Düsseldorfer Büromarkt: Produktmangel für Mieter und Investoren
- Umsatz am Bürovermietungsmarkt mit 227.400 Quadratmetern auf Vorjahresniveau
- Leerstandsrate sinkt auf 6,9 Prozent
- Ungebremstes Interesse an Investitionsobjekten auch von ausländischen Investoren
Im ersten Halbjahr 2019 stieg der Büroflächenumsatz im Marktgebiet Düsseldorf (Stadt Düsseldorf, Ratingen, Hilden, Erkrath und Neuss) im Vorjahresvergleich um ein Prozent auf 227.400 Quadratmeter. Nur auf das Stadtgebiet Düsseldorfs bezogen wurde ein Anstieg um knapp acht Prozent auf insgesamt etwa 212.900 Quadratmeter registriert. Am Investmentmarkt ging das Transaktionsvolumen hingegen um 13 Prozent auf 1,5 Milliarden Euro zurück. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.
Vermietungsmarkt auf gutem Niveau
Mit dem Umsatzvolumen deutlich oberhalb der 200.000-Quadratmeter-Marke im ersten Halbjahr setzt der Düsseldorfer Bürovermietungsmarkt den Trend der vergangenen vier Jahre fort. Auch angesichts der breiten Streuung der Nutzergruppen bestätigt der Markt eine seiner Stärken, da er nicht von einer Branche abhängig ist.
Die gewichtete Durchschnittsmiete bewegt sich mit 15,12 Euro pro Quadratmeter einen Cent unter dem Niveau des ersten Halbjahres 2018. Im Vorjahresvergleich ist die Spitzenmiete um vier Prozent auf 28,00 Euro gestiegen und bewegt sich damit weiterhin auf Höhe des ersten Quartals 2019.
Das einzige, was die Spitzenmiete zurückhält, sind fehlende hochwertige Flächen. Sobald diverse Projektentwicklungen in die Realisierungsphase eintreten und ein entsprechendes Angebot absehbar wird, ist auch ein Überschreiten der 30-Euro-Marke möglich. Auch die Durchschnittsmieten dürften steigen – bedingt durch den kontinuierlich abnehmenden Leerstand, der nun bei 6,9 Prozent liegt.
Besonders aktiv war das Marktgeschehen im ersten Halbjahr im Teilmarkt Seestern. Dort fanden drei der zehn größten Vermietungen statt.
Investmentmarkt mangelt es an Produkt
Der Rückgang des Transaktionsvolumens am Investmentmarkt in Düsseldorf, liegt unterhalb des Wertes der Top-7-Märkte (minus 16 Prozent). Wie auch in den anderen Märkten ist dieser Rückgang in Düsseldorf nicht einer mangelnden Nachfrage, sondern der Produktknappheit geschuldet.
Vor dem Hintergrund dieses Nachfrageüberhanges sind die Renditen weiter gesunken – sowohl in Toplagen (minus 15 Basispunkte auf 3,15 Prozent im Vorjahresvergleich), am Cityrand (minus 40 Basispunkte auf 3,30 Prozent) wie auch in den peripheren Lagen (minus 45 Basispunkte auf 4,00 Prozent).
Verglichen mit dem ersten Halbjahr 2018 ging der Anteil ausländischer Investoren von 32 auf 22 Prozent zurück. Auch die stark nachfragenden koreanischen Investoren haben im Jahresverlauf bisher noch nicht in Düsseldorf investieren können.
Bisher war kein passendes Produkt verfügbar. Mittlerweile sind jedoch Objekte am Markt, die den Anforderungen koreanischer Investoren entsprechen, sodass sich dies bis zum Jahresende ändern könnte.
Ausblick auf das Gesamtjahr
Das Jahr 2019 kann angesichts einer gut gefüllten Pipeline eines der Top-Jahre am Düsseldorfer Vermietungsmarkt werden.
Mit der Anmietung von rund 15.000 Quadratmetern durch die Commerzbank im Objekt Seestern 1 wurde die zweite Jahreshälfte bereits mit einem Großdeal eingeleitet.
Und weitere Großabschlüsse stehen zeitnah an. Am Investmentmarkt ist im Jahresverlauf noch mit mehreren Großabschlüssen von jeweils weit über 100 Millionen Euro zu rechnen.
Düsseldorfer Investment- und Bürovermietungsmarkt 2018
Quelle: CBRE Research, Q2 2019.
Büromarkt Düsseldorf: Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzungen) und Leerstandsrate
Quelle: CBRE Research, Q2 2019.
Investitionsvolumen (Gewerbe), Nettoanfangsrendite & Rendite 10-j. Bund
Quelle: CBRE Research, Q2 2019.
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