• Die gewichtete Durchschnittsmiete stieg im Vorjahresvergleich um 18,2 Prozent auf 20,40 Euro pro Quadratmeter pro Monat
• Büroflächenumsatz ging um 46 Prozent auf rund 94.600 Quadratmeter zurück
• Leerstandsrate mit leichtem Anstieg um 0,7 Prozentpunkte auf 9,5 Prozent
• Investitionsvolumen von 409 Millionen Euro im ersten Halbjahr 2023
• Spitzenrendite von Büroimmobilien stieg im Vergleich zum ersten Quartal 2023 um 0,15 Prozentpunkte auf 4,15 Prozent

Der Düsseldorfer Immobilieninvestmentmarkt (Stadt Düsseldorf, Ratingen, Hilden, Erkrath und Neuss) erreichte im ersten Halbjahr 2023 ein Transaktionsvolumen von 409 Millionen Euro. Damit lag das Ergebnis rund 74 Prozent unter dem Ergebnis des Vorjahreszeitraums, welches durch die Übernahme der alstria office REIT-AG durch Brookfield im ersten Quartal 2022 sehr stark war. Am Bürovermietungsmarkt setzte sich die verhaltene Dynamik auch im zweiten Quartal 2023 mit einem Flächenumsatz von rund 33.900 Quadratmetern weiter fort. Im gesamten ersten Halbjahr 2023 wurden damit rund 94.600 Quadratmeter und damit 46 Prozent weniger Flächen vermietet oder von Eigennutzern belegt als im Vorjahreszeitraum. Auf das Stadtgebiet Düsseldorf entfiel davon mit 90 Prozent der Löwenanteil des Umsatzes. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

Bürovermietungsmarkt

So entfielen rund 60 Prozent des Flächenumsatzes im ersten Halbjahr auf Flächen mit erstklassiger Ausstattung, und davon wiederum ein Drittel auf Vorvermietungen in projektierten Gebäuden. „Das führt zum einen dazu, dass Bestandshalter einem immer größeren Konkurrenzdruck ausgesetzt sind, in ihre Flächen zu investieren und diese marktgängig zu halten. Zum anderen steigen die Mietpreise weiter“, ergänzt Herlitz.

Wie im ersten Quartal 2023 lag die nachhaltig erzielbare Spitzenmiete bei 38,00 Euro pro Quadratmeter pro Monat und damit 27 Prozent über dem Wert zur Jahresmitte 2022. Die gewichtete Durchschnittsmiete im Marktgebiet erhöhte sich im Vorjahresvergleich um gut 18 Prozent auf 20,40 Euro pro Quadratmeter pro Monat. Besonders stark fiel der Anstieg, bedingt durch Anmietungen in hochpreisigen Projekten, im CBD (plus 29 Prozent) sowie in Ratingen (plus 19 Prozent) aus. Im Teilmarkt City-Süd wurde ein Rückgang um 26 Prozent verzeichnet. Dieser ist auf hochpreisige Abschlüsse zurückzuführen, die nun nicht mehr in die letzten zwölf Monate und damit nicht mehr in den Betrachtungszeitraum für die gewichtete Durchschnittsmiete fallen. Rein auf das Stadtgebiet Düsseldorfs ohne die Umlandgemeinden bezogen stieg die gewichtete Durchschnittsmiete um 17,5 Prozent auf 20,84 Euro pro Quadratmeter pro Monat.

Die umsatzstärksten Teilmärkte waren der CBD, Flughafen, Kennedydamm und Hafen, auf die insgesamt mehr als die Hälfte aller Flächenumsätze entfielen. Unter den Branchen dominierte das Segment Industrie und Bau, gefolgt von Beratern und Handelsunternehmen, die jeweils Flächen im fünfstelligen Quadratmeterbereich anmieteten. Der Großteil der Anmietungen (61 Prozent) fand in Immobilien mit erstklassiger Ausstattungsqualität statt.

