• Halbjahresergebnis übertrifft Fünfjahresschnitt mit rund 3,3 Millionen Quadratmeter Flächenumsatz deutlich​

• Kleinere Größenklassen dominieren Marktgeschehen – Ausbleiben von Abschlüssen über 100.000 Quadratmeter

• Hohe Vermietungsleistung in den Topstandorten – Eigennutzerquote auf historisch niedrigem Level

• ​Positiver Ausblick für zweite Jahreshälfte 2016 – Jahresendergebnis von bis zu 6,5 Millionen Quadratmeter möglich

Auf dem deutschen Lager- und Logistikmarkt wurden in den ersten sechs Monaten 2016 insgesamt rund 3,3 Millionen Quadratmeter Fläche (inklusive Eigennutzungen) umgesetzt. Mit dem drittbesten Quartalsergebnis seit Aufzeichnungsbeginn konnte das bereits sehr starke Vorjahresergebnis um acht Prozent übertroffen werden.

Dynamischer Flächenumsatz angetrieben durch kleine bis mittlere Größenklasse
Während in den ersten sechs Monaten aufgrund der mangelnden Flächenverfügbarkeit von großen und modernen Lager- und Logistikflächen kein Deal über 100.000 Quadratmeter und nur sieben Abschlüsse im Segment zwischen 50.000 und 100.000 Quadratmeter mit zusammen 465.300 Quadratmetern rund 14 Prozent zum Gesamtumsatz beitrugen, ist das gute Halbjahresergebnis vor allem auf die kleineren Größenklassen zurückzuführen. Im Segment zwischen 10.000 und 20.000 Quadratmeter konnten 65 Abschlüsse gezählt werden, auf die 26 Prozent des Halbjahresumsatzes entfielen. Knapp davor folgt die Größenklasse bis zu 10.000 Quadratmeter, die mit über 220 gezählten Abschlüssen auf circa 29 Prozent des Flächenumsatzes kommt. „Die zwei zuletzt genannten Größenklassen stehen damit für mehr als die Hälfte des gesamten Flächenumsatzes und beweisen die sehr lebhafte Nachfrage nach mittleren Lager- und Logistikhallen. Zudem unterstreicht es die Bedeutung Deutschlands als wichtige Drehscheibe für den europäischen und globalen Handelsstrom, aber auch als einen großen und kaufkräftigen Binnenmarkt“, sagt Linsin. Für die positive Entwicklung am deutschen Lager- und Logistikmarkt sind besonders Abschlüsse in dem Flächensegment 20.000 bis 50.000 Quadratmeter maßgeblich. Diese trugen mit 35 registrierten Vermietungen und Eigennutzungen mit über einer Million Quadratmeter umgesetzter Fläche zu rund einem Drittel des gesamten Halbjahresvolumens bei. Zu den bedeutendsten Abschlüssen dieser Größenklasse zählten unter anderen die Abschlüsse der beiden deutschen Automobilhersteller BMW und Audi von jeweils rund 45.000 Quadratmeter im bayrischen Ergolding und in Soltau sowie die Anmietung von Adidas im niedersächsischen Neuenkirchen mit rund 40.000 Quadratmetern. In Radeburg realisiert der Lebensmittelhändler Lidl eine eigengenutzte Distributionshalle mit rund 42.000 Quadratmetern. „Die genannten Transaktionen spiegeln die breit gefächerte Struktur der deutschen Wirtschaft wider, die neben den Global Playern aus dem produzierenden Gewerbe vor allem auf einen gesunden Mittelstand und einen robusten Binnenkonsum blicken kann. So ist Deutschland gerade in stürmischen Zeiten ein sicherer Hafen, wovon auch der Logistikmarkt profitiert“, so Linsin.

