• Stärkster Rückgang der Spitzenrenditen mit elf Basispunkten bei Büroimmobilien

• Mieten im Büro- und Einzelhandelssegment sind größtenteils gestiegen

Auf den europäischen Immobilienmärkten sind im vierten Quartal 2014 die Nettoanfangsrenditen über alle Sektoren hinweg weiter gesunken. Dem Immobilienberatungsunternehmen CBRE zufolge spiegelt dies die steigende Nachfrage und die sehr niedrigen Renditen von Anleihen wider.

Die Spitzenrenditen sanken in allen Immobiliensektoren und liegen nun rund 30 Basispunkte niedriger als vor einem Jahr. Innerhalb der einzelnen Sektoren veränderten sich die Renditen für Büroimmobilien am stärksten und fielen im Vergleich zum dritten Quartal 2014 um elf Basispunkte. In 24 der 58 von CBRE untersuchten Büromärkte sind die Renditen gesunken, darunter die deutschen Standorte Berlin, Frankfurt, Hamburg und München sowie in Paris, Mailand, Madrid und London. Die einzigen Städte, in denen steigende Renditen beobachtet wurden, waren Moskau und St. Petersburg, wo die Stimmung der Anleger angesichts geopolitischer Unwägbarkeiten und dem sinkenden Ölpreis gedämpft worden ist.

Auch für Einzelhandel- und Industrieimmobilien fielen die Renditen. Deutliche Veränderungen im abgelaufenen Quartal gab es bei High Street-Immobilien in Paris, Prag und Mailand, während in London, Dublin, Amsterdam und Barcelona die Renditen für Industrieimmobilien sanken.

Die Mietentwicklung ist in Europa dagegen uneinheitlich geblieben, da die Unsicherheit über die wirtschaftliche Erholung in einigen Ländern nach wie vor die Expansionsbestrebungen vieler Unternehmen beeinträchtigt. Der CBRE All-Property EMEA Rent Index stieg im vierten Quartal 2014 um 1,3 Prozent, während in 23 der 163 untersuchten Standorte die Mieten gewachsen sind. Hiervon entfielen insgesamt 15 auf Büromärkte, darunter London City und West End sowie Frankfurt, Madrid und Mailand. Dies ließ den Büromietenindex um 1,6 Prozent im vierten Quartal 2014 (2,7 Prozent zum Vorjahr) ansteigen. Die Mieten für Einzelhandelsimmobilien sind nur an wenigen Standorten gestiegen, aber signifikante Steigerungen in Dublin, München und Dubai waren ausreichend, um den EMEA Einzelhandelsmietindex um über ein Prozent im Quartal steigen zu lassen. Mieten für Industrieimmobilien stagnierten europaweit im Verlauf des vierten Quartals 2014, obwohl die Mieten in London um zwei Prozent zulegen konnten.

„Die starke Nachfrage nach Immobilien hat das Investmentvolumen auf über 200 Milliarden Euro gedrückt und die Renditen haben weiter nachgegeben”, sagt Jan Linsin, Head of Research bei CBRE Deutschland. „Die Vermietungsmärkte haben noch nicht die gleiche Dynamik gezeigt, aber mit dem erwarteten stärkeren Wirtschaftswachstum sollten die Vermietungsaktivitäten und das Mietwachstum in diesem Jahr stärker ausfallen.“

Renditen in Q4 2014 im Vergleich zum Vorquartal

Renditen sinken assetübergreifend

Die Bürorenditen in der Region EMEA sind im vierten Quartal gesunken. Der CBRE Prime Office Yield Index fiel um fünf Basispunkte und ist nunmehr um 30 Basispunkte niedriger als noch vor einem Jahr. In 24 der untersuchten 58 Märkte konnte ein Rückgang der Renditen verzeichnet werden. In 32 blieben diese unverändert und mit Moskau und St. Petersburg zeichneten sich nur zwei Märkte durch steigende Renditen (um 112 Basispunkte beziehungsweise 113 Basispunkte) aus. Allein in Oslo und Lissabon sind die Renditen um bis zu 50 Basispunkte gesunken. In vielen Märkten, darunter in London, Madrid und Edinburgh, gingen die Renditen um bis zu 25 Basispunkte zurück.

