Frankfurt,
16
Januar
2023
|
08:52
Europe/Amsterdam

Frankfurter Bürovermietungs- und Investmentmarkt ohne Jahresendrallye

  • Bürovermietungsvolumen verzeichnete einen Rückgang um 16 Prozent auf 369.000 Quadratmeter
  • Bürospitzenmieten stiegen auf 46 Euro je Quadratmeter pro Monat
  • Leerstand hat sich im Jahresverlauf wieder unter die Acht-Prozent-Marke reduziert
  • Immobilieninvestmentmarkt erreichte 2022 ein Transaktionsvolumen von 4,8 Milliarden Euro – geringster Wert seit 2013
  • Spitzenrendite für Büroimmobilien stieg im Jahresverlauf auf 3,75 Prozent

Der Flächenumsatz am Frankfurter Bürovermietungsmarkt (inklusive Eschborn und Offenbach/Kaiserlei) war nach der Erholung im Jahr 2021 wieder rückläufig. Mit einem Wert von 369.000 Quadratmetern im Jahr 2022 unterschritt der Flächenumsatz den Vorjahreswert um 16 Prozent. Das vierte Quartal war dabei mit einem Flächenumsatz von 84.000 Quadratmetern das zweitschwächste des Jahres. Der Frankfurter Immobilieninvestmentmarkt verzeichnete 2022 ein Transaktionsvolumen von 4,78 Milliarden Euro. Dieser Wert lag rund 40 Prozent unter dem Vorjahresresultat und rund 30 Prozent unter dem zehnjährigen Durchschnittswert. Maßgeblich beeinflusst wurde das Ergebnis durch einige großvolumige Transaktionen im ersten Halbjahr, wie dem Verkauf des Marienturms und des k26 im dreistelligen Millionen-Bereich. Im vierten Quartal wurde hingegen lediglich ein Transaktionsvolumen von 425 Millionen Euro umgesetzt. Der sonst übliche Jahresendspurt blieb 2022 somit aus. Dies ist Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

Alexander Riegel, Head of Office Leasing Frankfurt

Die Marktdynamik hat sich im letzten Quartal entschleunigt, Anmietungsaktivitäten als auch Neugesuche haben abgenommen, insbesondere im großvolumigen Bereich. Größter Abschluss im vierten Quartal war die von uns betreute Anmietung von Mayer Brown über 4.300 Quadratmeter im Global Tower. Es gab keinen Abschluss über 5.000 Quadratmeter.

Alexander Riegel, Head of Office Leasing Frankfurt

Die stärksten Branchen 2022 waren Banken und Finanzdienstleister (23 Prozent), Beratungsunternehmen (16 Prozent) und die öffentliche Hand (elf Prozent). Das aggregierte TMT-Segment (Technologie, Medien, Telekommunikation) machte rund zehn Prozent des Jahresumsatzes aus.

Nachfrage nach Premiumbüroflächen ist hoch

Die Nachfrage konzentrierte sich auf Premiumbüroflächen in den CBD-Lagen Bankenviertel, City und Westend. Mit insgesamt 131.000 Quadratmetern (35 Prozent des Gesamtumsatzes) lag der Büroflächenumsatz dort vier Prozent über dem Vorjahreswert. Maßgeblich beeinflusst wurde das Ergebnis unter anderem durch die Großflächenanmietung der Oddo BHF Bank im dritten Quartal über 18.000 Quadratmeter im Bankenviertel und der starken Vermietungsaktivität im Teilmarkt City. Dieser leistete mit rund 41.000 Quadratmetern einen wesentlichen Beitrag und konnte den Anteil am Gesamtumsatz im Vergleich zu 2021 um 37 Prozent steigern. Bedingt durch den Eigennutzerabschluss der GIZ über 28.000 Quadratmeter im ersten Quartal, dem zugleich größten Abschluss des Jahres, war Eschborn der Teilmarkt mit dem zweithöchsten Flächenumsatz (insgesamt 56.000 Quadratmeter).

Mieten steigen trotz rückläufigem Flächenumsatz

Aufgrund der stark gestiegenen Baukosten sowie der anhaltend hohen Nachfrage nach modernen, hochwertigen Büroflächen, stieg die Spitzenmiete im Vorjahresvergleich um 1,1 Prozent auf 46 Euro pro Quadratmeter und Monat. Die gewichtete Durchschnittsmiete (rollierende Zwölf-Monatsbetrachtung) erreichte mit 24,57 Euro pro Quadratmeter im Monat einen neuen Höchststand, der allein 12,7 Prozent über dem Vorjahreswert liegt. Während 2022 elf Prozent des Flächenumsatzes zu einer Miete von mehr als 40 Euro abgeschlossen wurde, waren es 2021 lediglich sechs Prozent. Dabei handelte es sich ausschließlich um Abschlüsse in Projektentwicklungen oder Neubauten im CBD.

