Düsseldorf,
12
Januar
2016
|
09:38
Europe/Amsterdam

Düsseldorfer Investmentmarkt mit höchstem Ergebnis seit Aufzeichnungsbeginn

  • 2,82 Milliarden Euro im Jahr 2015

  • Büroimmobilien mit 51 Prozent des Gesamtvolumens

  • Einzelhandelsobjekte bei 800 Millionen Euro

 

Wie auch der gesamtdeutsche Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien verzeichnete der Düsseldorfer Markt ein sehr starkes Jahr 2015. Rund fünf Prozent des bundesweiten Transaktionsvolumens von über 55 Milliarden Euro entfielen auf das Marktgebiet Düsseldorf; elf Prozent des Volumens in den Top 5-Standorten. Dies ist ein Ergebnis der aktuellen Analyse des Immobilienberatungsunternehmens CBRE. Mit 2,82 Milliarden Euro wurde im Jahr 2015 am gewerblichen Investmentmarkt Düsseldorf (inkl. Neuss, Ratingen, Hilden und Erkrath) das höchste Ergebnis seit Beginn der Aufzeichnungen registriert, welches sogar die Transaktionsvolumina der Boomjahre 2006 und 2007 in den Schatten stellte. Im Vergleich zum Vorjahr nahm das Transaktionsvolumen um 851 Millionen Euro oder 43 Prozent zu, obwohl die Anzahl der Transaktionen nicht in gleichem Maße anstieg.

Investoren setzen verstärkt auf Großdeals
Die durchschnittliche Losgröße erhöhte sich gegenüber 2014 um elf Prozent auf nunmehr 27,6 Millionen Euro. Dies ist zum einen dem Produktmangel im mittelgroßen Segment zuzuschreiben, durch den Investoren auf größere Losgrößen ausweichen; zum anderen spiegelt dies auch wider, dass institutionelle Investoren aufgrund fehlender Alternativanlagen weiter ihre Immobilienquote erhöhen (müssen) und daher verstärkt auf Großdeals setzen. So wurden im Gesamtjahr 2015 fünf Transaktionen mit einem jeweiligen Volumen von über 100 Millionen Euro registriert, die sich auf über 800 Millionen Euro summierten.

Büroimmobilien mit 51 Prozent des Gesamtvolumens
Büroimmobilien waren am stärksten nachgefragt und verzeichneten ein Volumen von 1,4 Milliarden Euro (51 Prozent des Gesamtvolumens). Vor allem der Kauf der IKB-Zentrale, des KPMG-Sitzes sowie mehrerer Objekte, die im Rahmen der Übernahme der DO Deutsche Office durch die alstria office REIT-AG den Besitzer wechselten, trugen zu dem hohen Ergebnis bei. Der stabile Büromarkt in Düsseldorf, der sich im Jahr 2015 mit einem Flächenumsatz von 440.100 Quadratmetern (+40 Prozent zu 2014) ebenfalls außerordentlich stark zeigte, bestärkt das Investoreninteresse weiterhin. Zudem steigen die durchschnittlichen Mietpreise weiter an, sodass diese Assetklasse für Investoren sehr attraktiv bleibt. Die nachhaltig erzielbare Spitzenmiete blieb durch den Mangel an hochwertigen Flächen in Düsseldorfs Toplage zwar stabil bei 26,00 Euro pro Quadratmeter pro Monat, die gewichtete Durchschnittsmiete im Marktgebiet setzte ihren Aufwärtstrend jedoch fort und stand zum Jahresende 2015 bei 13,96 Euro pro Quadratmeter pro Monat, acht Prozent über dem Vorjahreswert. Dadurch bietet der Markt den Investoren einen laufend sicheren Einkommensstrom.

Einzelhandelsobjekte bei 800 Millionen Euro
An zweiter Stelle standen Einzelhandelsobjekte mit knapp 800 Millionen Euro, stark getrieben durch die Übernahme der drei Kaufhof-Warenhäuser durch Hudson‘s Bay Company in der ersten Jahreshälfte sowie die beiden Großtransaktionen des Sevens auf der Königsallee und der Düsseldorf Arcaden in Bilk. Deutlich stärker als im Vorjahr wurden Hotelimmobilien gehandelt, auf die mit gut 270 Millionen Euro knapp zehn Prozent entfielen. Überwiegend resultierte das Ergebnis in dieser Assetklasse aus im Marktgebiet befindlichen Objekten, die im Rahmen bundesweiter Pakete gehandelt wurden. Auch dadurch erhöhte sich die Portfolioquote am Düsseldorfer Markt gegenüber dem Vorjahr deutlich. Lag sie 2014 noch bei 24 Prozent, waren es nun 42 Prozent.

Georg Hölz, Head of Investment Düsseldorf
Dies spiegelt den zunehmenden Trend der Immobilieninvestoren hin zu einer breit diversifizierten Portfolioausrichtung wider, die sich verstärkt alternativen Assetklassen widmet, da durch den stärkeren Städtetourismus allgemein und speziell in Düsseldorf als Messestadt die Umsatz- und Übernachtungszahlen steigen. Vor allem ausländische Investoren, die sich ein breit gefächertes Deutschlandportfolio aufbauen und daher in die großen, wirtschaftlich starken Ballungszentren investieren, erwarben 2015 Pakete mit in Düsseldorf gelegenen Objekten, während deutsche Investoren mit Ausnahme der Übernahme der DO durch alstria eher selektiv einzelne Objekte in ihr Portfolio aufnahmen.
Georg Hölz, Head of Investment Düsseldorf

