• Vermietungsmarkt steigert Umsatz um fünf Prozent zum Vorjahr
• Investmentvolumen legt um 66 Prozent zu
• Spitzenmieten steigen um sieben Prozent, Durchschnittsmiete um 19 Prozent
• Leerstand sinkt auf 3,5 Prozent

Auf dem Berliner Bürovermietungsmarkt wurden zum Abschluss des dritten Quartals 2017 707.500 Quadratmeter Fläche umgesetzt. Damit wurde das Ergebnis der ersten drei Quartale des Rekordjahres 2016 um gut fünf Prozent übertroffen und liegt fast 73 Prozent über dem zehnjährigen Mittel der ersten drei Quartale. Im direkten Vergleich der Topstandorte liegt Berlin 18 Prozent vor dem mit 597.900 Quadratmetern zweitstärksten Markt München. Dies ist ein Ergebnis einer aktuellen Analyse des integrierten Immobiliendienstleistungsunternehmens CBRE.

Die beiden innerstädtischen Teilmärkte City-Ost und City-West teilten sich die Hälfte des Gesamtumsatzes zu fast gleichen Teilen. In der City-Ost wurden bis zum Ende des dritten Quartals 174.800 Quadratmeter Bürofläche umgesetzt, in der City-West 170.400 Quadratmeter. Ein ebenfalls beträchtlicher Teil des Umsatzes, etwa ein Fünftel, entfiel auf die von Unternehmen des TMT-Sektors (Technologie, Medien und Telekommunikation) geprägte Mediaspree. Auf die Berliner Premiumlagen vereinte sich ein Umsatzanteil von knapp elf Prozent.

TMT Sektor und Coworking-Konzepte treiben den Mietmarkt
Die Bundeshauptstadt ist nach wie vor Anziehungspunkt für die Kreativszene. Rund 43 Prozent des Vermietungsumsatzes entfielen auf den TMT-Sektor (Technologie, Medien und Telekommunikation). Die größte Anmietung des dritten Quartals wurde abermals durch das E-Commerce Unternehmen Zalando abgeschlossen. Die 50.000 Quadratmeter umfassende Projektentwicklung Arena Highrise wurde durch Signa komplett an Zalando vorvermietet. Mit der Fertigstellung des Büroturmes ist Anfang 2021 zu rechnen.

Für Berlin spielt als Hauptsitz der Regierung und eigenständiger Stadtstaat die öffentliche Hand eine besonders gewichtige Rolle. Im Jahresverlauf machten Anmietungen des Bundes beziehungsweise des Landes rund 14 Prozent des Gesamtumsatzes oder 97.200 Quadratmeter aus. Als größte Transaktion ist hier die Anmietung der ehemaligen Königlichen Direktion am Schöneberger Ufer durch die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) über 15.000 Quadratmeter im dritten Quartal zu nennen.

„Für die Start-up-Hauptstadt Berlin werden die schon lange ansässigen Coworkin-Spaces und Business Center immer wichtiger. Aufgrund der angespannten Angebotssituation bieten diese vor allem kleinen bis mittelgroßen Unternehmen die Option, zeitnah Arbeitsplätze beziehungsweise Büroflächen in diesen Flexible Office Spaces anzumieten. Mittlerweile konkurrieren diese Anbieter von Büroflächen selbst in Premiumlagen zu Spitzenmieten mit klassischen Büronutzern wie Kanzleien und Beratern“, erklärt Vollmer.

Der Leerstand sinkt weiter
Aufgrund der anhaltend hohen Nachfrage und dem daraus resultierenden hohen Büroflächenumsatz in Verbindung mit vergleichsweise niedrigen Fertigstellungszahlen setzte die Berliner Leerstandsrate ihren Abwärtstrend ungebrochen fort. Innerhalb eines Jahres ist sie um zwei Prozentpunkte auf aktuell 3,5 Prozent gefallen. Mit einer Fortsetzung dieses Verlaufs ist nach allen vorliegenden Informationen zu rechen. Demnach ist der Leerstand im Jahresverlauf um 356.000 Quadratmeter gesunken und liegt nun bei 636.100 Quadratmetern. Aufgrund des hohen Nachfrageüberhangs sind Standortentscheidungen nur mit einer ausreichend langen Planungsphase zu realisieren. „Bei großflächigen Flächengesuchen sind Vorlaufzeiten von zwei Jahren und die Anmietung von Projektentwicklungen keine Seltenheit mehr“ sagt Vollmer.