Projektentwicklungen außerhalb der Topstandorte immer mehr im Trend
Mit Ausnahme der Realisierung einer für den niederländischen Non-Food-Händler Action neu zu errichtenden Distributionshalle in Biblis am Rande des Frankfurter Marktgebietes, wurden alle Abschlüsse über 20.000 Quadratmeter außerhalb der Topstandorte getätigt. „Diese Entwicklung steht für einen bundesweiten Trend: Während in den Top 5-Standorten kaum noch bezahlbare Grundstücke verfügbar sind, weichen die Entwickler und Nutzer mit der Entwicklung von sogenannten Big Boxes zunehmend auf preisgünstige Marktgebiete aus, die sich ebenfalls durch eine infrastrukturell gute Lage auszeichnen“, erklärt Koepke. „Darüber hinaus ist erwähnenswert, dass die zehn größten Abschlüsse ausnahmslos durch Neubauentwicklungen realisiert wurden“, sagt Linsin. Belegt wird diese stetige Ausweichbewegung auch in der Analyse des Flächenumsatzes. Während im vergangenen Jahr noch 45 Prozent des Flächenumsatzes der Topstandorte durch Projektentwicklungen realisiert wurden, waren es dieses Halbjahr lediglich 41 Prozent. Dagegen hat sich der Neubauanteil in den übrigen Märkten außerhalb der Top 5 um 13 Prozentpunkte auf nunmehr 81 Prozent gesteigert. Bundesweit wurden damit rund 70 Prozent des Flächenumsatzes durch Projektentwicklungen realisiert. Der Wert bewegt sich damit weiterhin deutlich über dem durchschnittlichen Neubauanteil. „Eine ähnliche Entwicklung erkennen wir auch in der Eigennutzerquote. Infolge einer überdurchschnittlichen Vermietungsleistung in den Topstandorten hat sich der Anteil der Eigennutzer gegenüber dem Vorjahreswert auf zwölf Prozent halbiert, währenddessen der Eigennutzeranteil in den übrigen Märkten um 17 Prozentpunkte auf nun 51 Prozent gestiegen ist. Im bundesweiten Mittel sehen wir einen Eigennutzeranteil, der sich mit 37 Prozent leicht über dem langjährigen Mittel bewegt“, sagt Linsin.

Mangelnde Flächenverfügbarkeit bremst Flächenumsatz in den Toplogistikmärkten
In den Logistikmärkten der Top 5-Städte wurden im ersten halben Jahr 2016 über 980.000 Quadratmeter umgesetzt. Zum ersten Mal nach drei aufeinanderfolgenden Jahren konnte auf dem Lager- und Logistikmarkt der Toplogistikmärkte zum Halbjahr keine Steigerung verzeichnet werden. „Der leichte Umsatzrückgang spiegelt das knappe Flächenangebot in den Topstandorten wider. Durch den Mangel an modernen, großflächigen Lager- und Logistikhallen konnte sich trotz der starken Nachfrage seitens der Logistikdienstleister und Eigennutzer keine höhere Anmietungsdynamik entwickeln, sodass sich der Flächenumsatz zwölf Prozent unter dem Vorjahresergebnis befindet“, erklärt Koepke. „Der Umsatz bewegt sich dennoch knapp über dem Fünfjahresdurchschnitt.“

In der Einzelbetrachtung zeigen sich deutlich unterschiedliche Entwicklungen. Den stärksten Zuwachs im Vorjahresvergleich zeigte sich in München. Hier schlugen vier Abschlüsse mit jeweils über 10.000 Quadratmeter zu Buche und sorgten für ein sattes Plus von 24 Prozent. Das Frankfurter Marktgebiet verzeichnete mit einem leichten Plus von drei Prozent eine stabile Entwicklung. Rückgänge hingegen weisen die Märkte Hamburg (minus zwölf Prozent) und Berlin (minus 17 Prozent) auf. „Die Umsatzrückgänge sind nicht der mangelnden Nachfrage geschuldet, sondern mehr dem mangelnden Angebot an modernen Hallenflächen vor allem in den Topstandorten, die zur schnellen Anmietung dem Markt zur Verfügung stehen. Nachdem im Vergleichszeitraum des vorangegangenen Jahres der Düsseldorfer Markt vor allem durch die Neubauentwicklung für Bauhaus in Krefeld mit 63.000 Quadratmeter den bislang höchsten Halbjahreswert verzeichnete, wurde in Düsseldorf spürbar weniger umgesetzt. „Die aktuelle Entwicklung im Düsseldorfer Marktgebiet mit einem Minus von 50 Prozent stellt nach dem Spitzenergebnis die erwartete Normalisierung dar. Der Hamburger Markt ist durch einen Produktmangel charakterisiert, der das Umsatzvolumen im ersten Halbjahr limitiert hat“, sagt Linsin.

Flächenumsatz in den Top 5-Standorten und den übrigen Märkten (in Quadratmeter)

Quelle: CBRE Research, Q2 2016.

