Frankfurt,
09
Januar
2015
|
13:00
Europe/Amsterdam

Einzelhandelsimmobilien: Ausländische Investoren bestimmen den Investmentmarkt mit grossvolumi

  • Transaktionsvolumen steigt um sechs Prozent auf rund 9,2 Milliarden Euro
  • Internationale Investoren verdoppeln ihr Investitionsvolumen gegenüber 2013
  • Marktanteil von 50 Prozent- Fach- und Supermärkte beliebteste Assetklasse
  • Eine Milliarde Euro mehr in Fachmärkte / Fachmarktzentren sowie Supermärkten / Discountern als in Shopping-Center

Am deutschen Einzelhandelsinvestmentmarkt wurden 2014 knapp 9,2 Milliarden Euro investiert. Gegenüber dem Vorjahr ist dies eine Steigerung um 500 Millionen Euro beziehungsweise rund sechs Prozent. Mit knapp 2,9 Milliarden Euro zeigte sich das vierte Quartal am stärksten. Das geht aus dem Investmentbericht des Immobilienberatungsunternehmens CBRE hervor. "Der Run ausländischer Investoren auf deutsche Einzelhandelsimmobilien geht weiter", sagt Jan-Dirk Poppinga, Head of Retail Investment bei CBRE Deutschland. "Sieben der zehn größten Deals 2014 wurden durch internationale Investoren getätigt.

"Internationale Anleger verdoppelten ihr in deutsche Handelsimmobilien investiertes Volumen gegenüber 2013 auf 4,5 Milliarden Euro. Damit entfiel fast die Hälfte des Gesamtvolumens auf ausländische Investoren. Insbesondere britische Akteure zeigten sich sehr aktiv und investierten fast 1,7 Milliarden Euro oder 18 Prozent des Gesamtvolumens. Darunter die beiden großen Portfolios Sunrise (Silo E) sowie ein Paket mit 23 Objekten, die von Capital & Regional (Capreg) und Ares Management an Rockspring gingen. Französische Anleger sorgten mit Investments von fast einer Milliarde Euro für einen Anteil von rund zehn Prozent. Dieses hohe Ergebnis wurde dominiert durch zwei Anteilserwerbe seitens Unibail-Rodamco am CentrO Oberhausen sowie an der Mfi (Management für Immobilien) AG und deren Einkaufszentren. An dritter Stelle folgten US-amerikanische Investoren mit über 800 Millionen Euro oder neun Prozent. Hier dominierte der von CBRE begleitete Verkauf des Christie-Portfolios durch ein Joint Venture von Morgan Stanley Real Estate Investing und Redos Real Estate.Der Portfolioanteil stieg deutlich an; mit gut vier Milliarden Euro wurden fast 44 Prozent des Einzelhandelstransaktionsvolumens im Rahmen von Paketkäufen investiert. Im Vorjahr waren es knapp 2,7 Milliarden oder 31 Prozent.

Fachmärkte stehen in Investorengunst ganz oben
Noch stärker als im Vorjahr wurde in Fachmärkte und Fachmarktzentren investiert. Insgesamt flossen knapp 3,8 Milliarden Euro oder 41 Prozent in diese Anlageklasse und somit 1,4 Milliarden Euro oder fast 60 Prozent mehr als im Jahr 2013. "Die Objekte lagen fast immer außerhalb der Top-Standorte, was die höhere Risikobereitschaft der Investoren widerspiegelt", sagt Poppinga. Die größten Transaktionen in diesem Segment waren der von CBRE begleitete Ankauf des Supermarkt-Portfolios durch das Joint Venture aus Pramerica Real und Third Swedish National Pension Fund (AP3) von Taurus Investment Holding, der Rückkauf des Sokrates-Portfolios mit zehn real-Märkten durch die Metro AG sowie die Beteiligung an rund 350 Netto-Märkten von Moeller-Maersk durch die dänische Salling-Gruppe.

Deutlich geringer als im Vorjahr zeigten sich dagegen Investments in 1A-Einzelhandelsimmobilien in Top-Lage sowie in Einkaufszentren. In innerstädtische Geschäftshäuser in High Street-Lagen flossen mit 1,6 Milliarden Euro knapp 36 Prozent weniger, in Einkaufszentren mit 2,7 Milliarden Euro rund 24 Prozent weniger als im Jahr 2013, obwohl hier im Jahresverlauf die großen Transaktionen durch Unibail-Rodamco sowie der Verkauf des Christie-Portfolios mit vier Zentren in Brandenburg und Sachsen sowie der von CBRE begleitete Ankauf der Düsseldorfer Kö-Galerie von Blackstone durch Allianz Real Estate stattfanden. "Insgesamt ist das Produktangebot aber so stark limitiert, dass Investoren auf andere Anlageobjekte des Einzelhandels wie eben Fachmärkte und Fachmarktzentren ausweichen", erläutert Poppinga.

