Einzelhandelsinvestmentmarkt geht deutlich zurück
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Transaktionsvolumen mit 10,5 Milliarden Euro leicht über dem langjährigen Durchschnitt – aber minus 25 Prozent im Vorjahresvergleich
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Zusammenschluss von Kaufhof und Karstadt prägte den Markt im Jahr 2018
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Fachmarktobjekte im Fokus der Investoren – Anteil am Einzelhandelstransaktionsvolumen bei 42 Prozent
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Renditekompression setzt sich im Fachmarktsegment verschärft fort
2018 wurden am deutschen Investmentmarkt 10,5 Milliarden Euro in Einzelhandelsimmobilien investiert. Während dieses Ergebnis noch leicht über dem langjährigen Durchschnitt liegt, stellt es gegenüber 2017 einen deutlichen Rückgang um 25 Prozent dar. Geprägt wurde das Marktgeschehen vor allem durch den Zusammenschluss von Kaufhof und Karstadt im dritten Quartal des abgelaufenen Jahres. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.
Der Rückgang des Einzelhandelstransaktionsvolumens auf dem deutschen Markt bedarf einer differenzierten Betrachtung. Während innerstädtische Handelsimmobilien in Toplage ihren Anteil am Gesamtvolumen – maßgeblich beeinflusst durch den Zusammenschluss von Karstadt und Kaufhof – auf 39 Prozent (4,1 Milliarden Euro) ausbauen konnten, ist insbesondere der in Shopping-Center investierte Anteil deutlich zurückgegangen. Die disruptiven Veränderungen bedingt durch den Online-Handel bewirken eine Zurückhaltung bei den Investoren für Shopping-Center in B- und C-Standorten. Im Jahresverlauf 2018 wurden 1,3 Milliarden Euro in Einkaufszentren investiert, das entspricht einem Anteil von nur 13 Prozent des Gesamtvolumens. Im Vorjahr waren es noch 2,7 Milliarden Euro oder 20 Prozent. Dominierende Assetklasse bleiben Fachmärkte und Fachmarktzentren mit einem Transaktionsvolumen von 4,4 Milliarden Euro und einem Anteil von 42 Prozent. Das hohe Interesse der Investoren an Fachmarktobjekten lässt sich auch an den Renditen ablesen, die insbesondere bei Fachmarktzentren zum Jahresende weiter nachgegeben haben.
Mit 2,4 Milliarden Euro ist speziell das Jahresendquartal hinter den Erwartungen zurückgeblieben. Mehrere größere Abschlüsse haben sich verzögert und wurden nach 2019 verschoben. Insgesamt erwarten wir auch für 2019 eine auf dem Niveau der Vorjahre befindliche hohe Nachfrage nach Handelsimmobilien mit dem auf Investorenseite anhaltenden Fokus auf insbesondere lebensmittelgeankerte Objekte.
Internationale Käufer verstärkt aktiv
Im Vergleich zum Vorjahr steigerten internationale Investoren ihren Anteil am Investitionsgeschehen um 5,0 Prozentpunkte und machten 42 Prozent der bundesweiten Transaktionen aus. In den Top-7-Standorten lag der Anteil sogar bei 53 Prozent. Insbesondere Investoren aus den europäischen Nachbarländern waren 2018 am hiesigen Einzelhandelsmarkt aktiv. Auf Käuferseite beläuft sich ihr Anteil auf 32 Prozent des Transaktionsvolumens. Auch der Anteil der Portfolioquote ist im Vorjahresvergleich leicht auf 52 Prozent gestiegen, was einem Wachstum um zwei Prozentpunkte entspricht.
Das Marktgeschehen verschob sich dabei weiter in Richtung der Metropolregionen. Der Anteil des Investmentvolumens der Top-7-Standorte konnte noch einmal gesteigert werden und liegt nach dem Jahresendquartal bei 28 Prozent. Allein in Berlin konnte ein Transaktionsvolumen von über einer Milliarde Euro verzeichnet werden.
*: Durchschnittliche Nettoanfangsrendite von Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und MünchenQuelle: CBRE Research, Q4 2018.
Transaktionsvolumen nach Nutzungsart
Quelle: CBRE Research, Q4 2018.
Transaktionsvolumen von Einzelhandelsimmobilien (in Milliarden Euro)
Quelle: CBRE Research, Q4 2018.
Entwicklung der Spitzenrenditen* von Handelsimmobilien
*: Nettoanfangsrendite
**: Durchschnittliche Nettoanfangsrendite von Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München
Quelle: CBRE Research, Q4 2018.
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