Leerstand ist leicht zurückgegangen

Die Leerstandsrate (exklusive Untermietflächen) des Frankfurter Büromarktes sank im Jahresvergleich um 0,3 Prozentpunkte auf 7,9 Prozent. Die geringste Leerstandsrate unter den Teilmärkten registrierte das Bankenviertel mit 3,9 Prozent (plus 0,3 Prozentpunkte im Vergleich zum vierten Quartal 2021). Insgesamt kamen im Jahr 2022 rund 124.000 Quadratmeter neue oder renovierte Büroflächen auf den Markt, die zum Zeitpunkt ihrer Fertigstellung zu 65 Prozent belegt waren. Die Vorvermietungsquote der bis Ende 2025 geplanten Neubauentwicklungen und Sanierungen lag Ende 2022 bei 43 Prozent (rund 632.000 Quadratmeter).

Investmentmarkt

Peer N. Neiser, City Lead & Head of Investment Frankfurt

Die Kaufzurückhaltung der Investoren im aktuellen Umfeld ist wenig überraschend. Die Unsicherheit und Volatilität an den Finanzierungsmärkten hat das Investitionsgeschehen im Laufe des Jahres 2022 deutlich gebremst. Aufgrund der unterschiedlichen Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern kamen viele Abschlüsse nicht zustande. Einige Investoren beziehungsweise Eigentümer entschieden zunächst mögliche Wertschöpfungspotentiale zu realisieren, um ihr Produkt zu einem späteren Zeitpunkt mit besserer Ausgangslage am Markt positionieren zu können – zum Beispiel Stichwort: Manage to ESG.

Peer N. Neiser, City Lead & Head of Investment Frankfurt

Deutlich angestiegen ist der Anteil ausländischer Investoren. Sie zeichneten sich für 54 Prozent des Transaktionsvolumens verantwortlich (2021: 16 Prozent). Die mit Abstand stärkste Assetklasse waren Büroimmobilien mit einem Transaktionsvolumen von 3,65 Milliarden Euro (75 Prozent Marktanteil). Dabei hat sich der Fokus der Investoren auf die Lage nochmals deutlich verstärkt. Auf den Frankfurter CBD entfiel mit 1,87 Milliarden Euro mehr als die Hälfte des gesamten Bürotransaktionsvolumens. Gut etablierte Randlagen mit Entwicklungs- und Wertsteigerungspotential, wie zum Beispiel die Teilmärkte Eschborn und City-West verzeichneten einen Anteil von 8,2 Prozent beziehungsweise 7,4 Prozent.

Die Nettoanfangsrendite für erstklassige Büroimmobilien in Top-Lage ist im Jahresverlauf deutlich auf 3,75 Prozent gestiegen (plus 1,05 Prozentpunkte im Vergleich zu 2021). Während sich die Nettoanfangsrendite am City-Rand ebenfalls um 1,05 Prozentpunkte auf 4,25 Prozent erhöhte, fiel der Anstieg in den peripheren Teilmärkten mit einem Plus von 1,25 Prozentpunkten auf 4,75 Prozent am stärksten aus. Auch im Verlauf des Jahres 2023 ist von einem weiteren leichten Anstieg auszugehen.

Ausblick 2023

„Die Entwicklung des Bürovermietungsmarktes steht in Abhängigkeit der weiteren wirtschaftlichen Entwicklung. Aktuell deuten die Indikatoren auf eine positivere Aussicht für das Jahr 2023. Steigende Mieten, eine moderat gefüllte Projektentwicklungspipeline und die weiterhin anhaltende stabile Nachfrage nach qualitativ hochwertigen und vor allem nachhaltigen Immobilien werden sich entsprechend auf das Wachstum des Marktes auswirken“, sagt Riegel. 

„Sobald es zu einer Stabilisierung an den Finanzierungsmärkten kommt, wird auch das Transaktionsgeschehen wieder zunehmen. Das Interesse der Investoren für Büroinvestments ist weiterhin vorhanden – einerseits aufgrund des vorhandenen Kapitalüberhangs, andererseits aufgrund des Anlagedrucks bestimmter Kapitalquellen. Daher ist mit einer sicheren Nachfrage nach liquiden und risikoaversen Investments in den Top-Lagen zu rechnen. Das limitierte Angebot wird sich entsprechend positiv auf die zu erzielenden Kaufpreise auswirken. Vorausgesetzt, dass die Kriterien, Qualität, Cashflow-Sicherheit und ESG-Konformität erfüllt sind, werden in Ausnahmefällen auch zukünftig Transaktionen mit Renditen von unter vier Prozent möglich sein“, sagt Neiser.

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Peer N. NeiserAlexander Riegel
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