• Deutschland nach Großbritannien zweitstärkster Hotelinvestmentmarkt Europas

• Ausländische Käufer investieren rund eine Milliarde Euro mehr als im Vorjahr

• Portfolioverkäufe nehmen zu

• Die Spitzenrendite sinkt von 5,75 Prozent im Vorjahr auf 5,25 Prozent

Mit einem Transaktionsvolumen von 3,0 Milliarden Euro hat der Hotelinvestmentmarkt 2014 das beste Ergebnis aller Zeiten eingefahren. Damit wurde das bisher höchste Ergebnis von 2,2 Milliarden Euro aus dem Jahr 2007 um 36 Prozent deutlich übertroffen. Gegenüber dem Vorjahr (1,73 Milliarden Euro) ist das Transaktionsvolumen um 74 Prozent oder 1,27 Milliarden Euro gestiegen. Dies ist ein Ergebnis aus einer Analyse des Immobilienberatungsunternehmens CBRE. „Hotels sind als anerkannte Asset-Kategorie auch bei Core-Investoren angekommen“, sagt Olivia Kaussen, Head of Hotels Germany & CEE bei CBRE. „Die Rendite liegt 50 bis 100 Basispunkte über vergleichbaren Bürorenditen und macht die Beimischung von Hotels für Fonds attraktiv, sodass dieses Segment zunehmend auch für Versicherungen und Versorgungskammern interessant wird. Das hohe Interesse am Erwerb von Hotelimmobilien übt allerdings auch Druck auf die Spitzenrendite aus, die innerhalb des letzten Jahres um circa 50 Basispunkte auf 5,25 Prozent gesunken ist.“ Der Anteil des Hotelinvestmentmarktes am gesamten Gewerbeimmobilienmarkt ist auf knapp acht Prozent gestiegen (2013: 5,7 Prozent), während sich das Investitionsvolumen um 53 Prozent von 663 Millionen Euro im vierten Quartal 2013 auf 1,01 Milliarden Euro im vierten Quartal 2014 erhöhte. „Die Investoren haben ein hohes Vertrauen in den Markt aufgrund guter wirtschaftlicher Ergebnisse der meisten Hotelmärkte in Deutschland“, sagt Kaussen. „Das anhaltende Niedrigzinsumfeld und die sehr gute Verfügbarkeit von Krediten sorgen zudem für Liquidität und eine attraktive Eigenkapitalrendite.“ Derzeit befindet sich sehr viel Eigenkapital im Markt und die Beleihungsquote beläuft sich häufig auf nicht mehr als 50 Prozent.

Ausländische Investoren auf dem Vormarsch
Anders als im Vorjahr haben ausländische Investoren den Markt für Hotelinvestments im Jahr 2014 dominiert und 1,71 Milliarden Euro investiert. Dies entspricht einem Anteil von 57 Prozent. Insbesondere Investoren aus Frankreich, den USA sowie Großbritannien zeigten sich sehr aktiv. Demnach ging der prozentuale Anteil von deutschen Investitionen von 55 Prozent auf 43 Prozent zurück. In absoluten Werten stieg er dennoch um 35 Prozent von 955 Millionen Euro auf 1,29 Milliarden Euro. „Der prozentuale Rückgang der Investitionen aus dem Inland ist weniger auf mangelndes Interesse als auf die starke Konkurrenz durch internationale Investoren zurückzuführen, deren Zielgruppe ausländische Investoren sind“, sagt Philipp Kraneis, Head of Hotel Transactions Germany & CEE. Diese seien insbesondere für die Zunahme an opportunistischen Portfoliotransaktionen verantwortlich.

Portfolioverkäufe steigen auf 38 Prozent
Zwar stand der Anteil der Einzeltransaktionen mit rund 62 Prozent weiterhin im Fokus, der Anteil der Portfoliotransaktionen ist jedoch von 30 Prozent auf 38 Prozent gestiegen. Im Mai 2014 erwarb die französische Hotelkette Accor ein Portfolio mit insgesamt 67 Hotels in Deutschland, die bereits vor der Transaktion von Accor unter den Marken ibis, ibis budget, Mercure und Novotel geführt wurden. Der Kaufpreis des Portfolios, welches ebenfalls 19 Accor-Hotels in den Niederlanden beinhaltete, betrug 722 Millionen Euro. Verkäufer des Portfolios waren zwei Fonds von Moor Park, welche die Hotels 2007 von Accor erworben hatten. Hinzu kommt der Erwerb des SITQ-Portfolios durch Apollo Global Management mit insgesamt elf Hotels in Deutschland. Von den 190 Transaktionen entfallen 77 auf Hotels mit einem Einzeltransaktionsvolumen von 10 Millionen Euro und darüber. Letztere machen allerdings rund 82 Prozent des Volumens aus (rund 2,46 Milliarden Euro).

