• Immobilieninvestmentvolumen von 2,6 Milliarden Euro im ersten Quartal (plus 256 Prozent im Vergleich zum ersten Quartal 2021)
• Spitzenrendite für Büroimmobilien stabil bei 2,7 Prozent
• Bürovermietungsvolumen stieg um 36 Prozent auf 108.100 Quadratmeter
• Bürospitzenmiete stieg in den vergangenen zwölf Monaten um 3,4 Prozent auf 45,50 Euro je Quadratmeter pro Monat
• Leerstandsrate lag Ende des ersten Quartals 2022 bei 7,8 Prozent

Im ersten Quartal 2022 erreichte der Immobilieninvestmentmarkt in Frankfurt am Main ein Transaktionsvolumen von 2,6 Milliarden Euro und übertraf damit das Ergebnis des ersten Quartals 2021 um 256 Prozent. Der Bürovermietungsumsatz stieg im gleichen Zeitraum um 36 Prozent auf 108.100 Quadratmeter. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

Investmentmarkt

Büroimmobilien waren mit einem Anteil von 81 Prozent (2,1 Milliarden Euro) die stärkste Assetklasse, vor allem aufgrund des Erwerbs des Marienturms durch den vom Vermögensverwalter DWS verwaltete südkoreanische Rentenfonds National Pension Service of Korea. Auf das Segment Wohnen (ab 50 Wohneinheiten) entfielen weitere 14 Prozent (etwa 365 Millionen Euro). „Sicherheit und Risikovermeidung spielten angesichts der gegenwärtigen geopolitischen Lage eine noch größere Rolle bei den Investitionsentscheidungen“, sagt Neiser. 75 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens entfielen auf die Anlagestrategien Core und Core Plus. Wertsteigerungsorientierte Ansätze kamen auf 15 Prozent. In CBD-Lagen liegt die Spitzenrenditen für Büroimmobilien aktuell auf einem Niveau von 2,70 Prozent. „In den von Investoren zunehmend stärker nachgefragten Lagen am Cityrand, etwa im aufstrebenden Teilmarkt Ostend sowie in den peripheren Lagen, werden derzeit 3,20 beziehungsweise 3,50 Prozent aufgerufen. Während die Renditen im Verglich zum Vorjahresquartal durchweg von einem Rückgang um 0,2 Prozentpunkte gekennzeichnet waren, zeichnet sich im Verglich zum Vorquartal eine Stabilisierung auf niedrigem Niveau ab. Preisabschläge für gutes, stabilisiertes Produkt in den angesagten Bürolagen sind trotz der gestiegenen Risikoparameter infolge der geopolitischen Krisen derzeit nicht festzustellen“, teilt Neiser mit.

Zum Jahresauftakt prägten die für Frankfurt typischen Einzeltransaktionen mit 1,9 Milliarden Euro das Marktgeschehen. Insgesamt gab es sieben großvolumige Transaktionen, jeweils oberhalb der 100-Millionen-Euro-Marke, mit zusammen gut 1,7 Milliarden Euro – darunter sechs Büroobjekte, bei denen die Marienturm-Transaktion als Landmark-Deal für Frankfurt und vor allem für den insbesondere für institutionelle Investoren aus dem In- und Ausland wichtigen CBD heraussticht. Der CBD verbuchte mit gut einer Milliarde Euro 46 Prozent des Transaktionsvolumens der ersten drei Monate. „Diese Transaktionen zeigen das weiterhin hohe Vertrauen der internationalen Investoren – vor allem in den Bürostandort Frankfurt“, sagt Neiser. Ausländische Investoren dominierten in den ersten drei Monaten des laufenden Jahres den Markt in Frankfurt. Mit mehr als 1,7 Milliarden Euro zeichneten sie für zwei Drittel des gesamten Transaktionsvolumens verantwortlich. Zum Vergleich: Im zurückliegenden Jahr kamen ausländische Investoren gerade einmal auf 16 Prozent.

Stärkste Käufergruppe waren Versicherungen und Pensionskassen (anteilig 36 Prozent), gefolgt von Immobilienaktiengesellschaften beziehungsweise REITs (23 Prozent – bedingt durch die Übernahme der alstria office REIT-AG durch den kanadischen Investor Brookfield) und Asset- beziehungsweise Fondsmanagern (20 Prozent). Offene Immobilienfonds und Spezialfonds zeichneten für elf Prozent verantwortlich. Auf Verkäuferseite überwogen hingegen einheimische Investoren mit anteilig 54 Prozent am gesamten Transaktionsvolumen.

