• Wohnimmobilien waren aufgrund der Übernahme der Deutsche Wohnen durch Vonovia größte Assetklasse (circa 49 Milliarden Euro), gefolgt von Büro (30,5 Milliarden Euro), Industrie & Logistik (circa zehn Milliarden Euro) und Einzelhandel (9,5 Milliarden Euro)
• Renditen vieler Assetklassen sanken weiter – Spitzenrendite für Büroimmobilien im Durchschnitt der Top-7-Städte bei 2,65 Prozent
• Der Marktanteil der risikoarmen Investmentstrategien Core und Core Plus stieg um elf Prozentpunkte auf 72 Prozent
• Marktanteil internationaler Investoren bei 32 Prozent 

2021 erzielte der deutsche Immobilieninvestmentmarkt ein Transaktionsvolumen von mehr als 111 Milliarden Euro. Verglichen mit dem Vorjahr ist dies ein Anstieg um 40 Prozent. Mit der milliardenschweren Übernahme der Deutsche Wohnen SE durch die Vonovia SE im vierten Quartal ist nicht nur der mit Abstand größte private Wohnungskonzern Europas entstanden, sondern Deutschland konnte sich damit einmal mehr den zweiten Platz hinter den USA als eines der wichtigsten Anlageziele für Immobilieninvestments weltweit sichern. Bereits im dritten Quartal hatte die schwedische Heimstaden in der nach der Deutsche Wohnen-Übernahme größten Immobilientransaktion des Jahres die Wohnimmobilienbestände des exklusiv von CBRE beratenen Konzerns Akelius für rund fünf Milliarden Euro übernommen. Aber auch ohne diese beiden Übernahmen lag das Transaktionsvolumen 2021 knapp fünf Prozent über dem vorherigen Rekordergebnis aus dem Vor-Pandemiejahr 2019, als knapp 84 Milliarden Euro in deutsche Gewerbe- und Wohnimmobilien investiert wurden. Dies sind Ergebnisse einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

Für Büroimmobilien an Top-Standorten lag die durchschnittliche Spitzenrendite zum Jahresende 2021 nur noch bei 2,65 Prozent – 0,2 Prozentpunkte unter dem Vorjahreswert. Auch im Einzelhandelssegment sanken die Renditen weiter. Während vor allem die stark nachgefragten Lebensmittelmärkte eine sehr deutliche Renditekompression um 1,2 Prozentpunkte verzeichneten, gingen zuletzt auch die Renditen für innerstädtische Geschäftshäuser und Shopping-Center wieder leicht zurück. Deutlich fiel der Renditerückgang mit 0,4 Prozentpunkten auf nunmehr drei Prozent auch bei den nicht zuletzt durch Corona boomenden Logistikimmobilien aus. 

Wie erwartet dominierten Core- und Core-Plus-Investments das zurückliegende Investmentjahr mit anteilig rund 72 Prozent (2020: 61 Prozent). Zudem flossen rund sieben Milliarden Euro in zertifizierte Immobilien. „ESG wird zukünftig bei Investoren weiter an Bedeutung gewinnen“, prognostiziert Linsin. Außerdem zeigte sich ein Trend hin zu mehr Forward-Deals (18,5 Milliarden Euro) und zu entwickelnden Projekten und Grundstücken (Transaktionsvolumen von mehr als fünf Milliarden Euro und damit wie im Jahr zuvor). „Damit wollen sich Investoren rechtzeitig am deutschen Immobilienmarkt positionieren, zumal alternative Investments im aktuellen und auch zukünftig weiter niedrigen Zinsumfeld wenig attraktiv und insbesondere vor dem Hintergrund steigender Inflationstraten real negativ verzinst bleiben“, erklärt Linsin. 

2021 wurden 168 Großtransaktionen oberhalb der 100-Millionen-Euro-Marke registriert, die sich zusammen auf 72,8 Milliarden Euro summierten. Mit 79 Transaktionen entfiel der Großteil davon auf Investments in Büroimmobilien (21,5 Milliarden Euro), während 41 derartige Großabschlüsse im Wohnsegment registriert wurden, die sich aber auf knapp 41 Milliarden Euro summierten. Dies zeigt sich auch in der Betrachtung nach Transaktionsform – lediglich 66 Großabschlüsse entfielen auf Portfolios (Volumen: knapp 50 Milliarden Euro), während die 102 Einzeltransaktionen zusammen auf gut 23 Milliarden kamen. Auch dadurch stieg der Portfolioanteil am Gesamtvolumen im Vorjahresvergleich leicht von 47 Prozent auf 51 Prozent an. 