Anteil internationaler Investoren bei 44 Prozent
Der Anteil internationaler Investoren blieb somit auch im abgelaufenen Jahr hoch. Deren Interesse nicht nur am deutschen Markt allgemein, sowie im Speziellen an Düsseldorf, ist ungebrochen hoch. „Hier punktet die Landeshauptstadt Nordrhein-Westfalens mit der soliden wirtschaftlichen Entwicklung, einem stabilen Büromarkt sowie im Vergleich zu anderen Top-Standorten noch vergleichsweise moderaten Preisen“, sagt Hölz. Entfiel auf diese Gruppe im Jahr 2014 knapp 43 Prozent des Transaktionsvolumens, so waren es 2015 rund 44 Prozent. Unter anderem durch Käufe der kanadischen HBC sowie von CBRE Global Investors, Blackstone, Apollo Global Management sowie weiteren US-amerikanischen Investoren entfiel ein Großteil des internationalen Kapitals auf nordamerikanische Investoren, die ihren Wechselkursvorteil und das in Deutschland moderatere Zinsumfeld nutzen. Hiernach folgten Anleger aus dem europäischen Ausland, insbesondere seitens Investoren aus Großbritannien, Schweden, der Schweiz sowie Frankreich. Die stärksten Käufergruppen waren Offene Immobilien- und Spezialfonds sowie börsennotierte Immobilienaktiengesellschaften und REITs (jeweils 22 Prozent des Transaktionsvolumens), gefolgt von Asset- und Fondsmanagern, die im Vorjahr insbesondere durch den Verkauf des Portigon-Komplexes noch die deutlich stärkste Gruppe gestellt hatten. Aktuell investierten sie rund ein Fünftel des Gesamtvolumens.

Spitzenrendite bleibt stabil
Die Spitzenrendite blieb auch zum Jahresende noch stabil. Für Büroimmobilien lag sie wie auch im Vorquartal bei 4,55 Prozent (15 Basispunkte unter dem Jahresendwert 2014). Auch für innerstädtische Geschäftshäuser blieb der Wert stabil bei 4,00 Prozent (-20 Basispunkte gegenüber 2014). In sekundären Lagen sanken die Nettoanfangsrenditen jedoch weiter, da Investoren wegen Produktmangel im Core-Segment und zum Teil deutlich gestiegenen Preisen in diese Lagen ausweichen mussten, um die Renditeanforderungen ihrer eigenen Fondsvorgaben befriedigen zu können. Allgemein haben sich die Prozesse im Markt beschleunigt. So kommen verstärkt Häuser auf den Markt, die opportunistisch orientierte Investoren innerhalb der letzten 24 Monate erworben und mittels eines Asset Management-Ansatzes wieder marktfähig(er) gemacht haben. Zum Teil wird auch in sogenannten Off-Market-Deals gehandelt, da schnelle Prozesse gewünscht sind und somit länger dauernde Bieterverfahren umgangen warden.

2016: Transaktionsvolumen von bis zu zwei Milliarden Euro erwartet
„Der Düsseldorfer Markt ist derzeit sehr stark nachgefragt – jedoch nicht wie 2006/2007 überhitzt“, sagt Hölz. „Auch wenn viel gekauft wird, werden die Investitionen vorab deutlich länger und intensiver geprüft.“ Zudem liegt der Eigenkapitaleinsatz deutlich höher als in den vorherigen Boomjahren. Der Produktmangel im Core-Segment ist unverändert. In den nächsten Jahren kommen jedoch einige große Neubauten mit namhaften Mietern auf den Markt (unter anderem L’Oréal und Trivago), die für Investoren sehr attraktiv sind und Höchstpreise erzielen dürften. „Für das Jahr 2016 rechnen wir aufgrund von kurz vor Abschluss stehenden Deals und der guten Vermietungsleistung mit einem Transaktionsvolumen von bis zu zwei Milliarden Euro“, so Hölz.

Transaktionsvolumen, Nettoanfangsrendite & Rendite 10-jährige Bundesanleihe

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Quelle: CBRE Research, 2016

Ansprechpartner:
Georg Hölz
CBRE GmbH
Head of Investment Düsseldorf
+49 211 86 06 61 16
georg.hoelz@cbre.com

Dr. Jan Linsin
Head of Research Germany
CBRE GmbH
+49 69 17 00 77 663
jan.linsin@cbre.com

 

Textbaustein

Weitere Informationen zu CBRE:
CBRE Group, Inc. (NYSE:CBG), das Fortune 500- und S&P 500-Unternehmen mit Hauptsitz in Los Angeles, Kalifornien, ist das - in Bezug auf den Umsatz im Geschäftsjahr 2014 - weltweit größte Dienstleistungsunternehmen auf dem gewerblichen Immobiliensektor. Mit über 70.000 Mitarbeitern in über 400 Büros weltweit (exklusive Beteiligungsgesellschaften und Verbundunternehmen) ist CBRE Immobiliendienstleister für Eigentümer, Investoren und Nutzer von gewerblichen Immobilien. Die Dienstleistungsschwerpunkte umfassen die Bereiche Capital Markets, Vermietung, Valuation, Corporate Services, Research, Retail, Investment Management, Property- und Project-Management sowie Building Consultancy. Seit 1973 ist CBRE Deutschland mit seiner Zentrale in Frankfurt am Main vertreten, weitere Niederlassungen befinden sich in Berlin, Düsseldorf, Essen, Köln, Hamburg, München, Nürnberg und Stuttgart. www.cbre.de