Dynamisches erstes Halbjahr am Frankfurter Bürovermietungs- und Investmentmarkt
- Büroflächenumsatz von 220.400 Quadratmetern im ersten Halbjahr
- Erste Banken geben Verlagerung von Arbeitsplätzen in die Mainmetropole bekannt
- Leerstand sinkt im Vergleich zum Vorjahr um elf Basispunkte
- Investitionsvolumen steigt um 73 Prozent im Vorjahresvergleich
Im Wettbewerb um die Arbeitsplätze, die aller Voraussicht nach im Zuge des Austritts von Großbritannien aus der Europäischen Union verlagert werden müssen, zeichnet sich Deutschlands Finanzhauptstadt Frankfurt am Main als einer der Gewinner ab. Nachdem erste namhafte Großbanken bekanntgaben, Arbeitsplätze von der Themse an den Main zu verlegen, nimmt die Entscheidungsfindung weiterer Banken und Finanzdienstleister spürbar an Fahrt auf. Der Frankfurter Bürovermietungsmarkt zeigt sich im Zuge der allgemeinen Brexit-Diskussion weiterhin in guter Verfassung und liegt mit 220.400 Quadratmetern Büroflächenumsatz im ersten Halbjahr 2017 leicht über dem 10-Jahresdurchschnitt. Beide Quartale zeichneten sich dabei durch ein konstant hohes Nachfrageniveau aus und lagen bezüglich des Umsatzvolumens annähernd gleich auf. Gleichzeitig sank auch der Leerstand im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um elf Basispunkte und lag am Ende des zweiten Quartals bei 10,6 Prozent. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des integrierten Immobilienberatungsunternehmens CBRE.
Berater stärkste Nachfrager gefolgt vom IT-Bereich
In den ersten sechs Monaten des laufenden Jahres waren Berater mit einem Umsatz von 30.400 Quadratmetern, was einem Anteil von 14 Prozent am gesamten Flächenumsatz des Frankfurter Bürovermietungsmarktes entspricht, die umsatzstärkste Branche. Dahinter folgen Unternehmen aus der IT-Branche mit 24.300 Quadratmetern (elf Prozent), Banken und Finanzdienstleister mit 20.900 Quadratmetern (neun Prozent) sowie Rechtsanwälte und Unternehmen aus dem Bereich Sonstige Dienstleistungen mit 20.200 Quadratmetern (neun Prozent).
Mit 52.700 Quadratmetern wurde fast ein Viertel des Flächenumsatzes der ersten beiden Quartale alleine im zentral gelegenen Teilmarkt Bankenlage generiert. Dahinter folgt der Teilmarkt Westend, in dem ein Umsatz von 26.500 Quadratmetern (12 Prozent) verzeichnet wurde. Im Frankfurter Central Business District (CBD), der die Teilmärkte Bankenlage, Westend und Frankfurt City umfasst, wurde innerhalb des ersten Halbjahres ein Umsatz von 95.900 Quadratmetern registriert, was einem Anteil von gut 44 Prozent am gesamten Flächenumsatz des Frankfurter Büromarktes entspricht.
Büroflächenleerstand weiter rückläufig
Die hohe Nachfrage nach Büroflächen hat in Verbindung mit dem Abriss und der Umnutzung von nicht mehr marktfähigen Büroflächen dazu geführt, dass sich der Leerstand im Vergleich zum ersten Halbjahr 2016 um elf Basispunkte auf nun 10,6 Prozent reduziert hat. Der Bestand sank im gleichen Zeitraum, trotz eines Fertigstellungsvolumens von 121.000 Quadratmetern, aufgrund von Abrissen und Umnutzungen um 148.500 Quadratmeter. Innerhalb des CBD hat die Leerstandsrate im Vergleich zum Vorjahr sogar um 29 Basispunkte nachgegeben und liegt nun bei 8,9 Prozent.
Die gewichtete Durchschnittsmiete belief sich am Ende des zweiten Quartals auf 19,10 Euro pro Quadratmeter pro Monat, was einem Anstieg um 5,4 Prozent im Vergleich zum Vorjahr entspricht.
Der hohe Anteil der CBD-Teilmärkte am Flächenumsatz hat maßgeblich zu dem deutlichen Anstieg der gewichteten Durchschnittsmiete geführt. Denn in diesen Teilmärkten liegen vorrangig Objekte, die durch ihre erstklassige Ausstattung und zentrale Lage überzeugen, was sich auch in den aufgerufenen Mietpreisen widerspiegelt.
Unverändert blieb hingegen die Spitzenmiete, die nach wie vor 39,50 Euro pro Quadratmeter pro Monat beträgt.