Transaktionsstärkste Assetklasse war Wohnen

Wohnen war 2021 mit rund 49 Milliarden Euro die dominierende Assetklasse (plus 145 Prozent). Diese Nutzungsart spielt bei der Portfolioallokation langfristig orientierter Investoren dank ihres defensiven Charakters mit relativ geringen Mietausfällen, hohen Belegungsquoten und einem Nachfrageüberhang nach Wohnraum in den bevölkerungsstarken und weiterhin wachsenden Metropolregionen eine entscheidende Rolle. 

Von den Gewerbeimmobilien blieben Büroobjekte weiterhin die wichtigste Assetklasse. Mit mehr als 30 Milliarden Euro lag ihr Transaktionsvolumen elf Prozent über dem Vorjahreswert. „Investoren haben trotz der pandemiebedingten Verlagerung der Büroarbeit in das Homeoffice großes Vertrauen in diese Assetklasse“, erläutert Klein. „Das wird auch durch die aktuelle Erholung an den Bürovermietungsmärkten bestätigt, welche die Verwerfungen infolge des exogenen Pandemieschocks größtenteils überwunden haben. Mehr und mehr schätzen Unternehmen und Arbeitnehmer die Vorteile einer modernen, kommunikations- und kreativitätsfördernden Arbeitsumgebung, in der der Mensch im Mittelpunkt steht.“ 

Industrie und Logistik löste die Assetklasse Einzelhandel als drittgrößtes Segment ab. Mit mehr als zehn Milliarden Euro wurde nicht nur ein neuer Rekord beim Transaktionsvolumen erzielt, sondern das Vorjahresergebnis um 34 Prozent deutlich übertroffen. „Die große Dynamik am Logistikinvestmentmarkt ist auf die weiter rasant wachsende Bedeutung des Onlinehandels und der damit höheren Nachfrage nach geeigneten Logistikimmobilien zurückzuführen“, erläutert Linsin. Allein in dieser Sub-Kategorie „Logistikimmobilien“ wurden knapp 8,4 Milliarden Euro allokiert. Aber auch die Sub-Segmente „Light Industrial“ sowie „Produktionsimmobilien“ legten im Jahresvergleich beträchtlich zu. 

Daneben zeigten sich am Investmentmarkt für Einzelhandelsimmobilien auch die Auswirkungen der Pandemie – insbesondere im Bereich der Shopping-Center und auch der Highstreet-Immobilien, die 2021 nicht an die Erfolge der vergangenen zehn Jahre anknüpfen konnten. „Diese Entwicklung lag auch an den unterschiedlichen Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern. Wir erwarten, dass sich im neuen Investmentjahr wieder eine höhere Dynamik mit realistischeren Marktpreisen einstellen wird“, sagt Klein. Die Erholung zeigt sich bereits an den wieder gesunkenen Renditen für diese Immobilientypen des Einzelhandels. Investoren sind wieder zuversichtlicher im Hinblick auf die Performance – insbesondere von Shopping-Centern. Das Gros des Einzelhandelsinvestitionsvolumen machten 2021 weiterhin Supermärkte und Discounter sowie lebensmittelgeankerte Fachmarktzentren und Fachmärkte aus. Dort kann das Angebot derzeit aber kaum mit der Investmentnachfrage mithalten. Entsprechend gaben zum Jahresschluss die Anfangsrenditen weiter nach. 

Die Bedeutung von Betreiberimmobilien nahm 2021 erneut zu. Getrieben durch die eingangs genannte Übernahme der Immobilienbestände der Deutsche Wohnen, die auch Gesundheitsimmobilien umfasste, lag die Assetklasse Senioren- und Gesundheitsimmobilien mit 3,8 Milliarden Euro elf Prozent über dem Vorjahreswert. Das entspricht einem neuen Rekordumsatz in diesem Segment. 

Auch wenn sich der Hotelinvestmentmarkt im zweiten Coronajahr wieder erholen konnte, erreichte das Transaktionsvolumen gerade einmal die Hälfte des Ergebnisses aus dem Rekordjahr 2019. Vielmehr lassen sich die 2021 registrierten Zahlen eher mit den Jahren 2011–2013 vergleichen. „Wir erwarten, dass sich mit dem weiteren Abflachen der Inzidenzwerte und dem sukzessiven Wiedereinstellen höherer Auslastungs- und Umsatzzahlen in der Hotellerie die Investitionsdynamik am Hotelmarkt schrittweise erholen wird“, sagt Linsin. 

Das Transaktionsvolumen von Entwicklungsgrundstücken ging 2021 im Vorjahresvergleich um 19 Prozent auf 4,55 Milliarden Euro zurück.

