10
April
2012
|
00:00
Europe/Amsterdam

Duisburgs Innenstadt kämpft mit Konkurrenz im Umfeld – Erfolgsaussichten für Königstraße

Der innerstädtische Einzelhandel der Stadt Duisburg, die 1975 noch knapp 600.000 Einwohner zählte, steht vor sehr vielfältigen Herausforderungen. Zu diesem Fazit gelangt der aktuelle Städtereport des Immobiliendienstleistungsunternehmens CBRE. Dennoch setzen strukturelle Maßnahmen – wie die Entwicklung des Duisburger Innenhafens und die Etablierung des innerstädtischen Einkaufszentrums FORUM – positive Impulse.

Duisburg unterliegt bei den Bevölkerungszahlen einem Schrumpfungsprozess. Bis Mitte der 1980er Jahre zählte die Stadt zu den zehn größten Metropolen der Bundesrepublik. Keine Ruhrgebietsstadt hat einen so großen Rückgang ihrer Bevölkerungszahl zu verzeichnen wie Duisburg. Die Gründe für die Abnahme liegen weniger am Geburtenrückgang, sondern an dem massiven Wegzug vieler Bevölkerungsteile. Tatsächlich kämpft die Stadt seit Jahren stärker mit den Herausforderungen des Strukturwandels im Ruhrgebiet als andere Standorte. Dennoch kann Duisburg auch auf einige Erfolge in diesem Zusammenhang hinweisen. Ein gelungenes Beispiel ist die Umwandlung des Duisburger Innenhafens zu einem attraktiven Büro- und Wohngebiet mit vielfältigem Gastronomieangebot. Zudem gilt die Stadt noch immer als größter Binnenhafen Europas.

Ladenlokale entlang der Duisburger Top 1a-Lage Königstraße erzielen aktuell Mietpreise um 75,00 Euro pro Quadratmeter monatlich. Ein Wert, den attraktive Mittelstädte wie Münster oder Freiburg derzeit verdoppeln; ungeachtet der Tatsache, dass sie nur über etwa die Hälfte der Einwohner verfügen. Entschieden negativer präsentiert sich die Situation in den Duisburger Nebenlagen Münzstraße, Kuhstraße oder Sonnenwall, die noch vor zwei Jahrzehnten als einigermaßen attraktive Einkaufsstraßen gegolten haben.

Frank Emmerich, Leiter der Einzelhandelsvermietung bei CBRE in Düsseldorf: „Heute muss man die Mieter für diese Lagen mit der Lupe suchen. Den wenigen Mutigen ist zudem leider zu häufig kein langes Geschäftsleben an diesem Standort gegönnt. Eine Katze, die sich selbst in den Schwanz beißt und den Niedergang der Lage aus sich selbst heraus weiter forciert. Filialisten meiden diese Lagen ohnehin. Als Mieter kommen fast ausschließlich regionale Anbieter und Discounter in Frage. Einzig die Kuhstraße als direkte Verlängerung hat vor dem Hintergrund der Eröffnung der Königsgalerie derzeit Chancen, wieder als echte 1a-Lage gehandelt zu werden.“

Das Bauvorhaben auf dem Areal der früheren Galeria Duisburg umfasst etwa 16.500 Quadratmeter Einzelhandels- und Gastronomieflächen und wurde Ende Oktober 2011 eröffnet. Zu den Mietern zählen neben anderen Hennes & Mauritz (2.500 Quadratmeter), Tommy Hilfiger, Calida, Cecil, Depot, dm, G-Star, Mango, Mexx, Pandora, Tamaris, Triumph, Gerry Weber und Wellensteyn. Die Tatsache, dass das Center trotz des attraktiven Mieterbesatzes noch durch Leerstände geprägt ist, führt Emmerich auf das große Angebot an kleineren Flächen in der Duisburger Innenstadt zurück. „Tatsächlich“, so Emmerich, „sind eher größere Flächen gesucht.“

Ihrem Anspruch als Top 1a-Lage kann laut CBRE die Königstraße nicht gerecht werden, die zwar durch die Ansiedlung des Multi Development-Einkaufszentrums FORUM an Attraktivität gewonnen hat, deren Strahlkraft aber in dem konkurrenzlos massiven Verdrängungswettbewerb im Ruhrgebiet begrenzt bleibt. Als besten Bereich definiert der Einzelhandelsexperte die Königstraße zwischen Sonnenwall und Tonhallenstraße.


Zwar belebten die beiden Center die 1a-Lagen in Duisburg spürbar – klar werde jedoch, dass diese nicht von der Stärke der Einkaufsstraße profitieren sondern umgekehrt. Emmerich: „Duisburgs 1a-Lage ist sehr stark durch die beiden Center geprägt. Die eigentliche 1a-Lage mit ihren Geschäftshäusern gerät dabei etwas in den Hintergrund. So lassen sich aus diesem Bereich auch kaum neue Vermietungen vermelden. Die spektakulären Neuzugänge resultieren insgesamt aus Vermietungen in den Centern, insbesondere der Königsgalerie.“

Während die Stadt mit dem „Masterplan Innenstadt" von Sir Norman Foster, der mit Gesamtkosten von 88 Millionen Euro geschätzt wird und innerhalb von 15 Jahren verwirklicht werden soll, einen richtigen Schritt in Richtung Repositionierung der Duisburger Innenstadt geht, sieht Emmerich die Pläne für ein FOC in Duisburg-Marxloh kritischer, weil davon auszugehen ist, dass das FOC ein Erfolg wird, der zwar Duisburg als Einzelhandelsstandort insgesamt stärkt, jedoch auch auf Kosten der Innenstadt geht.