Projektentwicklungen bereits zu großen Teilen vermietet

Dem hohen Flächenumsatz steht eine geringe Zahl an Büroflächenfertigstellungen gegenüber. In den ersten drei Quartalen wurden insgesamt 148.400 Quadratmeter Neubaufläche beziehungsweise kernsanierte Bürofläche fertiggestellt, 140.000 Quadratmeter davon allein im ersten Halbjahr. Dies stellt einen Rückgang von 40 Prozent gegenüber dem Vorjahr dar. Hiervon haben wiederum nur 24 Prozent als spekulative, frei verfügbare Fläche den Markt erreicht.

Bis Ende 2018 werden nach derzeitigem Kenntnisstand 481.100 Quadratmeter Bürofläche fertiggestellt werden. Hiervon entfallen knapp 24 Prozent auf Eigennutzer und nur noch 23 Prozent der Flächen sind für Vorvermietungen verfügbar. Dieser Anteil verteilt sich auf meist kleinere Büroprojekte. Erst bei Projekten mit Fertigstellung im Jahr 2019 sind noch fast noch die Hälfte der Flächen verfügbar. Aufgrund des Nachfrageüberhangs ist davon auszugehen, dass sich dieser Anteil noch rapide verringern wird und nicht zu einer nennenswerten Entspannung der Angebotssituation führen wird.

Mieten steigen rasant
Die Preisrallye am Berliner Bürovermietungsmarkt setzt sich unvermindert fort. Die nachhaltig erzielbare Spitzenmiete stieg im dritten Quartal um einen Euro auf 29,00 Euro pro Quadratmeter und Monat und legte somit im Vorjahresvergleich um über sieben Prozent zu. Diese neuen Spitzenwerte werden in den Premiumlagen AAA City-Ost und AAA Potsdamer Platz/Leipziger Platz erzielt. Die AAA City-West weist mit einem neuen Spitzenwert von 27,00 Euro pro Quadratmeter im Vorjahresvergleich sogar eine Steigerung von 17 Prozent auf, kann aber dennoch aufgrund der mangelnden Produktverfügbarkeit nicht ganz zu den erstgenannten Premiumlagen aufschließen. „Der prozentual stärkste Anstieg der Spitzenmiete ist in der Mediaspree zu beobachten“, sagt Vollmer. Aufgrund der Vielzahl von Projektentwicklungen und sanierten Bestandsgebäuden ist die Spitzenmiete im Jahresverlauf um ein Drittel auf 24,00 Euro pro Quadratmeter und Monat gestiegen. Da hier noch nicht alle Projetentwicklungen vorvermietet wurden, ist mit einem weiteren Anstieg der Spitzenmiete zu rechnen.

„Der Berliner Aufholprozess schreitet immer weiter voran. Das durchschnittliche Mietniveau der Bundeshauptstadt ist innerhalb eines Jahres rasant gestiegen“, erklärt Vollmer. Die gewichtete Durchschnittsmiete lag am Ende des dritten Quartals bei 18,33 Euro pro Quadratmeter und ist somit im Vorjahresvergleich um fast 19 Prozent gestiegen. Unter den deutschen Topstandorten liegt mit 19,86 Euro pro Quadratmeter nur noch Frankfurt vor Berlin.

Aufgrund der für diesen Teilmarkt sehr hochpreisigen und sehr großflächigen Anmietungen in Projektentwicklungen, vor allem durch Zalando, wurde die gewichtete Durchschnittsmiete in der Mediaspree im Jahresverlauf um ganze 61 Prozent auf 24,01 Euro pro Quadratmeter und Monat gehoben. In den flächenmäßig größten Teilmärkten City-Ost und City-West stieg die Durchschnittsmiete jeweils um 19 Prozent auf 19,59 respektive 15,65 Euro pro Quadratmeter pro Monat.

