Bürovermietungsmarkt legte in den ersten drei Quartalen im Vorjahresvergleich um zwei Prozent auf 209.500 Quadratmeter zu

Spitzenmiete für Büroimmobilien stieg um fünf Prozent, Durchschnittsmiete um 10,5 Prozent

Leerstandsrate erhöhte sich in den vergangenen drei Monaten leicht um 0,1 Prozentpunkte auf 8,9     Prozent

Investitionsvolumen stieg im Vergleich zum Vorjahr um 95 Prozent auf 2,5 Milliarden Euro

Spitzenrendite von Büroimmobilien im Vergleich zum zweiten Quartal 2022 um 0,25 Prozentpunkte auf 3,15 Prozent gestiegen

Der Düsseldorfer Immobilieninvestmentmarkt (Stadt Düsseldorf, Ratingen, Hilden, Erkrath und Neuss) erreichte in den ersten drei Quartalen 2022 ein Transaktionsvolumen von 2,5 Milliarden Euro und lag damit 95 Prozent über dem Vorjahresniveau. Im gleichen Zeitraum stieg der Umsatz am Bürovermietungsmarkt um zwei Prozent auf 209.500 Quadratmeter. Nur auf die Stadt Düsseldorf bezogen betrug der Anstieg sogar fünf Prozent. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

Bürovermietungsmarkt

Entsprechend blieb das dritte Quartal mit einem Flächenumsatz von 39.200 Quadratmetern deutlich hinter den ersten beiden Quartalen zurück, was auch an ausgebliebenen Großabschlüssen lag. In den Monaten Juli bis September wurde lediglich ein einziger Abschluss oberhalb der 1.500 Quadratmetermarke verzeichnet.

Hinsichtlich der Branchen stellten die öffentlichen Dienste (44.400 Quadratmeter, 19 Prozent Marktanteil) und Berater (33.800 Quadratmeter, 16 Prozent) den Großteil des Umsatzes im Marktgebiet in den vergangenen drei Quartalen. An dritter Stelle folgten Nutzer aus dem Segment Industrie und Bau (19.300 Quadratmeter, neun Prozent).

„Vor dem Hintergrund der weiterhin robusten Nachfrage, insbesondere nach modernen und zentralen Flächen, der gestiegenen Baupreise und durch die flexiblere Gestaltung der Arbeitsstätten mit höheren Ausstattungsanforderungen und ESG-Kriterien stiegen die aufgerufenen Mietpreise weiter an“, erklärt Breuer. Bereits zur Jahresmitte stieg die nachhaltig erzielbare Spitzenmiete auf 30,00 Euro pro Quadratmeter pro Monat an. Im dritten Jahresviertel blieb sie stabil auf diesem Niveau und liegt damit gut fünf Prozent höher als vor zwölf Monaten und gut zehn Prozent über dem langjährigen Durchschnitt. Die gewichtete Durchschnittsmiete im Marktgebiet, welche die Abschlüsse der vergangenen zwölf Monate einbezieht, stieg um 10,5 Prozent auf 17,72 Euro pro Quadratmeter pro Monat an. Auf Teilmarktebene stiegen die gewichteten Durchschnittsmieten insbesondere in der City-Süd und Grafenberg/Ost stark an (jeweils plus rund 25 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2021). Auch im Kennedydamm, im Seesterngebiet und im Teilmarkt Düsseldorf Süd wurden Anstiege im zweistelligen Prozentbereich verzeichnet.

Die Leerstandsrate im Marktgebiet stieg innerhalb der letzten zwölf Monate um 1,1 Prozentpunkte auf 8,9 Prozent. Gegenüber dem Vorquartal betrug der Zuwachs jedoch lediglich 0,1 Prozentpunkte. In Düsseldorfs Central Business District (CBD) war zeitgleich sogar ein stärkerer Rückgang um 0,4 Prozentpunkte auf aktuell 5,5 Prozent zu verzeichnen; gegenüber dem Vorjahr entsprach der dortige Anstieg jedoch dem am Gesamtmarkt. Das Büroflächenangebot, welches neben dem Leerstand auch zur Untervermietung angebotene Flächen sowie spekulative Fertigstellungen der nächsten zwölf Monate umfasst, erhöhte sich innerhalb des letzten Jahres um elf Prozent. Diese Entwicklung beruht vor allem auf dem Leerstandsanstieg sowie dem erhöhten Volumen der zur Untervermietung angebotenen Flächen. Spekulative Fertigstellungen der nächsten zwölf Monate umfassten zum Ende des dritten Quartals lediglich 26.400 Quadratmeter, 42 Prozent weniger als zum entsprechenden Vorjahreszeitpunkt. In Verbindung mit der weiterhin hohen Nachfrage nach modernen Flächen insbesondere in Projektentwicklungen wird sich das aktuell höhere Angebotsvolumen daher nicht auf die Mietpreise am Markt auswirken, die perspektivisch weiter steigen dürften.