Bürovermietungsmarkt

Stärkste Teilmärkte waren Eschborn (anteilig knapp 31 Prozent), gefolgt von der Europa City (knapp 16 Prozent) und den CBD-Lagen (Bankenlage, City und Westend) mit zusammen 18 Prozent. Die umsatzstärksten Branchen waren in den ersten drei Monaten des laufenden Jahres die öffentliche Hand (knapp 30 Prozent), Banken und Finanzdienstleister mit mehr als 18 Prozent und Beratungsgesellschaften mit knapp neun Prozent.

Der Eigennutzeranteil war mit 34 Prozent für die lokalen Marktgegebenheiten untypisch hoch. Dies ist auf den begonnenen Neubau der GIZ-Zentrale in Eschborn mit 28.000 Quadratmetern sowie auf die Sparda-Bank Hessen zurückzuführen, die in ihrer neuen Zentrale in der Europa City mehr als 9.000 Quadratmeter aufnahm. „Dabei handelte es sich auch um die beiden größten Abschlüsse im ersten Quartal im Frankfurter Marktgebiet“, informiert Riegel. Insgesamt fanden jedoch rund 80 Prozent der Abschlüsse im Flächensegment unter 1.000 Quadratmetern statt – und es gab lediglich drei Abschlüsse über der 5.000er-Marke.

Die gewichtete Durchschnittsmiete blieb mit etwa 21,60 Euro pro Quadratmeter pro Monat stabil im Vergleich zum Vorquartal, lag jedoch knapp vier Prozent unter dem Vorjahreswert. „Diese Entwicklung ist im Wesentlichen bedingt durch die Vielzahl kleinteiliger Abschlüsse im mittleren Mietpreissegment und das Ausbleiben großvolumiger Abschlüsse in den höheren Preisklassen“, erklärt Riegel. Die Spitzenmiete lag bei 45,50 Euro und veränderte sich damit seit Jahresbeginn nicht – im Vergleich zum ersten Quartal 2021 legte sie damit jedoch um 3,4 Prozent zu.

Die Leerstandsrate stieg um 1,2 Prozentpunkte auf 7,8 Prozent und legte damit stärker zu als der Durchschnitt der Top-5-Märkte, der nach einem Anstieg im Jahresvergleich um 0,6 Prozentpunkte nun 4,6 Prozent erreichte. Dabei verzeichnete die Bankenlage mit 3,4 Prozent die niedrigste Leerstandsrate unter den insgesamt 16 Teilmärkten des Frankfurter Büromarkts, deren Aufteilung CBRE jüngst einer Überarbeitung unterzogen hat.

Ausblick auf 2022

„Ein konkreter Ausblick auf das zu erwartende Transaktionsvolumen des Gesamtjahres ist aktuell schwierig“, sagt Neiser. „Die Nachfrage nach guten Produkten ist weiter ungebrochen hoch, wenngleich die Investoren und Banken noch intensiver prüfen, was laufende Prozesse etwas verzögern könnte. Bis dato sehen wir aber keine Anzeichen dafür, dass Transaktionen abgebrochen oder gar aufgehoben werden. Ebenso wenig werden im Core-Segment Preisabschläge seitens der Verkäufer verzeichnet, zumal weiterhin viel Liquidität im Markt ist, welche attraktive Investmentmöglichkeiten sucht.“

Bis Ende 2024 sollen im Frankfurter Marktgebiet knapp 584.000 Quadratmeter neuer Bürofläche entstehen, von denen aktuell bereits mehr als 43 Prozent vorvermietet sind oder für Eigennutzer errichtet werden. Entwicklungsschwerpunkte sind dabei die zentralen Teilmärkte CBD und Europa City sowie die peripheren Lagen Offenbach/Kaiserlei und Flughafen/Gateway Gardens, die mehr als 70 Prozent der Pipeline stellen. „Derzeit zeichnen sich trotz der hohen Energie- und Rohstoffpreise und der Verknappung von Baumaterialien noch keine Verzögerungen bei den geplanten Baufortschritten ab –  die weitere Entwicklung bleibt jedoch abzuwarten“, sagt Linsin. „Wir gehen jedoch davon aus, dass sich die höheren Gestehungskosten auch in weiter steigenden Mieten niederschlagen werden. Hierbei bietet sich auch für Bestandhalter die Möglichkeit, ihre Immobilien unter Nachhaltigkeitskriterien zu ertüchtigen und dem Markt zuzuführen. Denn trotz aller negativen Nachrichten im Zuge der Ukraine-Krise war und ist die Marktstimmung der Akteure am Büromarkt weiterhin zuversichtlich und es befinden sich auch einige größere Vermietungen in der Anbahnung. Der Fokus liegt dabei auf hochwertigen Flächen mit modernen Kommunikations- und Kollaborationsmöglichkeiten, die das Büroleben der Zukunft positiv beeinflussen und die Mitarbeiter bei der sicheren Rückkehr ins Büro bestmöglich unterstützen.“