Mit dem Bau des Duisburg Village Outlet (Douvil) in Marxloh soll im Mai 2012 begonnen werden, im Oktober 2013 soll das Center mit zunächst 95 Shops auf 19.000 Quadratmeter Verkaufsfläche und mit 1.950 Parkplätzen eröffnen. In einer weiteren Stufe soll es bis zum Jahr 2017 auf 140 Läden mit 31.000 Quadratmeter Verkaufsfläche und 2.500 Parkplätzen wachsen. Der künftige Betreiber Freeport rechnet mit bis zu 2,7 Millionen Besuchern im Jahr. Investor des 125 Millionen Euro teuren Vorhabens ist die German Development Group (GDG).

„Das FOC“, so Emmerich, „wird natürlich Auswirkungen auf die Innenstadt haben und einen Teil seiner Kundschaft hieraus generieren. Für den Makrostandort Duisburg ist das FOC ohne Zweifel ein Segen, weil es die Zentralität des Standortes insgesamt erhöht.“

Emmerich weiter: „Ein Blick auf die Karte offenbart das Kardinalproblem des innerstädtischen Einzelhandels in Duisburg. Umzingelt von einer Reihe attraktiver Einkaufsstädte und bedeutender und erfolgreicher Shoppingcenter hat die Innenstadt Duisburgs es natürlich viel schwerer sich durchzusetzen, als beispielsweise das bereits zuvor erwähnte Freiburg im Breisgau, welches sich über Einzelhandelskonkurrenz in einem Radius von etwa 100 Kilometer keine Gedanken machen braucht. Ganz anders in Duisburg, dessen Innenstadt sich nicht nur gegen das mittlerweile weit über Oberhausens Grenzen hinaus bekannte Shoppingcenter CentrO und ein weiteres Megacenter in der Essener Innenstadt am Limbecker Platz sowie das alt eingesessene Rhein-Ruhr Zentrum in Mülheim an der Ruhr wehren muss, sondern auch gegen die nur mehr schlecht als recht funktionierenden Innenstädte in Oberhausen und Mülheim. Ganz zu schweigen von der wiedererstarkten Essener Innenstadt. Wenn nun noch ein FOC in Marxloh hinzu kommt, kann man schlecht von einer Verbesserung der Situation sprechen.“

Im Süden Duisburgs stellt die Düsseldorfer Innenstadt eine Konkurrenz der ganz besonderen Art dar. „Das Duell zwischen Königstraße und Königsallee“, sagt Frank Emmerich, „wird auf Sicht einen eindeutigen Sieger haben.“

Vor dem Hintergrund der wenig positiven Erfolgsaussichten für Einzelhändler in der Duisburger Innenstadt, haben sich die Mietpreise im Verlauf der letzten zehn Jahre entsprechend negativ entwickelt. War zu Beginn der langen Abwärtsspirale noch ein hausgemachtes Problem der Grund für den Mietpreisrückgang – namentlich die Diskussion über das Mega-Shoppingcenter Multi Casa, das auf dem Gelände des Duisburger Güterbahnhofs unweit der Innenstadt entstehen sollte – sind es heute ausschließlich der außerordentlich starke Konkurrenzkampf mit dem umliegenden Einzelhandel sowie die demografischen und wirtschaftlichen Kennzahlen.

Die Politik in Duisburg hat sich vor Jahren gegen die Multi-Casa-Pläne positioniert und den Bau des innerstädtischen Shoppingcenters FORUM favorisiert, was für die Duisburger Innenstadt einen klaren Schritt nach vorne bedeutete. In dieser behutsamen Aufbauarbeit wird nach Ansicht der CBRE-Experten die Chance liegen, der Duisburger Innenstadt wieder mehr Leben einzuhauchen.


Weitere Informationen zu CBRE:
CBRE Group, Inc. (NYSE:CBG), das Fortune 500- und S&P 500-Unternehmen mit Hauptsitz in Los Angeles, Kalifornien, ist das – in Bezug auf den Umsatz im Geschäftsjahr 2011 – weltweit größte Dienstleistungsunternehmen auf dem gewerblichen Immobiliensektor. Mit ca. 34.000 Mitarbeitern in mehr als 300 Büros weltweit (exklusive Beteiligungsgesellschaften und Verbundunternehmen) ist CBRE Immobiliendienstleister für Eigentümer, Investoren und Nutzer von gewerblichen Immobilien. Die Dienstleistungsschwerpunkte umfassen die Bereiche Capital Markets, Vermietung, Valuation, Corporate Services, Research, Retail, Investment Management, Property- und Project-Management sowie Building Consultancy. Seit 1973 ist CBRE Deutschland mit seiner Zentrale in Frankfurt am Main vertreten, weitere Niederlassungen befinden sich in Berlin, Düsseldorf, Köln, Hamburg und München. www.cbre.de.


Ansprechpartner:
CBRE GmbH
Frank Emmerich
Retail Agency West
Kasernenstraße 69
D-40213 Düsseldorf
T +49 211 86 06 61 44
F +49 211 86 06 61 00
M +49 151 15 15 06 44
frank.emmerich@cbre.com
www.cbre.de



CBRE Einzelhandelsreport Duisburg 2012
CBRE Einzelhandelsreport Duisburg 2012