Flächenumsatz außerhalb der Topstandorte mit neuem Höchstwert
Außerhalb der Topstandorte wurde in dem aktuellem Jahr zum zweiten Mal nach 2011 die Zwei-Millionen-Quadratmeter-Schwelle zum Halbjahr überschritten. Mit rund 2,3 Millionen Quadratmeter umgesetzter Fläche nach den ersten sechs Monaten wurde zudem auch ein neuer Höchstwert erreicht, der das vorangegangene Rekordjahr sogar um ein Fünftel übersteigt. Der Fünfjahresdurchschnitt von rund 1,7 Millionen Quadratmeter konnte sogar fast verdoppelt werden. Bei acht der fünfzehn größten Deals handelt es sich um Eigennutzungen, die zusammen über 410.000 Quadratmeter vereinen, darunter unter anderem die Erweiterung des MAN-Logistikzentrums um 60.000 Quadratmeter in Salzgitter im Zuge der Verlagerung der Ersatzteillogistik oder die Errichtung eines Logistikzentrums mit 57.000 Quadratmetern für den Melktechniker DeLaval im mecklenburgischen Gallin. Alle acht Immobilien werden neu errichtet und betonen das Ausweichen der Unternehmen aufgrund günstigerer Grundstückspreise auf Standorte außerhalb der Topstandorte.

Insgesamt zeigte sich nicht zuletzt wegen des Logistikneubaus in Bochum durch die Adam Opel GmbH mit 95.000 Quadratmetern – als bisher größter Abschluss im aktuellen Jahr – das Ruhrgebiet mit 481.000 Quadratmetern bzw. mehr als einem Fünftel des gesamten Flächenumsatzes außerhalb der Topstandorte sehr aktiv. Auf den weiteren Plätzen folgen die Regionen Hannover (148.700 Quadratmeter), Köln (95.400 Quadratmeter) und Stuttgart (80.700 Quadratmeter).

Automotivesektor wie im Vorjahr dominant – E-Commerce überwiegend in Toplogistikmärkten
Der äußerst gute Flächenumsatz durch eine Vielzahl von Vermietungen und Eigennutzungen sowohl in den Toplogistikmärkten als auch den übrigen Marktgebieten ist in diesem Jahr nicht überproportional auf eine Branche zurückzuführen, sondern auf eine starke Nachfrage aus den Bereichen Handel, Produktion und Transport/Logistik. Logistikdienstleister steuern anteilig rund 31 Prozent des gesamten Flächenumsatzes bei. Auf den weiteren Plätzen folgen Unternehmen aus dem Bereich Handel (30 Prozent), Produktionsunternehmen (26 Prozent) sowie Unternehmen aus sonstigen Branchen (zwölf Prozent). „Neben DeLaval konnten besonders Unternehmen aus dem Automotivesektor durch die Abschlüsse von Opel, MAN, BMW oder Audi zu dem hohen Anteil beitragen. Auffällig bei der Betrachtung der Nutzerstruktur ist darüber hinaus, dass E-Commerce-Unternehmen trotz einer wachsenden Bedeutung des Onlinehandels und der damit einhergehenden Umstellung der Logistikprozesse im ersten Halbjahr eine eher untergeordnete Rolle außerhalb der Topstandorte gespielt haben. Onlinehändler konzentrierten sich im ersten Halbjahr auf die großen Ballungsräume wie es einige Abschlüsse meist in Projektentwicklungen, viele davon in Berlin, zeigen. Das entspricht allerdings nicht einem Trend: in der zweiten Jahreshälfte erwarten wir wieder verstärkt ‚Big Boxes‘ im Bereich E-Commerce primär außerhalb der Top 5“, erklärt Koepke.

Flächenumsatz 2016 über dem Vorjahresniveau sehr wahrscheinlich
Die soliden Fundamentaldaten der deutschen Wirtschaft bieten einen Ausblick auf eine weiterhin günstige konjunkturelle Entwicklung. Die Auswirkungen des EU-Referendums Großbritanniens, speziell auf den deutschen Lager- und Logistikmarkt bleiben abzuwarten. „Business as usual lautet aktuell die Devise“, resümiert Koepke. „Nach dem sehr guten Halbjahresergebnis erwarten wir für die folgenden sechs Monate eine Fortsetzung der dynamischen Entwicklung, sodass ein weiteres Rekordjahr folgen könnte. Ein Jahresendergebnis zwischen sechs und 6,5 Millionen Quadratmetern erscheint uns angesichts einer gut gefüllten Pipeline spekulativer Projektentwicklungen und einiger großer Gesuche im Markt für ‚build-to-suits‘ aus heutiger Sicht durchaus als realistisch“, prognostiziert Koepke.

Logistikmarkt Deutschland: Flächenumsatz (Vermietung und Eigennutzung)

Quelle: CBRE Research, Q2 2016.

Ansprechpartner:
Rainer Koepke
CBRE GmbH
Head of Industrial & Logistics Germany
+49 69 17 00 77 671
rainer.koepke@cbre.com 

Dr. Jan Linsin
CBRE GmbH
Head of Research Germany
+49 69 17 00 77 663
jan.linsin@cbre.com