• Flächenumsatz im ersten Quartal 2022 stieg um 7,3 Prozent auf 598.700 Quadratmeter
• München war der aktivste Büromarkt, gefolgt von Berlin
• Flächen in Projektentwicklungen mit Anteil am Umsatzvolumen von 22 Prozent
• Durchschnittliche Leerstandsrate der Top-5-Märkte stieg auf 4,6 Prozent

Im ersten Quartal 2022 erreichten die Top-5-Bürovermietungsmärkte in Deutschland einen Flächenumsatz von 598.700 Quadratmetern. Verglichen mit dem ersten Quartal 2021 ist das ein Anstieg um 7,3 Prozent. Gleichzeitig liegt dies jedoch knapp zehn Prozent unter dem Durchschnitt der ersten Quartale der vergangenen zehn Jahre. Dies sind Ergebnisse einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

„Denn auch wenn der Großteil der Unternehmen seinen Angestellten weiterhin ein recht umfassendes Recht auf Remote Working bieten wird, zeigen unsere Gespräche mit Unternehmen aus verschiedensten Branchen und jeglicher Größe, dass das Büro als entscheidender Ort für internen Austausch und Kooperation, Entwicklung der Unternehmensidentifikation und -kultur sowie zur Förderung der Mitarbeiterzufriedenheit unumgänglich ist.“

Der Eigennutzeranteil lag im ersten Quartal 2022 bei 13 Prozent, im Vorjahresquartal waren es lediglich sieben Prozent. „Die reine Vermietungsleistung lag damit also nur geringfügig über dem Vorjahresniveau“, sagt Linsin. Zusätzlich zum regulären Flächenumsatz wurden dafür in den Top-5-Märkten jedoch außerdem Mietvertragsverlängerungen von 60.500 Quadratmetern registriert – vor allem in Frankfurt am Main (31.400 Quadratmeter) und Berlin (17.800 Quadratmeter). „Nicht zuletzt auch aufgrund des erheblichen Kostenmehraufwands beim Bezug von qualitativ gleich- oder höherwertigen Flächen am aktuellen Mietmarkt ziehen viele Unternehmen einen Verbleib in ihren bisherigen Räumlichkeiten vor“, erklärt Ape. Auch der vielfach geringere Expansionsdruck durch die zunehmende Verbreitung von Desksharing- und Remote-Working-Modellen trägt zu dieser Entwicklung bei.

München an der Spitze

Umsatzstärkster deutscher Büromarkt zum Jahresauftakt war München mit 189.500 Quadratmetern, gefolgt von Berlin mit 132.800 Quadratmetern und Frankfurt am Main mit 108.100 Quadratmetern. Hamburg verzeichnete einen Quartalsumsatz von 97.500 Quadratmetern und Düsseldorf von 70.800 Quadratmetern. Den höchsten jährlichen Anstieg des Flächenumsatzes konnte mit 90 Prozent ebenfalls München verbuchen – wo der Anstieg damit vor Frankfurt mit 36 Prozent und Düsseldorf mit 24 Prozent lag. In Hamburg hingegen wurden 17 Prozent weniger Umsatz erzielt als im Vorjahresquartal und in Berlin sogar 35 Prozent weniger, was im Wesentlichen auf das Ausbleiben großvolumiger Transaktionen zurückzuführen ist, welche aber im weiteren Jahresverlauf erwartet werden.

Unternehmen aus dem Sektor Technologie-, Medien- und Telekommunikation trieben die Nachfrage

Umsatzprägend waren vor allem die 19 registrierten Großabschlüsse über jeweils mindestens 5.000 Quadratmeter Fläche, die in Summe 28 Prozent oder mehr als 170.000 Quadratmeter des Gesamtumsatzes ausmachten. Darunter fielen die als Eigennutzung in Bau gegangene neue Unternehmenszentrale der Gesellschaft für Internationale Zusammenarbeit in Eschborn mit 28.000 Quadratmetern sowie der Neubau der SAP-Eigennutzung in der Science City Garching mit 10.000 Quadratmetern. Größte Vermietung war die von CBRE auf Mieterseite begleitete Anmietung der Bosch Sicherheitssysteme GmbH in der Projektentwicklung „AER“ von Hines Immobilien in München mit knapp 20.000 Quadratmetern. Jedoch trugen auch kleinere Abschlüsse unter 1.000 Quadratmeter Fläche, die zusammen einen Anteil von 35 Prozent hatten, maßgeblich zum Umsatzgeschehen bei. In Bezug auf die am Umsatz beteiligten Wirtschaftszweige lag der TMT-Sektor mit 19 Prozent vor dem produzierenden Gewerbe mit 14 Prozent und Immobilienunternehmen mit zehn Prozent. Flex-Office-Anbieter tätigten im ersten Quartal mit lediglich circa 5.000 Quadratmetern vergleichsweise wenig Neuanmietungen.

Aufgrund der hohen Nachfrage nach attraktiven Neubauten beziehungsweise nach durch Sanierung aufgewerteten Flächen blieb der Anteil des Flächenumsatzes in Projektentwicklungen mit 22 Prozent weiterhin hoch. Im Vorjahresquartal lag dieser noch bei lediglich neun Prozent.