Investoren weichen auf kleinere Städte aus
Rund ein Viertel der Investments in Einzelhandelsimmobilien entfiel auf die Top 5-Standorte. Gegenüber dem Vorjahr entspricht dies einem Rückgang um 26 Prozent. "Aufgrund des Produktmangels in den Investmentzentren sowie der attraktiveren Renditeniveaus weichen die Investoren weiter verstärkt auf andere Standorte aus", sagt Poppinga. Nur München (+18 Prozent) und Frankfurt (+9 Prozent) verzeichneten einen Anstieg des in Einzelhandelsobjekte investierten Volumens. In Düsseldorf wurde nur ein leichter Rückgang des Volumens um vier Prozent registriert, während in Hamburg (-16 Prozent) und insbesondere in Berlin (-70 Prozent) der Umsatz in diesem Segment deutlich zurückging. Im Vorjahr waren in der Hauptstadt noch mehrere zum Teil großvolumige Shopping-Center und High Street-Objekte für über 800 Millionen Euro verkauft worden. "Hier kommt der Produktmangel im großflächigen Segment zum Tragen", erklärt Poppinga. "Am Berliner Markt wurden lediglich zwei Transaktionen in der Größenklasse zwischen 50 und 100 Millionen Euro registriert, während im Vorjahr noch sieben Transaktionen über 50 Millionen Euro über die Bühne gingen.

"Die stärkste Käufergruppe waren Asset- und Fondsmanager, die knapp 2,7 Milliarden Euro oder 29 Prozent des Gesamtvolumens investierten, gefolgt von Offenen Immobilien- und vor allem Spezialfonds mit 1,6 Milliarden oder 17 Prozent. An dritter Stelle standen Immobilienaktiengesellschaften und REITs mit 1,3 Milliarden Euro (14 Prozent).

Spitzenrenditen auf breiter Front unter Druck
Die Spitzenrenditen im Handelssegment stehen deutlich unter Druck. Die Nettoanfangsrendite für erstklassige Shopping-Center in den Top-Märkten blieb gegenüber dem Vorquartal vorerst noch stabil bei 4,50 Prozent. Vergleichbare Produkte in den prosperierenden Regionalzentren gingen im vierten Quartal um weitere 0,2 Prozentpunkte auf 5,10 Prozent zurück - Ende 2013 lag die Rendite hier noch bei 5,40. Im Segment der Fachmarktzentren ist aufgrund der hohen Nachfrage bei sich verknappendem Angebot ein deutlicher Renditerückgang zu beobachten. Hier liegt die Nettoanfangsrendite zum Jahresende bei 5,70 Prozent (minus 30 Basispunkte gegenüber Q4 2013). Im Segment der Fachmärkte / Supermärkte liegt die Spitzenrendite bei 6,50 Prozent (minus 50 Basispunkte).

Ausblick 2015: Zehn Milliarden Euro Investmentvolumen
"Für 2015 erwarten wir ein Investmentvolumen von rund zehn Milliarden Euro", sagt Jan Linsin, Head of Research bei CBRE Deutschland. "Der Risikoappetit bei den Investoren hat sich auf großvolumige Handelspakete - auch mit mehr opportunistischem Produkt - weiter vergrößert. Außerdem setzen die nationalen und vor allem die internationalen Investoren großes Vertrauen in die Wertstabilität des deutschen Einzelhandelsimmobilienmarktes." Die sehr guten Fundamentaldaten, ein Arbeitsmarkt mit Rekordzahlen bei den Beschäftigten, steigende Haushaltseinkommen und vor allem die sehr niedrige Inflation werden laut CBRE für einen steigenden Umsatz im Einzelhandel sorgen und lassen hierdurch auf attraktive Chancen in diesem Segment der Immobilienallokation hoffen.

Ansprechpartner:

Jan Dirk Poppinga
CBRE GmbH
Head of Retail Investment
+49 30 72 61 54 155
jan.poppinga@cbre.com

Dr. Jan Linsin
CBRE GmbH
Head of Research Germany
+49 69 17 00 77 663
jan.linsin@cbre.com

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Weitere Informationen zu CBRE
CBRE Group, Inc. (NYSE:CBG), das Fortune 500- und S&P 500-Unternehmen mit Hauptsitz in Los Angeles, Kalifornien, ist das - in Bezug auf den Umsatz im Geschäftsjahr 2014 - weltweit größte Dienstleistungsunternehmen auf dem gewerblichen Immobiliensektor. Mit über 52.000 Mitarbeitern in über 370 Büros weltweit (exklusive Beteiligungsgesellschaften und Verbundunternehmen) ist CBRE Immobiliendienstleister für Eigentümer, Investoren und Nutzer von gewerblichen Immobilien. Die Dienstleistungsschwerpunkte umfassen die Bereiche Capital Markets, Vermietung, Valuation, Corporate Services, Research, Retail, Investment Management, Property- und Project-Management sowie Building Consultancy. Seit 1973 ist CBRE Deutschland mit seiner Zentrale in Frankfurt am Main vertreten, weitere Niederlassungen befinden sich in Berlin, Düsseldorf, Köln, Hamburg, München, Nürnberg und Stuttgart. www.cbre.de