersten Quartal 2022 stieg die Leerstandsrate von 7,8 auf 7,9 Prozent. Vor einem Jahr lag sie noch bei 6,7 Prozent. „Es ist gut möglich, dass die Leerstandsrate im Jahresverlauf durch Freizüge von Bestandsobjekten und freistehenden Flächen in erwarteten Fertigstellungen bis zum Jahresende weiter ansteigt“, sagt Riegel. Durch die Fertigstellung des Projekts „ONE“ im Teilmarkt Europa City werden bei aktueller Vorvermietungsquote im dritten Quartal rund 24.000 m² zum Leerstand hinzukommen, im Teilmarkt Flughafen/Gateway Gardens wird die Erhöhung des Leerstands durch freistehende Neubauflächen in den ersten Bauabschnitten der Entwicklungen „Flow“ und „the move“ mit knapp 30.000 Quadratmetern noch etwas höher ausfallen.

Prognose für das Gesamtjahr
„Wenn die Unsicherheit abnimmt, wird auch das Transaktionsgeschehen in Frankfurt wieder anziehen – denn die Stadt ist bei nationalen wie internationalen Immobilieninvestoren nach wie vor ‚gesetzt‘“, sagt Neiser. Die Unsicherheiten zeigen sich auch am Vermietungsmarkt. „Die Aussichten für den Gesamtjahresumsatz sind zum jetzigen Zeitpunkt schwer abzuschätzen. Die Aktivität am Vermietungsmarkt ist aktuell eher verhalten, wir erwarten dennoch ein Ergebnis, das über dem Wert des Vorjahres liegen dürfte“, sagt Riegel. 2021 wurden insgesamt knapp 440.000 Quadratmeter Bürofläche umgesetzt. „Der Trend geht weiterhin zu hochmodernen Flächen, die das hybride Arbeitsmodell der Zukunft weiter unterstützen und die steigenden Anforderungen im Hinblick auf ESG- und Nachhaltigkeitskriterien erfüllen. Das Angebot ist besonders in den innerstädtischen Teilmärkten recht überschaubar und zusammen mit den zuletzt deutlich gestiegenen Baukosten erwarten wir entsprechend steigende Spitzenmietpreise“, so Riegel in seinem Ausblick. „Für Investoren ist jetzt die Zeit, sich auch verstärkt auf Value-add-Bestandimmobilien im CBD und in den guten Teilmarktlagen von Frankfurt zu fokussieren und deren Wert durch aktives Asset Management und dem Manage-to-ESG Ansatz zu heben“, ergänzt Neiser.