Bis zum Jahresende 2017 befinden sich aktuell rund 85.000 Quadratmeter Bürofläche in der Fertigstellungspipeline, wovon dem Markt allerdings nur noch 23.700 Quadratmeter zur Verfügung stehen. Auch in der Fertigstellungspipeline bis zum Ende des Jahres 2019 sind lediglich noch 168.600 der insgesamt 319.800 Quadratmeter verfügbar.
Das Flächenangebot in Projektentwicklungen ist für den Zeitraum bis Ende 2019 bereits heute überschaubar und wird sich im Zeitverlauf weiter verringern. Zwar wird dieser Umstand dafür sorgen, dass der Leerstand in erstklassig ausgestatteten Bestandsobjekten weiter zurückgeht, zeitgleich schränkt dies aber auch zunehmend die Möglichkeiten speziell für große Anmietungen weiter ein.
Büroimmobilien dominierende Assetklasse
Aufgrund eines dynamischen zweiten Quartals, in dem alleine 2,0 Milliarden Euro an Investitionen registriert wurden, kann der Frankfurter Gewerbeimmobilienmarkt zum ersten Halbjahr 2017 mit einem gesamten Investitionsvolumen von 2,8 Milliarden Euro ein beachtliches Resultat vorweisen. Verglichen mit dem Vorjahreszeitraum entspricht dies einem Anstieg um 73 Prozent. Maßgeblichen Anteil an diesem Ergebnis haben Büroimmobilien, auf die mit 2,7 Milliarden Euro bzw. 97 Prozent, das Gros des Investitionsvolumens des ersten Halbjahres entfällt. Auch Transaktionen der Größenklasse über 100 Millionen Euro, auf die im ersten Halbjahr 1,2 Milliarden Euro entfielen, hatten einen maßgeblichen Anteil an diesem guten Ergebnis. Im Zuge dieser Entwicklung hat die Spitzenrendite erneut nachgegeben und liegt mit nun 3,50 Prozent 30 Basispunkte unter dem Vorquartalsniveau. Auch im City-Rand und in der Peripherie gaben die Renditen um jeweils 20 Basispunkte nach und betragen damit nun 4,20 und 5,50 Prozent.
Nach wie vor wird die anhaltend hohe Nachfrage nach Frankfurter Büroimmobilien lediglich durch die Verfügbarkeit an Produkten begrenzt. Der stabile Bürovermietungsmarkt in Frankfurt, der ein essentieller Bestandteil dieses Interesses ist, erhält durch die ersten bekanntgegebenen Arbeitsplatzverlegungen im Zuge des Brexits zusätzlichen Rückenwind. Daher ist auch weiterhin mit einem Nachfrageüberhang für Büroimmobilien zu rechnen.
Ausblick: Anmietungsentscheidungen könnten Markt im Jahresverlauf weiter beflügeln
Nachdem die ersten Banken die Verlagerung von Arbeitsplätzen in die Mainmetropole bekanntgaben, könnten zeitnah weitere Unternehmen aus dem Bereich der Banken und Finanzdienstleister nachziehen.
Da das Flächenangebot sowohl in den zentralen Teilmärkten als auch in Projektentwicklungen limitiert ist, kann die Standortentscheidung aufgrund der bekanntgewordenen Arbeitsplatzverlegungen im weiteren Jahresverlauf spürbar an Dynamik zulegen. Aus diesem Grund ist davon auszugehen, dass sich der Bürovermietungsmarkt in der zweiten Jahreshälfte weiterhin positiv entwickelt.
Auch auf dem Frankfurter Investmentmarkt ist eine Fortsetzung der bisherigen Entwicklungen zu erwarten. „Gegenwärtig befinden sich weitere großvolumige Objekte in der Vermarktung, weswegen die Aussichten für die zweite Jahreshälfte sehr gut sind. Sollten sich zudem weitere Banken und Finanzdienstleister für Frankfurt als zukünftigen EU-Standort entscheiden, wird sich dies zusätzlich positiv auf den Bürovermietungsmarkt und damit auf das Interesse nach Frankfurter Büroimmobilien auswirken. Keine Veränderung zeichnet sich allerdings bei der limitierten Produktverfügbarkeit ab, die somit weiterhin den begrenzenden Faktor für den Frankfurter Investmentmarkt darstellt“, erklärt Neiser.
Büromarkt Frankfurt: Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzungen) und Leerstandsrate
Quelle: CBRE Research, Q2 2017.
Transaktionsvolumen, Nettoanfangsrendite & Rendite 10-j. Bund
Quelle: CBRE Research, Q2 2017.
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