 Offene Immobilien- und Spezialfonds waren stärkste Nettoinvestoren

Die stärkste Käufergruppe 2021 waren – bedingt durch die großen Übernahmen – Immobilienaktiengesellschaften und REITs mit rund 31 Prozent des Transaktionsvolumens. Ihnen folgten die Asset- und Fondsmanager (18 Prozent) sowie die offenen Immobilien- und Spezialfonds (14 Prozent). Die beiden letzteren Gruppen waren 2021 auch die stärksten Nettokäufer, mit Versicherungen und Pensionskassen an dritter Stelle. Diese eigenkapitalstarken und konservativen Investoren wie Versicherungen und Pensionskassen sowie offene Immobilien- und Spezialfonds bauten ihre Immobilienquote beziehungsweise -portfolios in Deutschland weiter aus, wobei bei Versicherungen der Schwerpunkt auf Büroimmobilien lag und bei Pensionskassen auf Büro- und Wohnimmobilien. Offene Fonds und Spezialfonds allokierten ihr Kapital in verschiedene Assetklassen, mit einem starken Fokus auf Büro, aber auch in Wohnen, Einzelhandel und Logistik sowie zu geringeren Teilen in weitere Nutzungsarten. 

Die öffentliche Hand verdoppelte ihr Investitionsvolumen im Jahresvergleich auf 4,5 Milliarden Euro, was im Wesentlichen auf die Übernahme von Wohnungsbeständen in Berlin durch die dortigen kommunalen Wohnungsbaugesellschaften zurückzuführen ist. 

„Der Anteil internationaler Investoren ging durch die dominanten Abschlüsse einheimischer Investoren von 47 Prozent auf 32 Prozent zurück“, sagt Linsin. In absoluten Zahlen flossen jedoch nur knapp vier Prozent weniger ausländisches Kapital in deutsche Immobilien als 2020. „Deutsche Immobilien sind für internationale Investoren nach wie vor von äußerst großem Interesse – am Ende entscheiden oft kleine Unterschiede beim Pricing oder bei dem örtlichen Track-Record, welcher Akteur angesichts der starken Nachfrage zum Zuge kommt“, führt Klein aus. 

Ausblick auf 2022

„Reichlich vorhandenes Anlagekapital wird 2022 für ein sehr gutes Investmentjahr sorgen. Da für 2022 keine mit der Übernahme der Deutsche Wohnen vergleichbare Transaktion zu erwarten ist und der Markt weiterhin von einem Nachfrageüberhang geprägt sein wird, erwarten wir bis zum Jahresende ein Investitionsvolumen von mindestens 80 Milliarden Euro“, prognostiziert Klein. 

„Ein kräftiger werdendes Wirtschaftswachstum, die weitere Belebung des Arbeitsmarkts und damit der Vermieter- beziehungsweise Nutzermärkte sowie die weiterhin niedrig bleibenden Kapitalmarktzinsen werden 2022 die Treiber des deutschen Immobilieninvestmentmarkts sein“, sagt Linsin. 

„Der Fokus des Investmentgeschehens wird weiterhin auf Wohnen, Büro – in Verbindung mit Gastronomie, Leisure und sowie Entertainment auch in Form von gemischt genutzten Quartieren – sowie Industrie und Logistik liegen. Bei Büroimmobilien werden sich Investoren im Wesentlichen auf die etablierten Büromärkte konzentrieren und vor allem Core-Investments mit langfristig gesicherten Cashflows suchen – idealerweise mit Mietern aus dem öffentlichen Sektor. In Märkten mit niedrigen Leerstandsraten und moderaten Fertigstellungszahlen mit hohen Vorvermietungsquoten erwarten wir auch wieder risikofreudigeres Kapital in den Bereichen Value-add und Opportunistisch. Daher sind auch managementintensivere Objekte mit größeren Vermietungs- oder Repositionierungsaufgaben im Fokus der Investoren“, erwartet Klein. Des Weiteren stehen neben Logistikobjekten Immobilien aus dem Nahversorgungsbereich sowie Gesundheits- und Seniorenimmobilien auf der Einkaufsliste der Investoren. Zudem werden auch Hotelinvestments seitens der Investoren wieder intensiver geprüft. Dort dürfte das Transaktionsvolumen im Jahr 2022 dank der besseren Aussichten für die Zeit nach der Pandemie wieder zunehmen. „Auch Life-Science-Immobilien und Rechenzentren sind gefragt, wenngleich diese Nischen noch weiter reifen müssen und auch 2022 noch geringe Transaktionsvolumina aufweisen werden“, sagt Linsin.