• Investmentvolumen von 9,4 Milliarden Euro im Gesamtjahr 2022 – vier Prozent unter dem Niveau des Vorjahres
• Spitzenrenditen stiegen seit Ende 2021 in den verschiedenen Subassetklassen um 0,25 bis 0,7 Prozentpunkte – Shopping-Center an A-Standorten nun bei 5,1 Prozent

2022 verzeichnete der Einzelhandelsimmobilieninvestmentmarkt Deutschland ein Transaktionsvolumen von 9,4 Milliarden Euro. Damit lag das Investitionsvolumen nur vier Prozent unter dem Vorjahresniveau. Auch das Schlussquartal lag mit 2,5 Milliarden Euro nur gut 100 Millionen Euro unterhalb des Investitionsvolumens des Vorjahresquartals. Sowohl die Portfolioquote (plus sechs Prozentpunkte auf 45 Prozent) als auch der Anteil internationaler Investoren (minus ein Prozent auf 32 Prozent) sowie der Anteil der Top-7-Märkte (stabil bei 25 Prozent) am Transaktionsvolumen veränderten sich im Vorjahresvergleich nicht signifikant. Dies ist ein Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

„Gerade aber auch in den letzten Wochen des vergangenen Jahres sahen wir Evidenzen durch wichtige, richtungsweisende Transaktionen, die entscheidend zur Marktbelebung beitragen dürften – vorbehaltlich weiterer Zinsbewegungen.“

Die Finanzierungszinsen, gemessen an der fünfjährigen Swaprate, sind im Jahresverlauf 2022 um rund drei Prozentpunkte gestiegen und haben damit das jahrelange negative Zinsumfeld endgültig hinter sich gelassen. Gleichzeitig legte die Rendite der zehnjährigen Bundesanleihe, die als Benchmarkrendite anzusehen ist, um knapp 2,7 Prozentpunkte auf 2,6 Prozent zum Jahreswechsel zu.

Angesichts der Entwicklungen an den Anleihe- und Kreditmärkten stiegen in allen Subassetklassen am Einzelhandelsimmobilienmarkt im vierten Quartal 2022 die Spitzenrenditen – sowohl im Vergleich zum Vorquartal als auch im Vergleich zum Vorjahresquartal. Für 1A-Handelsimmobilien in den Top-7-Märkten lagen die Spitzenrenditen Ende 2022 mit rund 3,9 Prozent 0,7 Prozentpunkte über dem Vorjahresniveau – und legten allein innerhalb eines Quartals einen Anstieg um knapp einen halben Prozentpunkt hin. Shopping-Center an A-Standorten wiesen im Vorjahresvergleich hingegen lediglich einen Anstieg um 0,25 Prozentpunkte auf 5,1 Prozent auf (davon 0,2 Prozent seit dem dritten Quartal 2022) – hier gab es aber bereits in den vergangenen Jahren angesichts der Verwerfungen in Folge der Coronapandemie und der damit einhergehenden Chancen-Risiko-Betrachtung deutliche Renditeanstiege. Die Spitzenrenditen von Shopping-Centern an B-Standorten stiegen innerhalb der vergangenen zwölf Monate hingegen um 0,6 Prozentpunkte auf 6,5 Prozent. Lebensmittelmärkte und Fachmarkzentren legten im Vorjahresvergleich zu Ende 2022 jeweils um 0,7 Prozentpunkte auf 4,3 Prozent zu, wiesen aber in ihren Veränderungen seit dem dritten Quartal 2022 kleinere Unterschiede auf (plus 0,4 Prozentpunkte bei Lebensmittelmärkten und plus 0,3 Prozentpunkte bei Fachmärkten).

Comeback der Shopping-Center

Mit einem Anteil am Transaktionsvolumen von 48 Prozent waren Fachmärkte und Fachmarktzentren – inklusive Bau- und Lebensmittelmärkten – wie auch in den Vorjahren die wichtigste Subassetklasse (2021: 60 Prozent; 2020: 52 Prozent). Mit 29 Prozent erreichten Shopping-Center seit längerer Zeit wieder einen relevanten Anteil am Investitionsvolumen – in den beiden Vorjahren bewegte sich ihr Anteil jeweils um die Zehn-Prozent-Marke. Diese Entwicklung war vor allem auf die Beteiligung von Oaktree Capital und Cura Vermögensverwaltung an der Deutschen Euroshop im dritten Quartal sowie zurückzuführen. Rückläufig war hingegen der Anteil von 1A-Einzelhandelsimmobilien in den Innenstädten. Nach 27 Prozent im Jahr 2020 und 20 Prozent im Jahr 2021 betrug ihr Anteil 2022 lediglich noch 15 Prozent.

„Lebensmittelmärkte blieben 2022 ‚everybody’s darling‘. Sie gehen fast immer mit langfristigen Mietverträgen und Mietern mit guten Bonitäten einher. Diese Eigenschaften wissen Investoren besonders in Krisenzeiten zu schätzen“, sagt Schönherr.

Ausblick auf 2023

„Für den Jahresbeginn 2023 gehen wir noch von einem begrenzten Transaktionsgeschehen aus, das jedoch im Laufe des Frühjahres wieder an Fahrt gewinnen wird“, prognostiziert Schönherr. „Investorenseitig sehen wir Interesse an allen Subassetklassen, insbesondere auch an Baumärkten, die einen Renditevorsprung gegenüber Fach- und Lebensmittelmärkten versprechen. Lediglich bei Warenhäusern befindet sich der Markt noch in einer Warteposition, die jedoch nicht primär auf Zinsunsicherheiten oder Preisfindungsschwierigkeiten zurückzuführen ist, sondern auf die Entwicklung am Nutzermarkt. Hier ist entscheidend, welche der Häuser auch zukünftig als Warenhäuser erhalten bleiben und welche geschlossen werden. Für Investoren werden dann vor allem jene Objekte an guten Standorten interessant, die nach einer Schließung vielversprechende Umnutzungen in Richtung von Mixed-Use-Immobilien erlauben.“