• Transaktionsvolumen von rund 5,1 Milliarden Euro in 2014

• 40 Prozent Umsatzwachstum im Vergleich zu 2013

• Gute Aussichten für ein vergleichbar starkes Investmentjahr 2015

Der Frankfurter Investmentmarkt verzeichnete im vergangenen Jahr ein Umsatzwachstum von rund 40 Prozent auf 5,1 Milliarden Euro, allein das Gesamtvolumen der Top 10-Deals erreichte 2,7 Milliarden Euro. Dies geht aus dem aktuellen Investmentmarkt-Report von CBRE hervor. „Frankfurt ist der umsatzstärkste Markt in Deutschland“, sagt Peer N. Neiser, Head of Investment Frankfurt bei CBRE. „Schon das Transaktionsvolumen der Büroimmobilien belief sich auf 3,9 Milliarden Euro. Der Rest verteilte sich jeweils hälftig auf Hotel- und Einzelhandelsimmobilien.“

Büroimmobilien mit hoher Umsatzsteigerung
Durch großvolumige Immobilieninvestitionen auch jenseits der 100-Millionen-Euro-Marke wurde 2014 eine Umsatzsteigerung von 40 Prozent erzielt. Insgesamt wurden elf Objekte dieser Größenordnung inklusive der Assets, die im Rahmen von Portfoliotransaktionen erworben wurden, gehandelt. Für 450 Millionen Euro erwarb Samsung SRA Asset Management aus Südkorea das Bürohochhaus Silberturm von IVG Institutionals Funds. Für 350 Millionen Euro wurde das geplante Bürogebäude WINX-Tower bereits vor Baubeginn von der DIC an die Privatinvestorin Susanne Klatten verkauft. Weitere große Immobilien-Transaktionen waren der Verkauf des Polizeipräsidiums an der Adickesallee sowie der Nextower als Teil des gemischt genutzten Ensembles PalaisQuartier. In der Größenklasse zwischen 50 und 100 Millionen Euro wurden ebenfalls elf Transaktionen registriert. „Die Investments in der Größenordnung von über 20 Millionen Euro sind im Jahresvergleich um 31 Prozent angestiegen“, sagt Neiser. „Das zeigt die große Bedeutung der Mainmetropole insbesondere für institutionelle Investoren.“

Hotelinvestments mehr als verdoppelt
Der Anstieg der Hotelinvestments führte zu einem Transaktionsvolumen von über 500 Millionen Euro im vergangenen Investmentjahr und ist das bisher umsatzstärkste Jahr. Ein prominentes Beispiel hierfür ist das Jumeirah Hotel – das Fünf-Sterne-Hotel wurde im Rahmen der Vermarktung des PalaisQuartiers von der zur Deutschen Bank gehörenden Deutsche Asset & Wealth Management und dem Hamburger Unternehmen ECE gekauft. Verkäufer war die KP Investments, eine Tochter der Rabo Real Estate Group. CBRE war hier beim Ankauf des Gebäudekomplexes beratend tätig. Die größte Einzeltransaktion im Hotelsegment des vergangenen Jahres war das Hilton Frankfurt mit einem Volumen von mehr als 110 Millionen Euro: Es wurde im August 2014 von dem Investor London & Regional an einen Privatinvestor verkauft. Diese von CBRE Hotels betreute Veräußerung war deutschlandweit eine der größten Einzeltransaktionen im Hotelsegment im Jahr 2014.

Einzelhandelsimmobilien auch 2014 stark nachgefragt
Im Segment der Einzelhandelsimmobilien war das Shopping-Center MyZeil im Zusammenhang mit dem Verkauf des PalaisQuartiers die größte Investition. Daneben trug auch die neue Eigentümerstruktur der Zeilgalerie zur höheren Dynamik in diesem Segment bei, wodurch eine Steigerung um etwa neun Prozent (entspricht 45 Millionen Euro) auf über 500 Millionen Gesamtumsatz erzielt wurde.

Hohe Nachfrage führt zu sinkenden Renditen
Umsatzstärkste Käufergruppe waren die Offenen Immobilienfonds/Spezialfonds, die 34 Prozent des gesamten Investmentvolumens ausmachten. Dahinter folgen Privatinvestoren (20 Prozent), Versicherungen/Pensionskassen (19 Prozent) sowie international agierende Asset- und Fondsmanager mit 13 Prozent.

Nach wie vor stellen internationale Investoren am Frankfurter Immobilienmarkt eine bedeutende Nachfragegruppe dar. Rund ein Drittel des Investmentvolumens entfiel im Jahr 2014 auf diese Investoren, das entspricht einem Nachfragezuwachs von etwa 52 Prozent. „Dies zeigt das anhaltend hohe internationale Interesse am Finanzstandort Frankfurt“, sagt Neiser. „Insbesondere wurden Core-/Core Plus-Investitionen in den traditionell starken CBD-Lagen, auf die mehr als die Hälfte des gesamten Volumens entfielen, nachgefragt.“ Demzufolge hat die Bürospitzenrendite in zentralen Innenstadtlagen nochmals um 10 Basispunkte nachgegeben und beträgt nunmehr 4,60 Prozent. „Aufgrund des eingeschränkten Angebotes an Objekten im Core-Segment rücken verstärkt Objekte des Core Plus- und Value-add-Segments in den Fokus der Investoren“ erklärt Neiser. „Dies hat zu weiter sinkenden Spitzenrenditen auch in den innerstädtischen Randlagen geführt, welche derzeit bei 5,25 Prozent liegen.“

Ausblick: Spitzenrendite steht weiterhin unter Druck
Angesichts des niedrigen Zinsniveaus ist nach Einschätzung von CBRE der Ausblick für den Jahresverlauf 2015 weiter positiv. Aufgrund der anhaltend hohen Nachfrage ist von einer weiter sinkenden Rendite auszugehen. Nach wie vor gibt es eine starke Differenz in Höhe von 405 Basispunkten zwischen Referenzzins zur zehnjährigen Bundesanleihe und Bürospitzenrendite. „Vor dem Hintergrund der weltweit hohen Liquidität wird die Nachfrage internationaler Investoren, die nach Anlagealternativen suchen, weiter zunehmen“, sagt Neiser. Deutsche Metropolen, hier insbesondere Frankfurt, bieten Investmentmöglichkeiten auch im großvolumigen Segment. Allerdings wird die starke Nachfrage verbunden mit der unterdurchschnittlichen Projektentwicklungs-Pipeline zu einer zunehmenden Angebotsverknappung führen.

„Im Fokus werden nach wie vor Investitionen im Core-/Core Plus-Segment stehen“, prognostiziert Neiser. „Das knappe Angebot führt verstärkt zu Ausweichstrategien in attraktive Investments auch außerhalb der CBD-Lagen. Auch hier ist von weiter sinkenden Renditen auszugehen und es ist zu erwarten, dass Investoren, auch tendenziell eher risiko-averse Investoren, zunehmend bereit sind, mehr Risiken zu übernehmen.“

Investmenttransaktionsvolumen Gewerbeimmobilien Frankfurt

Quelle: CBRE Research