Die Leerstandsrate im Marktgebiet stieg innerhalb der vergangenen zwölf Monate um 0,7 Prozentpunkte auf 9,5 Prozent an; nur auf das Stadtgebiet Düsseldorf berechnet fiel der Anstieg mit 0,5 Prozentpunkten auf 8,4 Prozent etwas moderater aus. Das am Markt angebotene Flächenvolumen, welches sich aus Leerstand, Flächen zur Untermiete sowie den spekulativen Fertigstellungen der nächsten zwölf Monate zusammensetzt, erhöhte sich im Vergleich zum Ende des ersten Quartals 2023 um drei Prozent. „Das zusätzliche Flächenangebot ist maßgeblich auf die Zunahme des Leerstands zurückzuführen“, erklärt Herlitz. Die zur Untervermietung angebotene Fläche sank im Vergleich zum ersten Quartal 2023 zwar um sieben Prozent, verzeichnete im Vorjahresvergleich jedoch einen Anstieg um rund 30 Prozent. Ein Großteil dieser Flächen lag in den Teilmärkten Kennedydamm, Hafen und City-Nord.

„Vermieter von Bestandsgebäuden müssen ihre Objekte in den kommenden Monaten und Jahren sanieren, um sich der Gefahr, in den Sockelleerstand zu rutschen, zu entziehen und die deutlich stärkere Nachfrage nach ESG-konformen Flächen zu erfüllen“, erläutert Herlitz. „In der zweiten Jahreshälfte 2023 werden weitere 59.000 Quadratmeter neuer oder kernsanierter Flächen erwartet, von denen knapp ein Drittel noch am Markt verfügbar ist.“ Insgesamt umfasst die Büroflächenpipeline bis Jahresende 2025 nach derzeitigem Informationsstand knapp 367.000 Quadratmeter, von denen rund 40 Prozent bereits an künftige Nutzer vergeben sind.

Immobilieninvestmentmarkt

Insgesamt wurden im ersten Halbjahr 2023 vier Transaktionen oberhalb der 50-Millionen-Euro-Marke registriert. Maßgeblich geprägt wurde das Transaktionsgeschehen weiterhin vom Erwerb des Areal Böhler durch Jamestown für rund 156 Millionen Euro im ersten Quartal 2023.  Dementsprechend stellten Lager- und Logistikimmobilien, zu denen auch Gewerbeparks wie das Areal Böhler zählen, am Düsseldorfer Markt im ersten Halbjahr mit 39 Prozent des Gesamtvolumens die zweitstärkste Assetklasse, nur knapp hinter dem traditionell stärksten Segment der Büroimmobilien (40 Prozent).

Portfoliotransaktionen fanden wie schon in den ersten drei Monaten 2023 auch im zweiten Quartal kaum statt. Lediglich fünf Prozent des Investmentvolumens entfielen auf Paketkäufe, im Vorjahreszeitraum war es noch mehr als die Hälfte. „Investoren agieren weiterhin deutlich selektiver und fokussieren sich dementsprechend weiter auf Einzelinvestments“, erläutert Hölz. Value-Add-Produkte machten im ersten Halbjahr 2023 über die Hälfte des Investmentvolumens aus. Käufer von Core-Produkten hielten sich hingegen zurück. Lediglich 34 Prozent des Transaktionsvolumens flossen in Core- und Core-Plus-Objekte – ein Rückgang um zehn Prozentpunkte verglichen mit dem Vorjahreszeitraum.  

Die Spitzenrendite für erstklassige Büroimmobilien am Düsseldorfer Markt legte gegenüber dem ersten Quartal 2023 nochmal leicht um 0,15 Prozentpunkte auf nun 4,15 Prozent zu. Verglichen mit dem Tiefststand im ersten Quartal 2022 stieg die Spitzenrendite um insgesamt 1,40 Prozentpunkte. Während die Rendite für moderne Logistikimmobilien mit 4,00 Prozent konstant blieb, erhöhte sie sich für innerstädtische Geschäftshäuser ebenfalls um 0,15 Prozentpunkte auf 4,45 Prozent.   

Ausblick auf 2023

„Wenngleich die Talsohle erreicht und durchschritten sein dürfte und wir zahlreiche Gesuche am Markt sehen, gehen wir davon aus, dass der weitere Jahresverlauf hinsichtlich des Büroflächenumsatzes verhalten bleiben wird“, sagt Herlitz.

„Da wir zunehmend mehr Aktivität am Markt sehen und viele Produkte auf Marktgängigkeit geprüft werden, dürften im weiteren Jahresverlauf auch wieder mehr Transaktionen abgeschlossen werden“, prognostiziert Hölz.