Investmentmarkt

Zum starken Ergebnis im bisherigen Jahresverlauf trug zudem die Mehrheitsübernahme der alstria office REIT-AG durch die kanadische Brookfield im starken ersten Quartal bei. Das aktuelle Ergebnis liegt leicht höher (zwei Prozent) als der Fünfjahresdurchschnitt der ersten drei Quartale, in den auch das sehr starke Transaktionsvolumen von 2018 eingeht.

Die Nettoanfangsrendite für erstklassige Büroimmobilien in Top-Lage stieg infolge der anhaltenden geopolitischen und wirtschaftlichen Verwerfungen im Vergleich zur Jahresmitte um 0,25 Prozentpunkte auf 3,15 Prozent an. Am City-Rand erhöhte sich die Nettoanfangsrendite analog auf nun 3,50 Prozent; in peripheren Teilmärkten fiel der Anstieg mit 0,4 Prozentpunkten auf 4,15 Prozent stärker aus. Für moderne Logistikimmobilien und für innerstädtische Geschäftshäuser stieg die Spitzenrendite im Quartalsvergleich ebenfalls um jeweils 0,25 Prozentpunkte auf 3,40 Prozent beziehungsweise auf 3,65 Prozent an.

Investments in Büroimmobilien dominierten mit einem Anteil von 73 Prozent und einem Volumen von 1,85 Milliarden Euro den Düsseldorfer Markt. Weitere zehn Prozent oder knapp 250 Millionen Euro entfielen auf Lager- und Logistikimmobilien innerhalb des Marktgebietes. Rund die Hälfte des Transaktionsvolumens bezog sich auf Core- und Core-plus-Produkte. Insbesondere bei Letzteren erhöhte sich das investierte Volumen im Vergleich zum Vorjahr deutlich um 225 Prozent. Auch wurde im bisherigen Jahresverlauf mehr in Value-add-Produkte investiert. Auf diese entfiel rund ein Drittel des Volumens, während es im Vorjahreszeitraum 18 Prozent waren. Opportunistische Anlageobjekte waren weniger stark gefragt.

Rund 65 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens stammte von internationalen Investoren, was wiederum vor allem auf die Aktivität von Brookfield zurückzuführen ist – 39 Prozent des Kapitals stammte aus Nordamerika, während auf das europäische Ausland 24 Prozent entfielen. Deutsche Investoren agierten leicht zurückhaltender und investierten mit gut 877 Millionen Euro rund fünf Prozent weniger als im Vorjahreszeitraum. Stärkste Nettokäufer waren offene Immobilien- und vor allem Spezialfonds, die für rund 506 Millionen Euro Immobilien erwarben. Auch Versicherungen und Pensionskassen veräußerten kaum Immobilienbestand, sodass ihr Saldo um knapp 309 Millionen Euro positiv war. An dritter Stelle standen Immobilienaktiengesellschaften und REITs mit einem Saldo von gut 81 Millionen Euro.

Prognose für das Gesamtjahr

„Für das Gesamtjahr gehen wir, trotz zahlreicher Gesuche im Markt, von einem Büroflächenumsatz unterhalb der 300.000-Quadratmeter-Marke aus“, prognostiziert Breuer. Bis zum Jahresende wird zudem die Fertigstellung von knapp 18.000 Quadratmeter neuer Bürofläche erwartet, wovon aktuell gut die Hälfte noch verfügbar ist. Insgesamt umfasst die Büroflächenpipeline bis Jahresende 2024 derzeit gut 237.000 Quadratmeter, von denen rund 60 Prozent noch nicht an Nutzer vergeben wurden.

„Für das Gesamtjahr ist am Düsseldorfer Investmentmarkt von einem Transaktionsvolumen von rund drei Milliarden Euro auszugehen“, erwartet Hölz.