Investmentmarkt Berlin mit größtem Einzeldeal Deutschlands im laufenden Jahr

Der gewerbliche Investmentmarkt knüpfte nahtlos an das erste Halbjahr an und erzielte mit 5,6 Milliarden Euro ein erneutes Rekordergebnis, ein Plus von 66 Prozent gegenüber dem Vorjahreswert. Somit sichert sich Berlin im nationalen Vergleich die Spitzenposition vor München, das seinerseits ein Transaktionsvolumen von 3,8 Milliarden Euro verbuchte. Die wichtigste Nutzungsart blieben Büroimmobilien mit einem Anteil am Transaktionsvolumen von 78 Prozent, Hotels kamen auf zehn Prozent und Einzelhandelsimmobilien noch auf fast acht Prozent.

Auch der größte Deal war unter den Büroimmobilien zu finden und stellte gleichzeitig die bis dato größte Einzeltransaktion des dritten Quartals auf dem deutschen Gewerbeimmobilieninvestmentmarkt dar. Für 1,1 Milliarden Euro erwarb Oxford Properties, die Immobiliengesellschaft des Pensionsfonds für kommunale Angestellte in Ontario (Kanada), zusammen mit der Investmentgesellschaft Madison International Realty das Sony Center am Potsdamer Platz vom südkoreanischen Pensionsfonds NPS. CBRE war beratend für Oxford Properties und Madison tätig. Als weitere Großtransaktionen des Quartals verkaufte die Axel Springer SE sowohl die Axel-Springer-Passage als auch ihren Neubau im Kreuzberger Zeitungsviertel. Während der Neubau an den norwegischen Staatsfonds Norges verkauft wurde, erwarben Blackstone Real Estate Partners Europe V und Quincap Investment Partners die 2004 eröffnete Axel-Springer-Passage mit rund 46.000 Quadratmeter Büro- sowie rund 7.000 Quadratmeter Einzelhandelsfläche. CBRE war hier ebenfalls für die beiden letztgenannten Käufer beratend tätig.

Die Spitzenrendite für erstklassige Büroobjekte in Toplagen hat gegenüber dem Vorquartal um 15 Basispunkte auf 3,10 Prozent nachgegeben. Vorerst unverändert blieb die Spitzenrendite für erstklassige Geschäftshäuser in Toplage mit 3,25 Prozent. Mit minus 25 Basispunkten hat die Spitzenrendite für Hotels aber auch für Logistikobjekte ebenfalls nachgegeben und lag zum Ende des Quartals bei 4,00 respektive 4,25 Prozent.

Internationale Investoren strömen nach Berlin
„Berlin ist weiterhin ein beliebter Markt für Investoren aus dem Ausland. Im laufenden Jahr stammten bisher 72 Prozent des Transaktionsvolumens von internationalen Käufern, wobei sich dieses Ergebnis nochmals durch den hohen Preis des Sony Centers verstärkt“, erklärt Parnemann. Demnach kamen kanadische Investoren auf einen Umsatzanteil von fast 21 Prozent, gefolgt von Käufern aus den USA (14 Prozent) und Investoren aus dem Vereinigten Königreich mit zehn Prozent.

Prognose: Ein Ende der dynamischen Marktentwicklung ist noch nicht in Sicht
Auf dem Berliner Bürovermietungsmarkt deutet sich ein neuerliches Rekordjahr an. „Nach drei außergewöhnlich starken Quartalen ist eine Fortsetzung dieses Trends auch im verbleibenden Quartal des Jahres zu erwarten. Ein Jahresendumsatz von über 900.000 Quadratmeter, möglicherweise sogar auch über der Ein-Million-Grenze, erscheint möglich“, prognostiziert Vollmer. „Aufgrund von Anmietungen im Bestand und Flächenreserven in Projektentwicklungen kann die hohe Vermietungsaktivität derzeit noch fortgeführt werden. Der derzeitig bereits geringe Leerstand wird sich aufgrund der dynamischen Nachfrage weiter verringern, was sich preistreibend auf die Mieten auswirken wird“, ergänzt Vollmer. Neben dem geringen Leerstand treiben auch Projektentwicklungen für modernste Büroflächen die mittlerweile in allen Preissegmenten stark gestiegenen Mieten. Bis zum Ende des Jahres kann in Spitzenlagen als realisierte Spitzenmiete die 30,00 Euro pro Quadratmeter pro Monat erreicht werden.

Büromarkt Berlin: Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzungen) und Leerstandsrate

Quelle: CBRE Research, Q3 2017.

Transaktionsvolumen, Nettoanfangsrendite & Rendite 10-j. Bund

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