Insgesamt übertrafen drei Deals die Grenze von 100 Millionen Euro. Mit dem von CBRE begleiteten Verkauf des Hilton Frankfurt von London & Regional an einen internationalen Investor hat damit eine der größten Einzeltransaktionen im Jahr 2014 stattgefunden. Ebenfalls hat das PalaisQuartier in Frankfurt für rund 800 Millionen Euro den Besitzer gewechselt. Der Gebäudekomplex, der das 217 Zimmer umfassende Fünf-Sterne Jumeirah Hotel enthält, wurde von KP Investments an die Deutsche AWM und ECE verkauft. CBRE war auch hier beim Ankauf beratend tätig. Darüber hinaus hat die Peach Property Group ihren Berliner Neubau „Am Zirkus 1“ an den Spezialfonds KanAm Grund Europa verkauft. Das direkt an der Spree gelegene Gebäude wurde in einem 80:20-Joint-Venture mit der Deutschen Immobilien AG entwickelt. In dem Objekt ist das von der Fattal Group betriebene Leonardo Hotel Berlin Mitte mit 309 Zimmern sowie 5.000 Quadratmeter Büro- und Gewerbeflächen untergebracht. CBRE hatte die Peach Property Group im Rahmen eines Off-Market-Deals exklusiv beim Verkauf beraten. Ein weiterer namhafter Hoteldeal ist das Hamburger Hotel Atlantic Kempinski. Die Asklepios Kliniken sowie die Dr. Broermann Hotels & Residences, ein Unternehmen von Asklepios-Chef Bernard Broermann, haben das traditionsreiche Fünf-Sterne-Haus an der Alster von der Octavian Hotel Holding erworben. Mit einem Volumen von 1,26 Milliarden Euro und 99 Deals stellt sich das zweite Quartal als das stärkste im abgelaufenen Jahr heraus. Hier wurden insgesamt 42 Prozent des Gesamtvolumens umgesetzt. Hotelbetreiber, Offene Immobilienfonds, Spezialfonds und Privatinvestoren aus dem In- und Ausland bildeten 2014 die größten Käufergruppen.

München beliebtester Investitionsstandort
In den Top 5-Städten wurden rund 1,85 Milliarden Euro investiert, was etwa 60 Prozent des Gesamtvolumens entspricht. Gegenüber dem Vorjahr (1,04 Milliarden Euro) ist dies ein Anstieg um rund 77 Prozent. Die Investitionen verteilen sich größtenteils auf München, Frankfurt am Main sowie Berlin. München ist der wichtigste Investmentstandort mit einem Anteil von rund 18 Prozent am Gesamtinvestitionsvolumen in Deutschland. Das Volumen in der bayerischen Landeshauptstadt verbesserte sich deutlich um 118 Prozent von 246 Millionen Euro im Vorjahr auf 537 Millionen Euro 2014. Beispielsweise verkaufte Hotusa Hotels im Rahmen von zwei separaten Sale-and-lease-back-Transaktion die beiden Münchener Eurostars Hotels (Eurostars Book Hotel & Eurostars Grand Central Hotel) an eine Eigentümer-Objektgesellschaft. Zudem wechselte das 582-Zimmer umfassende Holiday Inn Munich City Centre als Teil des SIPQ-Portfolios den Eigentümer. Frankfurt am Main und Berlin erreichten Anteile von jeweils 16 Prozent (494 Millionen Euro) beziehungsweise 15 Prozent (453 Millionen Euro) am Gesamtinvestitionsvolumen in Deutschland und konnten ihr Volumen im Vergleich zum Vorjahr um starke 117 Prozent sowie 264 Prozent steigern.

In B-Standorten wurde insgesamt 1,15 Milliarden Euro investiert, ein Plus von 67 Prozent im Vergleich zu 2013 (690 Millionen Euro). „B-Standorte genießen nach wie vor ein hohes Investoreninteresse, vor allem durch opportunistische Investoren“, sagt Kraneis. „Für diese sind Investments in diesen Städten aufgrund der sinkenden Renditen an A-Standorten deutlich attraktiver.“

Zu den gefragten Städten zählen Köln, Stuttgart, Dresden, Leipzig, Heidelberg und Wiesbaden. Daneben gab es mit dem Verkauf der Ferien- und Freizeitanlage Land Fleesensee an Lindner Investment Management eine namhafte Transaktion in der Ferienhotellerie. Das Freizeitresort umfasst eine Gesamtfläche von rund 550 Hektar auf dem drei Hotelkomplexe, fünf Golfplätze und ein Spa angesiedelt sind.

Positiver Ausblick für 2015
„Das Interesse an Hotelimmobilien auf Käuferseite ist weiterhin hoch und es befinden sich einige größere Transaktionen bereits in der Pipeline“, sagt Kaussen. „Ausländische Investoren werden wahrscheinlich weiter dominieren, insbesondere wenn es erneut zu größeren Portfoliotransaktionen kommen sollte. Zunehmend interessieren sich beispielsweise mit inländischen wohlhabenden Privatinvestoren auch neue Käufergruppen für den Erwerb von Hotelimmobilien, weshalb unsere Erwartung für 2015 positiv ist.“