Auch die Einzelhandelsrenditen bewegten sich im vierten Quartal nach unten. Der CBRE Prime High Street Retail Yield Index ist entsprechend um acht Basispunkte gesunken, während der Prime Shopping Centre Yield Index einen Rückgang um zwei Basispunkte registrierte. Somit liegen die Renditen 24 Basispunkte beziehungsweise 36 Basispunkte niedriger als noch im Vorjahr. 20 Standorte verzeichneten einen Rückgang, 32 blieben unverändert und wiederum zwei konnten einen Anstieg vermelden. Während zu letzteren Moskau und St. Petersburg mit einem Plus von 87 Basispunkten beziehungsweise 88 Basispunkten zählten, wurden die größten Abwärtsverschiebungen mit einem Rückgang um bis zu 50 Basispunkte in mehreren Märkten gemessen, darunter in Prag und Oslo.

Die Renditen im Industriesegment sind laut dem CBRE EMEA Industrial Yield Index um fünf Basispunkte im letzten Quartal gesunken. Dies entspricht im Vorjahresvergleich einem Rückgang um 32 Basispunkte. Während die Renditen in 15 Standorten gesunken und lediglich in zweien gestiegen sind, blieb der Wert in den 34 anderen Standorten stabil. Den größten Rückgang verzeichneten Lissabon mit 75, Dublin und Bukarest mit jeweils 50 und London mit 30 Basispunkten. Die Städte Helsinki, Budapest, Barcelona und Manchester registrierten allesamt einen Rückgang der Rendite um 25 Basispunkte. Der stärkste Anstieg wurde wiederum in Moskau festgestellt, wo die Rendite um 150 Basispunkte auf eine Spitzenrendite von 12,75 Prozent anstieg.

Mieten in Q4 2014 im Vergleich zum Vorquartal

Büro- und Einzelhandelsmieten sind gestiegen – Mieten im Industriesegment stabil

Die Bürospitzenmiete in Europa ist im vierten Quartal 2014 um 1,6 Prozent und im Vergleich zum Vorjahr um 2,7 Prozent gestiegen. Von den 15 Märkten, die sich durch einen Anstieg der Mieten auszeichneten, wurden die höchsten Zuwächse in Marseille und Belfast gemessen, wo die Mieten um elf Prozent beziehungsweise sieben Prozent angestiegen sind. Eine Reihe von größeren Märkten wie London, Frankfurt, Madrid und Mailand wiesen Steigerungen von zwei bis vier Prozent auf. Moskau und St. Petersburg verzeichneten mit 34 Prozent beziehungsweise 25 Prozent die stärksten Rückgänge.

Die Einzelhandelsmieten stiegen im vierten Quartal laut CBRE EMEA Prime High Street Retail Index um 1,1 Prozent, während der Index für Shopping Center lediglich um 0,1 Prozent stieg. Fünf der 54 untersuchten Märkte verzeichneten einen Anstieg, 46 blieben unverändert und nur an drei Standorten sank die Einzelhandelsmiete. Die stärksten Anstiege wurden in Dublin (elf Prozent) und Riga (sieben Prozent) registriert, während St. Petersburg mit 36 Prozent den stärksten Rückgang verbuchte.

Die Mieten im Industriesegment blieben im vierten Quartal weitestgehend unverändert. Der CBRE EMEA Prime Industrial Mietindex stieg im letzten Quartal lediglich um 0,1 Prozent. Im Vorjahresvergleich betrug der Anstieg 0,8 Prozent. Insgesamt sind die Mieten in drei der 51 Märkte angestiegen, in vier sind sie gefallen und in den restlichen 44 blieben sie stabil. Die größten Zuwächse registrierten Dubai mit sechs Prozent und Düsseldorf mit vier Prozent. Die stärksten Rückgänge wurden wiederum in St. Petersburg mit 14 Prozent sowie in Kiew mit 12 Prozent verbucht.

Ansprechpartner:

Dr. Jan Linsin
CBRE GmbH
Head of Research Germany
+49 69 17 00 77 663
jan.linsin@cbre.com