Die Energiewende, die durch den Ukraine-Krieg noch einmal einen größeren Schub erfahren hat, macht ein konsequentes ressourcenschonendes Bauen und Betreiben von Immobilien erforderlich, zumal davon ausgegangen werden muss, dass die Verknappung von Rohstoffen und Energie die Mieten hochwertiger und effizienter Büroflächen weiter ansteigen lassen wird.

Mietpreise und Leerstand sind gestiegen

Durch die anhaltend hohe Nachfrage nach erstklassigen Büroflächen in den CBD-Lagen der Top-5-Märkte, aber auch wegen gestiegener Bau-, Rohstoff- und Energiepreise haben die Spitzenmieten seit dem vergangenen Jahr zum Teil erheblich angezogen. In Berlin war der Anstieg mit acht Prozent auf 41,50 Euro pro Quadratmeter und Monat am höchsten, vor München mit sechs Prozent auf 42,00 Euro und Frankfurt am Main mit drei Prozent auf 45,00 Euro. In Hamburg und Düsseldorf blieben die Spitzenmieten noch stabil bei 32,50 Euro beziehungsweise 28,50 Euro. Hinsichtlich der gewichteten Durchschnittsmiete wurde an den Top-5-Märkten ein Vorjahresplus von drei Prozent auf 23,11 Euro pro Quadratmeter und Monat erzielt. Mit Ausnahme von Frankfurt verzeichneten dabei alle Märkte positive Wachstumsraten. Am deutlichsten fiel diese in München mit zwölf Prozent auf 23,51 Euro aus, gefolgt von Düsseldorf mit sieben Prozent auf 16,41 Euro, Hamburg mit fünf Prozent auf 19,08 Euro und Berlin mit drei Prozent auf 28,28 Euro. In Frankfurt lag die Durchschnittsmiete mit 21,61 Euro rund vier Prozent unter dem Vorjahresniveau, was an einer Vielzahl von kleineren Transaktionen im mittleren Preissegment lag.

„Der Büroleerstand hat in den vergangenen zwölf Monaten zugelegt – vor allem bei unterdurchschnittlich ausgestatteten Flächen sowie in Bestandsobjekten in weniger zentralen Bürolagen“, sagt Ape. Er stieg in den Top-5-Märkten um 16 Prozent auf etwa 3,5 Millionen Quadratmeter an. Die Leerstandsrate markierte dabei einen Anstieg um 0,6 Prozentpunkte auf aktuell 4,6 Prozent. Dies entspricht dem höchsten Niveau seit vier Jahren. In Düsseldorf wurde der höchste jährliche Anstieg von 1,4 Prozentpunkten auf 8,7 Prozent gemessen, vor Frankfurt (plus 1,2 Prozentpunkte auf 7,8 Prozent), Berlin (plus 0,5 Prozentpunkte auf 2,7 Prozent) und München (plus 0,4 Prozentpunkte auf 4,0 Prozent). In Hamburg blieb die Leerstandsrate im Vorjahresvergleich stabil bei 2,7 Prozent. Das Volumen verfügbarer Untermietflächen nimmt zwar mittlerweile tendenziell wieder ab, im Vergleich zum ersten Quartal 2021 stehen derzeit aber an den Top-5-Märkten noch rund vier Prozent mehr Flächen zur Untermiete zur Verfügung.

Ausblick auf 2022

„Für eine Prognose zum Flächenumsatz für das Gesamtjahr 2022 ist es angesichts der konjunkturellen Herausforderungen und gestiegenen Unsicherheiten noch zu früh“, teilt Ape mit.

„Während die Unternehmen zum Jahresauftakt 2022 noch recht zuversichtlich auf die Geschäftsentwicklung blickten und ihre Expansions- beziehungsweise Umzugspläne zielstrebig verfolgten, gingen die Geschäftserwartungen mit dem Krieg in der Ukraine gemäß den jüngsten Erhebungen des ifo-Geschäftsklimaindex deutlich zurück“, sagt Linsin. Ape ergänzt: „Deswegen verzögern sich die geplanten Immobilienentscheidungen und auch die Prüfprozesse dauern angesichts der Einordnung der gestiegenen geopolitischen Unsicherheiten entsprechend länger. Jedoch wurde bis dato noch keine Anmietungsentscheidung der Kunden, die wir begleiten, zurückgezogen.“

Ansprechpartner

Weitere Informationen zu CBRE:

CBRE Group, Inc. (NYSE:CBRE), ein Fortune-500- und S&P-500-Unternehmen mit Hauptsitz in Dallas, ist das weltweit größte Immobiliendienstleistungs- und Investment-Unternehmen – in Bezug auf den Umsatz im Geschäftsjahr 2021. Mit mehr als 105.000 Mitarbeitern (exkl. Turner-&-Townsend-Mitarbeiter) in über 100 Ländern bietet das Unternehmen seinen vielfältigen Kunden integrierte Dienstleistungen über den gesamten Immobilien-Lebenszyklus: von der strategischen und technisch-wirtschaftlichen Beratung, wie u. a. beim An- und Verkauf oder der An- und Vermietung, über die Entwicklung, Verwaltung und Bewertung von Immobilien bis hin zum Transaktions-, Projekt-, Facility- sowie Investment-Management.

Seit 1973 ist CBRE Deutschland mit seiner Zentrale in Frankfurt am Main vertreten, weitere Niederlassungen befinden sich in Berlin, Düsseldorf, Essen, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. www.cbre.de