• Investitionsvolumen sank um 13 Prozent auf 3,9 Milliarden Euro

• Spitzenrendite bei drei Prozent, minus 15 Basispunkte im Vorjahresvergleich

• Flächenumsatz am Bürovermietungsmarkt sank im Vorjahresvergleich um43 Prozent auf 293.500 Quadratmeter

• Spitzenmiete stabil bei 28,50 Euro pro Quadratmeter, Durchschnittsmiete sank auf 15,23 Euro pro Quadratmeter

2020 belief sich das Investitionsvolumen am Düsseldorfer Immobilienmarkt auf 3,9 Milliarden Euro. Verglichen mit 2019 ist das ein Rückgang um 13 Prozent. Das Bürovermietungsvolumen im Marktgebiet Düsseldorf (Stadt Düsseldorf, Ratingen, Hilden, Erkrath und Neuss) umfasste 2020 293.500 Quadratmeter, was 43 Prozent unter dem Vorjahresergebnis liegt. Rein auf das Stadtgebiet Düsseldorf bezogen ging der Büroflächenumsatz um 48 Prozent auf 243.200 Quadratmeter zurück. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

Investmentmarkt

Der Rückgang des Transaktionsvolumens ist hauptsächlich dem Produktmangel am Wohnimmobilieninvestmentmarkt geschuldet, an dem das Investmentvolumen im Vorjahresvergleich um 68 Prozent rückläufig war. Der Gewerbeimmobilieninvestmentmarkt lag mit 3,7 Milliarden lediglich drei Prozent unter dem Vorjahresergebnis. Auch bei der Portfolioquote am Gesamtinvestmentmarkt (plus 1,5 Prozentpunkte auf 24 Prozent), dem Anteil internationaler Investoren (minus 0,7 Prozentpunkte auf 27 Prozent) gab es keine neuen Trends. Die Spitzenrendite für Büroimmobilien sank im Vorjahresvergleich um 15 Basispunkte Prozentpunkte auf drei Prozent; gegenüber dem Vorquartal blieb der Wert stabil. „Vor allem die weiterhin auf sehr niedrigem Niveau liegende Spitzenrendite bekräftigt das Vertrauen der Investoren in den Düsseldorfer Büroimmobilienmarkt“, stellt Hölz fest. Lediglich in weniger exponierten Bürolagen mit Leerstand hat sich die Rendite leicht nach oben bewegt. „Dahingegen ist die Nachfrage nach Immobilien in Citylagen und Objekten mit Mietern aus dem öffentlichen Sektor deutlich gestiegen. Eigentümer mit diesen bonitätsstarken Mietern können aus wirtschaftlicher Sicht als Gewinner Coronakrise gesehen werden“, ergänzt Hölz.

Bürovermietungsmarkt

2019 lag der Büroflächenumsatz 41 Prozent oberhalb des zehnjährigen Durchschnitts, 2020 befand er sich 26 Prozent darunter. Bei den verschiedenen Größenklassen zeigte sich diese Entwicklung auf unterschiedliche Arten. Während die Nachfrage nach Büros in der Größenordnung von 250 bis zu 1.000 Quadratmetern eher verhaltener als in den vergangenen Jahren war, blieb die Nachfrage nach größeren Flächen mit Blick auf die Gesuche stabil. „Die Größe dieser gesuchten Flächen war dann jedoch oft um bis zu 50 Prozent kleiner als noch vor Corona. Da bei Neuanmietung allerdings meist moderne Ausstattung gewünscht wird, sind die Nutzer häufig bereit, eine höhere Miete als bisher zu zahlen. Gerade bei den beliebtesten Flächen im CBD ist das verfügbare Angebot knapp“, bemerkt Breuer. Entsprechend blieb die Spitzenmiete 2020 stabil bei 28,50 Euro pro Quadratmeter pro Monat. „Die Kehrseite dieser Medaille ist bei weniger modernen Gebäuden oder Büros in schlechteren Lagen zu beobachten“ sagt Breuer. Denn insgesamt stieg die Leerstandsrate 2020 um 40 Basispunkte und lag Ende des Jahres bei sieben Prozent. Das zeigt sich auch bei der gewichteten Durchschnittsmiete im Marktgebiet, die um neun Prozent auf 15,23 Euro pro Quadratmeter zurückging.

Ausblick 2021

„Momentan deutet für 2021 alles auf eine stabile Entwicklung am Düsseldorfer Investmentmarkt hin. Angesichts der fortgesetzten Investorennachfrage wird das Transaktionsvolumen vor allem durch das Angebot begrenzt und dürfte sich nach den zwölf Monaten im Rahmen von 3,5 bis vier Milliarden Euro bewegen“, sagt Hölz. „Wir rechnen damit, dass sich insbesondere bei jenen Objekten, die aufgrund der Entwicklungen nach dem ersten Lockdown 2020 auf der Strecke geblieben sind, interessante Investmentchancen bieten und die Transaktionen im laufenden Jahr vor dem Hintergrund einer sich weiter aufhellenden Stimmung am Markt erfolgreich zum Abschluss gebracht werden.“

„Die Entwicklung des Büroflächenumsatzes in Düsseldorf hängt 2021 maßgeblich von dem weiteren Verlauf der Pandemie ab, sodass der diesjährige Jahresumsatz noch nicht zu prognostizieren ist. Es sind jedoch auch weiterhin Großgesuche am Markt, die dieses Jahr zum Abschluss kommen werden. Und auch die Nachfrage nach Flächen im CBD wird das dortige Angebot weiterhin übertreffen“, sagt Breuer. Von den bis Ende 2023 im Marktgebiet Düsseldorf entstehenden 345.100 Quadratmetern neuer Bürofläche ist aktuell zudem bereits gut die Hälfte vorvermietet und mit einer weiteren Stabilisierung der Spitzenmieten auf dem aktuellen Niveau auszugehen ist.

Ansprechpartner:

Hubert F. Breuer
CBRE GmbH
Head of Office Leasing Düsseldorf
+49 211 8 60 66 188
hubert.breuer@cbre.com

Georg Hölz
CBRE GmbH
Head of Investment Düsseldorf
+49 211 86 06 61 16
georg.hoelz@cbre.com

Dr. Jan Linsin
CBRE GmbH
Head of Research Germany
+49 69 17 00 77 404
Jan.linsin@cbre.com